Abc-contact.ru

АБС Контакт
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.

  1. Можно ли выделять доли детям?
  2. Выделение доли до выплаты ипотеки
  3. Выделение доли после выплаты кредита
    1. Что потребуется?
    2. Необходимые документы
    1. Пошаговая инструкция

    Можно ли выделять доли детям?

    Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

    Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.

    Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.

    Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

    Выделение доли до выплаты ипотеки

    До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала. При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

    Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

    Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

    Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

    • предложить кредитору в залог другую недвижимость;
    • переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
    • обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.

    Выделение доли после выплаты кредита

    В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

    Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.

    Оба документа содержат в себе следующую информацию:

    1. Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
    2. Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
    3. Размер выделяемой доли;
    4. Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.

    Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.

    Что потребуется?

    Выделение доли чаще всего производится у нотариуса. В этом случае потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.

    Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но не всегда. Можно не обращаться к нотариусу, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений совместных средств супругов, исключительно на средства материнского капитала.

    Но возможно оформить долю обоих супругов в общую совместную собственность (супруги – 2/3, ребенок – 1/3), и в этом случае к нотариусу обращаться не обязательно.

    Необходимые документы

    В Росреестр необходимо представить следующие документы:

    1. Паспорта всех участников сделки;
    2. Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
    3. Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
    4. Соглашение на выделение доли или договор дарения;
    5. Квитанция об оплате Госпошлины.

    Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.

    Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

    Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.

    Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.

    При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.

    Соглашение содержит следующую информацию:

    • Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
    • Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
    • Вид права собственности, размер долей;
    • Документы-основания сделки;
    • Сведения о МК;
    • Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.

    Как выделить доли в ипотечной квартире?

    Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.

    Пошаговая инструкция

    1. После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.
    2. После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
    3. Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения. Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра. Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.
    4. Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника. Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.

    Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.

    Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.

    Когда требуется обязательство о выделении долей?

    Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.

    В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.

    Переоформление обязательства на выделение долей на другую квартиру

    Приобрели квартиру в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Планируем переезд в Москву и покупку там квартиры в ипотеку. Первая ипотека практически погашена, в перспективе планируем продать первую квартиру, чтобы направить средства на полное или частичное погашение второй ипотеки или приобретение другой недвижимости.

    Как проще и правильнее поступить в такой ситуации?

    После погашения первой ипотеки выделить доли? А не будет ли это препятствием при продаже квартиры? Ведь вторая ипотечная будет ещё в залоге у банка, сомневаюсь, что они согласуют выделение долей.

    Можно ли перенести обязательство на выделение долей на вторую квартиру после погашения ипотеки по ней?

    Еще такой нюанс: переезжаем из региона, и квартира в Москве будет однозначно меньшей площади и, возможно, с меньшим количеством комнат, чем первая. При этом, естественно, гораздо дороже. С опекой тут проблем не будет?

    Но второй ребёнок уже достиг совершеннолетия, скоро заживет самостоятельной жизнью и большая квартира нам не нужна.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Здравствуйте! Роман, вам в первую очередь все ваши движения и планы надо согласовать и одобрить (письменно!!) с опекой по месту прописки детей. Если вы планируете переезд из одного региона в другой, то попросите свою опеку, чтобы по возможности они разрешили положить на детские счета деньги от продажи детских долей. Потом используете их при покупке квартиры в Москве. После погашения ипотеки квартиры с использованием маткапитала вам необходимо выделить доли всем членам семьи- это первое, что надо будет сделать. А потом идете в опеку. И далее все по их разрешению. Но помните, что от продажи детских долей возникает налог. Но его можно свести на ноль.

    Есть ли смысл для упрощения получить от старшего уже совершеннолетнего ребёнка отказ от своей доли? Он отказывается в пользу кого-то или просто часть, приходящаяся на материнский капитал, делится уже не на 4 (родители и 2 ребёнка), а на троих?

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день. Роман, возможность использования мат.капитала предполагает наличие определенных обязательств, а именно наделение долями всех членов семьи в приобретенной с участием мат.капитала квартире. Перенести обязательство на другую квартиру нельзя. Решаете вопрос с ипотекой, прекращаете обременение, выделяете доли, регистрируете права. А далее по стандартной схеме при продаже имущества принадлежащего несовершеннолетнему: опека, нотариус. В опеке старайтесь получить разрешение под условие последующей (не одновременной) покупки чего-то взамен.
    Будут ли проблемы с опекой — практика везде разная. В Московском регионе органы опеки не разрешают обременять доли детей ипотекой банка, но у Вас не Москва, в регионах в этом плане органы опеки более лояльны.
    Будут ли проблемы с банком — будут, далеко не каждый банк допускает участие в сделке несовершеннолетних.
    В Ваших интересах максимально уменьшить объём права несовершеннолетнего, так проще будет получить разрешение от опеки, поэтому отказываться никому не надо. Кроме того, в обязательном порядке выделяйте как можно меньшую долю (в пропорции участия мат.капитала к общей стоимости купленной квартиры).
    Вообще сделка очень сложная и перед ее началом получите все необходимые консультации от опеки, нотариуса и банка.

    Спасибо. Алгоритм понятен. После погашения первого кредита и снятия обременения с квартиры выделяю в ней доли. Сейчас квартира в общей совместной собственности с женой, поэтому сначала делим на двоих, потом выделяю доли детям. Далее иду в опеку и выслушиваю их требования к продаже квартиры.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Здравствуйте. Наделение долями членов семьи происходит одним соглашением. Детям следует выделять доли, соответствующие по цене размеру материнского капитала, разделённого на количество членов семьи. Схема такая: Размер материнского капитала делим на количество членов семьи. Далее делим кадастровую стоимость квартиры на получившееся число. К полученному результату спереди ставим 1/. Это и будет доля каждого ребёнка. Остальное родителям либо в долях, либо в общую совместную. Крайне желательно убедить опеку дать разрешение на то, чтобы после продажи квартиры, деньги за детские доли были размещены на заблокированном счёте либо до их совершеннолетия, либо до того момента, пока указанная сумма не сравняется с суммой последнего платежа по ипотечному кредиту по приобретённой квартире в Москве. Таким образом Вы сможете не включать в состав собственников покупаемой квартиры несовершеннолетних в момент приобретения, что значительно увеличит Ваши шансы на получение именно ипотечного кредита на покупку. Если опека не даст такого разрешения, то можно воспользоваться нецелевым кредитом. Их ставки сейчас сопоставимы со ставками по ипотечным кредитам, но нет необходимости передавать квартиру в залог. Таким образом Вы спокойно можете включить детей в число собственников.

    Покупка жилья с использованием средств маткапитала

    Какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно? Как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать?

    Покупка жилья с использованием средств маткапитала

    Одно из направлений использования средств материнского (семейного) капитала – улучшение жилищных условий. Маткапитал может пойти на строительство или реконструкцию жилого дома, приобретение жилья. Но тем, кто решил использовать средства дополнительной господдержки на покупку жилого помещения, нужно помнить о нюансах этой сделки.

    Какую недвижимость можно купить?

    Граждане вправе приобрести:

    • квартиру или ее часть;
    • жилой дом или его часть;
    • комнату в квартире или жилом доме.

    Квартиру можно приобрести как в строящемся доме, заключив договор долевого участия в строительстве, так и на «вторичке». Но нужно иметь в виду: поскольку средства материнского капитала перечисляются продавцу в безналичной форме, он получает их в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении Пенсионным фондом заявления о распоряжении этими деньгами. При этом само заявление рассматривается в месячный срок с даты его приема со всеми документами. Несмотря на то что до полной оплаты имущество находится в залоге у продавца (если в договоре не предусмотрено иное), не все продавцы на рынке готовы совершить сделку с использованием маткапитала из-за задержки получения денежных средств.

    Также средства материнского капитала можно направить на уплату первоначального взноса, основного долга и процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения. В таком случае не нужно дожидаться трехлетия ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки. В остальных случаях, при покупке квартиры без привлечения заемных средств, заявление о распоряжении материнским капиталом до трехлетия ребенка просто не примут.

    К приобретаемой недвижимости выдвигается несколько требований.

    1. Жилое помещение должно находиться в пределах Российской Федерации.

    Покупка квартиры даже в соседних «братских» государствах с использованием материнского капитала недопустима.

    Более того, необходимо с осторожностью относиться к приобретению жилья не в месте проживания семьи, а в других регионах России. Такое распоряжение материнским капиталом законом прямо не запрещено, но доказать реальное улучшение жилищных условий в подобных случаях порой крайне сложно. При рассмотрении заявления ПФР и в дальнейшем суд оценивают, произошло ли при покупке недвижимости в другом городе фактическое улучшение жилищных условий. Хотя каждая ситуация индивидуальна, одно можно сказать точно: приобретение квартиры в другом регионе не всегда относится к таким улучшениям, равно как и покупка доли в ней.

    2. Жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам, требованиям законодательства – оно должно быть жилым.

    Купить недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, не получится. ПФР направляет в органы государственного жилищного надзора и контроля запрос об отсутствии или наличии информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и о признании многоквартирного дома, в котором находится квартира, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Если ПФР выявит ветхость жилья, будет вынесено решение об отказе в распоряжении средствами материнского капитала.

    Таким образом, главное условие приобретения жилого помещения с использованием маткапитала – реальное улучшение жилищных условий.

    Как купить жилье – по пунктам

    Процедура приобретения жилья с использованием материнского капитала достаточно длительная. Итак, вы получили сертификат и выбрали подходящую недвижимость. Что дальше?

    1. Заключите договор купли-продажи жилого помещения.

    Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах для каждой стороны. Нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случаев, когда на стороне продавца выступают несколько долевых собственников и каждый отчуждает свою долю отдельно, а также когда имущество принадлежит несовершеннолетнему гражданину.

    2. Зарегистрируйте договор купли-продажи жилого помещения.

    3. Подайте заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала.

    Граждане вправе обратиться в любой территориальный орган ПФР вне зависимости от места жительства или фактического проживания. Можно обращаться напрямую или через МФЦ.

    Вместе с заявлением необходимо предоставить:

    • документы, удостоверяющие личность (паспорт гражданина РФ, временное удостоверение личности гражданина РФ и др.);
    • документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя (в случае подачи заявления через представителя заявителя);
    • документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и подтверждающий его регистрацию по месту жительства или пребывания – если стороной сделки является супруг;
    • свидетельство о браке – если стороной сделки является супруг.

    Подать заявление можно в электронной форме или посредством почтовой связи. (Подробнее о правилах подачи заявления и документов – в Приказе Минтруда России от 24 марта 2020 г. № 149н.)

    4. После перечисления Пенсионным фондом денежных средств обратитесь за снятием обременения в Росреестр. При уклонении продавца от снятия обременения следует обращаться в суд.

    5. Выделите доли в праве общей собственности.

    А можно не оформлять доли?

    Родители обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств маткапитала, в общую собственность – свою и детей (первого ребенка и последующих детей) – с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ).

    Срок на оформление долей – 6 месяцев. Он исчисляется с момента:

    • перечисления Пенсионным фондом средств маткапитала продавцу по договору купли-продажи;
    • снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита;
    • подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости – в случае участия в долевом строительстве и др. (подробнее об этом – в Постановлении Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862).

    Административная или уголовная ответственность за неисполнение обязанности по оформлению долей не предусмотрена, но это не означает, что данную обязанность можно игнорировать. Прокурор вправе в любой момент обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки или с иском о возложении обязанности на родителей выделить долю в жилом помещении. Признание сделки недействительной означает, что право собственности граждан на приобретенное с привлечением маткапитала жилье будет признано отсутствующим, запись в ЕГРН – ликвидирована. Впоследствии ПФР может обратиться в суд с иском о взыскании затраченных средств материнского капитала, и в случае удовлетворения требований деньги придется вернуть.

    Кроме того, если в дальнейшем супруги обратятся в суд с заявлением о расторжении брака, о разделе общего имущества, судья поднимет вопрос об определении долей в праве собственности на помещение.

    Как выделить доли в праве собственности на жилье?

    При ответе на этот вопрос необходимо исходить из того, приобретена ли недвижимость исключительно за счет материнского капитала или были привлечены также собственные средства родителей.

    1. Если жилье приобретено только за счет средств маткапитала.

    В этом случае жилое помещение оформляется в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Можно самостоятельно заключить такое соглашение, а затем обратиться в МФЦ для дальнейшей регистрации в Росреестре.

    Если по договору купли-продажи приобретателем недвижимости является каждый из членов семьи, то процедура обойдется в 2 тыс. руб. – такова величина госпошлины за государственную регистрацию прав.

    2. Если жилье приобретено с привлечением также собственных средств родителей.

    Собственные средства супругов являются совместно нажитым имуществом, в то время как материнский капитал к таковому не относится. Поэтому соглашение об определении долей в праве долевой собственности в данном случае имеет свои особенности. Во-первых, оно содержит элементы соглашения о разделе общего имущества супругов. Во-вторых, оно в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению.

    Стоимость нотариального удостоверения такого соглашения в Москве колеблется от 5 до 15 тыс. руб. В эту стоимость включаются государственная пошлина (нотариальный тариф) в размере 500 руб. за удостоверение соглашения о разделе общего имущества супругов, госпошлина в размере 500 руб. за нотариальное удостоверение соглашения об определении размера долей и другие обязательные платежи.

    (Как получить скидку 30% при уплате пошлины – читайте в публикации «Госпошлина со скидкой – на Портале госуслуг»).

    В каком размере должны быть выделены доли?

    Здесь также имеет значение, привлекались ли при покупке собственные средства родителей. Если нет, необходимо исходить из принципа равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала. Если были задействованы также личные деньги супругов, доли можно определить пропорционально собственным вложениям. Главное – сохранить минимально возможные доли детей.

    Эти доли рассчитываются следующим образом: величину используемого маткапитала нужно разделить на количество членов семьи – получаем обязательную долю по сертификату в денежном выражении. Затем стоимость квартиры надо разделить на обязательную долю в денежном выражении.

    Пример: представим семью из двух детей и двух родителей. Квартиру они купили за 2 млн руб. Из них 400 тыс. руб. – средства маткапитала, а 1,6 млн руб. – собственные средства родителей. Посчитаем:

    400 000 руб. : 4 чел. = 100 000 руб.

    2 000 000 руб. : 100 000 руб. = 20

    Значит, минимально возможная доля на одного ребенка составит 1/20.

    Фиктивная покупка

    Не стоит пытаться совершить фиктивную сделку для обналичивания материнского капитала и получения материальной выгоды. Такие действия квалифицируются по ст. 159.2 УК РФ («Мошенничество при получении выплат»). В частности, существует запрет на совершение сделки купли-продажи законными представителями несовершеннолетних с близкими родственниками.

    Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала

    Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

    За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.

    Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

    Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.

    Сроки выделения долей

    Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.

    Кому выделяются доли

    Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

    Размеры долей семья распределяет самостоятельно.

    Как оформить выделение долей

    Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.

    Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

    Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.

    *Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

    **Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 27.02.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

    ***Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021)

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читайте так же:
    Дополнительный отпуск многодетным родителям в 2022 году
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector