Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления.

img

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

○ Особенности купли-продажи жилья

В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

    Проверка выписки с лицевых счетов.
  1. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  2. Оформление договора.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

○ Как регулируется?

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

    Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
  1. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.»

○ Покупка квартиры у должника

При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

    Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  1. Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга. Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им. При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре. В этом случае обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании можно оформив письменное обязательство продавца погасить задолженность.

Отдельного внимания требует вопрос оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома. Согласно законодательству, эта обязанность, а в том числе и долги предыдущего владельца, переходят к новому собственнику.

Пункт 3 ст. 158 ЖК РФ:

«Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.»

Если квартира была предметом залога по ипотечному кредиту и была изъята за долги, то купить ее можно у банка-кредитора. В том случае, когда произошел арест недвижимости по другой причине, продажа осуществляется с торгов. Рассмотрим особенности проведения сделки и в том, и в другом случае.

✔ С торгов

Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста.

Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами.

Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом. В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

    Документы, подтверждающие личность.
  • Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
  • Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются. Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям.

В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов. Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона. Этот документ заменяет договор купли-продажи.

✔ Продажа жилья банком-кредитором

Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке.

Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

    Проведение открытых торгов. Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.

После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник.

○ Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Читайте так же:
Мать одиночка — правовой статус, пособия и льготы.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

○ Стоит ли приобретать жилье у должника

Приобретение квартиры с долгами практически не представляет опасности для нового собственника. Но, как и у любого юридического действия у покупки жилья с долгами есть свои недостатки и преимущества.

✔ Плюсы приобретения жилья у должника

К плюсам можно отнести:

    Срочность сделки.
  • Возможность оформления ипотеки по льготным условиям, если квартира – предмет залога.

Если квартира служила обеспечением по ипотечному кредиту, значит, банк предварительно осуществлял проверку на юридическую чистоту, поэтому в этом аспекте «сюрпризов» не возникнет.

✔ Минусы покупки жилья

Покупатель сталкивается с определенными рисками. К примеру, бывший собственник арестованного жилья может обращаться в судебные инстанции с целью обжалования предыдущего решения. Если суд удовлетворит его требование, нового владельца настигнут проблемы.

Если на квартире есть долги за услуги ЖКХ, то покупатель может столкнуться с трудностями с управляющей компанией. Сотрудники иногда упорно требуют с нового собственника погашения долга, несмотря на законодательные нормы.

○ Как избежать проблем при покупке арестованного жилья?

Избежать проблем поможет правильная подготовка документов и оформление заявки на участие в торгах. В противном случае можно получить отказ в возможности участия.

Так как потенциальным покупателям известен адрес квартиры, рекомендуется максимально изучить ее историю. По адресу можно получить выписку из ЕГРН, просмотреть была ли квартира предметом судебных споров до ареста и т.д.

○ Есть долги у купленной квартиры, что делать?

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

○ Советы юриста:

✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

ВС решал, можно ли вернуть проданную за долги квартиру

ВС решал, можно ли вернуть проданную за долги квартиру

В 2010 году Оксана Красникова* взяла жилищный заём в размере 735 000 руб. у ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», чтобы купить «однушку». Но четыре года спустя компания подала в суд и потребовала расторгнуть договор займа, взыскать долг и арестовать ипотечное имущество заемщика, сообщив в суде о якобы имеющейся значительной просрочке по платежам. Суд вынес решение в пользу компании заочно, после чего квартиру продали с торгов на открытом аукционе. С Софьей Фролкиной*, его победителем, заключили договор купли-продажи квартиры.

Но Красникова не знала ни о заочном решении суда, ни об исполнительном производстве и дальнейшем аресте имущества и продаже квартиры. Она продолжала вносить платежи по договору займа. Когда же ей стало известно об этих обстоятельствах, она пошла в суд.

Отстоять свою позицию ей удалось: суд установил, что фактически задолженности нарушений по возврату займа не было, а значит, не было и причин обращать взыскание на ипотечную квартиру. Соответственно, АИЖК действовало недобросовестно.

Проблема с торгами

  • Володин и Матвиенко внесли в ГД законопроект об ипотечных каникулах

Красникова решила, что при таких обстоятельствах оснований для продажи квартиры с торгов не было. Она попыталась признать торги недействительными, указав на нарушения в процедуре: так, квартиру продали по цене ниже рыночной на момент торгов, извещение об их проведении в интернете появилось с нарушением срока, а в печати этой информации не было вовсе. Также она хотела признать недействительным договор купли-продажи квартиры с Фролкиной и признать за собой право собственности. В первой инстанции Красникову поддержали, а вот в двух других ее ждал отказ: там решили, что нарушений при организации торгов не было, а значит, и отменять их нельзя (дело № 33-246/2017).

Читайте так же:
Как выписать иностранного гражданина из квартиры без его присутствия

Дело дошло до ВС. Разбираться в том, как правильно решить вопрос, пришлось коллегии под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 37-КГ17-12).

В определении ВС указал: предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания торгов недействительными не ограничивается нарушениями организаторов торгов.

Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2016 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.

Также в ВС обратили внимание, что истец фактически была не допущена к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство, которое проигнорировали в нижестоящих инстанциях. При этом суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя долгов и о недобросовестных действиях компании, выдавшей ипотечный кредит. Дело ушло на новое рассмотрение в апелляцию.

Когда торги признают недействительными

По словам Марии Сучковой, юриста фирмы Интеллектуальный капитал Интеллектуальный капитал Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , на практике в договорах ипотечного кредитования указывается срок более чем 90 дней. При этом реализация имущества, в случае просрочки по ипотеке, проходит через публичные торги, порядок которых строго регламентирован в ст. 447 и 448 ГК.

Если порядок нарушен, то есть шанс признать торги недействительными.

– По иску заинтересованного лица, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах.

– На торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена.

– Продажа была произведена ранее указанного в извещении срока.

– Были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.

– Были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Ст. 449 ГК. Перечень не является исчерпывающим.

«До момента продажи заложенного имущества должник вправе в любое время прекратить обращение взыскания на свое имущество, удовлетворив все требования кредитора. При этом необходимо будет возместить также расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество», – говорит Мария Сучкова.

Продается квартира с людьми

В Москве уверенно растет новый сегмент рынка недвижимости. Он формируется из залоговых квартир, выставленных на продажу. В объявлениях на площадках электронных торгов и сайтах банков заявленная цена квартиры может быть до 30% ниже рыночных. Низкая цена чаще всего указывает на обременение. Продавцы не скрывают, что вместе с недорогой квартирой покупателю достанется прописанный и проживающий в ней предыдущий собственник.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото

Двухкомнатная квартира площадью 53 кв. м. в сталинском доме недалеко от станции метро «Марьина Роща» за 10,7 млн руб. в списке залогового имущества одного из банков прямо указывала на то, что цена снижена по веской причине. На ЦИАН квартира чуть большей площади на менее привлекательном первом этаже и в сталинском доме по той же улице выставлена на продажу за 14,2 млн руб. По указанному в первом объявлении номеру телефона «Деньгам» подтвердили: «На квартиру обращено взыскание, в ней проживает собственник. Выписывать и выселять его придется покупателю».

Все законно

Продавать квартиру с подобным обременением законно. Имущество попадает в список на продажу, если кредит, по которому оно заложено, больше не обслуживается и банку и заемщику не удалось договориться в досудебном порядке. До принудительной реализации есть еще добровольная продажа — в этом случае заемщик с согласия банка продает объект залога и гасит долг по кредиту. «Такой вариант возможен, если заемщик испытывает финансовые трудности и имеющиеся варианты реструктуризации или ипотечные каникулы не помогут восстановить финансовую устойчивость»,— поясняет старший вице-президент, директор департамента проблемных активов банка «Открытие» Александр Мямлин. По договоренности квартиру может продавать как банк, так и сам заемщик. В обоих случаях на нее может быть скидка от рыночной цены для того, чтобы ускорить выход на сделку. Когда заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по договору, банк запускает процедуру принудительного взыскания.

«По закону об ипотеке залогодержатель — банк — вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по ипотечному договору, чтобы за счет него удовлетворить имеющиеся по кредиту требования, убытки, расходы»,— напоминает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Терехова.

Читайте так же:
Как написать жалобу на полицию

Банк инициирует взыскание залога или процедуру банкротства через суд. Затем, по решению суда, выставляет квартиру на торги, чтобы погасить долг. «На торгах попадаются не только сложные случаи с обременениями, но и практически идеальная недвижимость на первичном рынке. Например, когда банкротится строительная компания или компания, владевшая пулом квартир для сотрудников»,— замечает заместитель директора Российского аукционного дома (РАД) Ольга Желудкова.

Порядок продажи имущества на залоговом аукционе определен законодательно. «На первых торгах стоимость реализации имущества устанавливает суд в размере 80% от рыночной стоимости. В случае передачи квартиры на повторные торги стоимость снижается еще на 15%»,— рассказывает директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева. По словам Александра Мямлина, если имущество не удалось продать в ходе исполнительного производства и банкротства, банк принимает объект залога на баланс и запускает процесс реализации непрофильного для банка актива.

«Стоимость реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности банка, определяется исходя из рыночной стоимости объекта»,— отмечает госпожа Алиева. Рыночная стоимость учитывает все характеристики, включая обременения. По данным РАД, если сравнивать средние цены в 2020 году, то квартиры с обременением в Москве продавались с дисконтом к рынку в 11%, а в Санкт-Петербурге — в 35%. В этом году цены на банкротных торгах, как и на рынке жилой недвижимости в целом, находятся на пике. «Не стоит рассчитывать на покупку на залоговом аукционе хорошего актива по бросовой цене. Но все зависит от наличия и отсутствия серьезных обременений»,— подчеркивает Ольга Желудкова. По ее оценке, с началом пандемии рынок продаж залоговых квартир увеличился, но предел роста еще не наступил. «Банкротство — достаточно длительная процедура. Имущество по дефолтам прошлого года выйдет на рынок через год-полтора»,— уточняет госпожа Желудкова.

К чему готовиться

Обременение определяет обязанности правообладателя и права на недвижимость третьих лиц. Обременять имущество могут сервитут (ограниченное право использования земельного участка), ипотека, доверительное управление, арендные отношения. «Но это неполный перечень. Помимо закона о государственной недвижимости и Гражданского кодекса ограничивать права на недвижимость могут другие нормативные и судебные акты»,— поясняет Елена Терехова.

Самое распространенное обременение квартиры — бывшие собственники или их родственники, зарегистрированные и проживающие в ней. «В квартире могут быть прописаны и жить люди, полагающие, что обладают правом пользования жильем, не являясь владельцем»,— рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Одновременно действующий собственник уже может быть зарегистрирован в другой квартире и может запустить процесс продажи с оставшимися в старой квартире жильцами. На такие лоты скидка может достигать 20% от рыночной стоимости сопоставимого предложения.

Есть более сложные ситуации: квартира в залоге по кредиту, который собственники не могут обслуживать, но и уезжать не собираются. Формальная процедура разрешения такой ситуации существует: нужно подать иск о снятии с регистрационного учета, затем — о выселении. «Покупателю стоит готовиться к серьезному судебному процессу. Не получится просто вызвать участкового и выселить старых жильцов. Нужно понимать, что человек, которого выселяют из квартиры, уходит из нее не по своей воле. Процесс неприятный и может растянуться на годы из-за судов»,— подчеркивает управляющий директор сети офисов «Миэль» Юлия Антясова. По словам Сергея Шломы, на такой лот дисконт может достигать 40%, но сделки по такой цене единичны.

Количество сообщений о введении судами процедур в отношении граждан

Источник: Единый федеральный реестр юридически значимых сведений.

Устоявшаяся судебная практика по таким делам не гарантирует легкое выселение. Бывший собственник может отказаться следовать требованиям суда и покидать квартиру. «Тогда новый собственник должен получить исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов, которая возбудит исполнительное производство. Далее судебные приставы направляют уведомление о необходимости прекратить пользование квартирой и в случае отказа освобождают ее принудительно»,— описывает порядок действий адвокат коллегии адвокатов «А1» Давид Арзиани. По словам юристов, в целом проблем возникнуть не должно и квартира в итоге будет освобождена. «Но психологически это очень трудная задача, потому что выселяемыми оказываются и несовершеннолетние, и престарелые»,— обращает внимание руководитель направления банкротства юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков. По оценке Давида Арзиани, цена профессионального сопровождения в подобных делах зависит от цены недвижимости и нюансов ситуации и варьируется от 150 тыс. до 1,5 млн руб.

Формально в лотовой документации к торгам должна быть полная информация об обременениях, включая, например, долги по счетам за коммунальные услуги. На практике она может быть не указана. Пока это не проблема — при продаже квартиры новый собственник «наследует» только долги по счетам за капитальный ремонт. «Нужно установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника. В этом случае долги к новому собственнику не перейдут»,— констатирует Ольга Желудкова. Но ситуация может измениться — управляющие компании недовольны, что не могут найти должника после смены владельца квартиры, и предлагают переложить долги на нового собственника. По данным СМИ, соответствующее предложение рассматривает Минстрой.

Читайте так же:
Гарантийный срок по договору подряда

Динамика средних цен квартир на вторичном рынке

Источник: ЦИАН.

При планировании покупки квартиры на торгах следует иметь в виду, что придется действовать в условиях недостаточности информации о продаваемой квартире. Из Единого государственного реестра недвижимости можно узнать об арестах по постановлениям судебных приставов или других ограничениях, наложенных судом. Но не обо всех существующих обременениях. «В ЕГРН не значатся права третьих лиц, которые обладают постоянным правом пользования такой квартирой, использование материнского капитала, возможные наследники, которые могут претендовать на квартиру»,— перечисляет Елена Терехова, добавляя, что это все возможные обременения, которые могут привести к прекращению или ограничению права собственности нового владельца квартиры. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены. «Банк определяет цену и условия продажи, но их можно оспорить по таким основаниям, как занижение или завышение цены, крайне жесткие условия продажи и прочие недостатки, связанные с ограничениями круга потенциальных покупателей»,— говорит Олег Пермяков. По словам Давида Арзиани, в сравнении с общим количеством торгов их результаты не часто признают недействительными. «Но это абсолютно реальный риск»,— отмечает он.

Как покупают залоговые квартиры

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Квартиры из залоговой массы продаются на аукционах. «Это открытый и публичный способ, который дает всем участникам равные права на приобретение актива на торгах. У покупателей нет гарантии стать победителем на аукционе»,— рассказывает Ольга Желудкова из РАД. Схема продажи банкротного имущества состоит из трех этапов. Первый этап — английский аукцион на повышение. Второй этап — английский аукцион с десятипроцентным дисконтом начальной цены. Третий этап — публичное предложение (торги на понижение), в ходе которого цена лота последовательно снижается. «В торгах на понижение минимальная цена не регламентирована законом, и именно эта форма реализации привлекает покупателей тем самым шансом купить актив сказочно дешево»,— обращает внимание госпожа Желудкова. Но сейчас имущество продается уже на первых торгах на повышение. «Полтора-два года назад такого не было, активы продавались на последнем этапе с понижением цены. Сейчас на недвижимость высокий спрос, дисконтов нет. Банкротная недвижимость продается в основном по рыночной стоимости»,— отмечает эксперт РАД, добавляя, что исключение по-прежнему составляют лоты с серьезным обременением в виде проживающего предыдущего владельца.

Почему продавцы жилья не готовы к дисконту

Для участия в торгах нужно получить квалифицированную электронную подпись, пройти аккредитацию на электронной торговой площадке, подать заявку на участие в аукционе, внести задаток в сумме 5–20% от стоимости имущества и в случае победы подписать договор. «Задаток зачитывается в счет оплаты имущества в случае победы и возвращается участнику, если торги завершились не в его пользу», — говорит исполняющий обязанности генерального директора электронной торговой площадки «Росэлторг» Андрей Кашутин. По его словам, в случае имеющихся обременений продавец в информационном сообщении обязан об этом уведомить будущего покупателя. Прогнозировать конечную стоимость сделки некорректно — если объект востребованный, она может вырасти в несколько раз. По статистике площадки «Росэлторг», жилье с торгов покупают чаще всего физические лица и индивидуальные предприниматели. На сделки с юрлицами приходится около 15% от общего числа. «Самостоятельно купить квартиру с торгов достаточно просто, и никаких специальных знаний для этого не требуется. Процедура проходит по упрощенной схеме»,— подчеркивает Андрей Кашутин.

Ольга Желудкова считает, что на практике основные трудности покупки залоговой недвижимости связаны как раз с получением информации об актуальном состоянии актива. «Квартиру не всегда можно увидеть, даже на фотографии, если управляющий не стремится к публичной реализации. Нередки ситуации, когда накануне торгов жилье нельзя посмотреть. То есть, решаясь на приобретение квартиры с банкротных торгов, нужно быть готовым к отсутствию ожидаемого сервиса в части получения информации»,— резюмирует она.

Торги по банкротству: как купить квартиру?

Торги по банкротству: как купить квартиру?

Вот уже который год наблюдается рост спроса на недвижимость. Причём даже на фоне всяческих кризисов и пандемии! Чтобы уберечься от инфляции и создать себе пассивный арендный доход, россияне влезают в кредиты и вкладывают миллионы в покупку квартир.

Если Вы, просчитав все варианты, пришли к выводу, что также хотите сохранить и приумножить свой капитал, вложив его в жилую недвижимость, рассмотрите торги и аукционы по банкротству, тем более, что с 1 октября 2015 года по этой схеме продается имущество не только организаций, но и физических лиц.

На сегодня это одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег.

Интересно? Тогда читайте дальше!

1. Какие квартиры продаются на торгах?

На десятках электронных торговых площадок ежедневно появляются сотни новых предложений жилья обанкротившихся собственников со всей страны.

Читайте так же:
Гаражный кооператив какой должен быть проезд

Среди владельцев недвижимости и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и организации различных форм собственности. Также на аукционы выставляется муниципальное имущество.

В продаже можно найти, как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке. При этом встречаются действительно интересные предложения.

Недвижимость, которую продают на электронных торговых площадках, можно разделить на три категории:

Это квартиры, приобретенные под ипотечный кредит, который в дальнейшем не был выплачен. В таком случае банк забирает квартиру и реализует ее на торгах.

У этой категории аукционной недвижимости два существенных плюса. Во-первых, приемлемая цена: банк зачастую продаёт залоговые квартиры по сниженной стоимости, чтобы как можно быстрее вернуть свои средства. Во-вторых, юридическая чистота: ещё на стадии оформления ипотечного кредита банк внимательно проверяет приобретаемую заёмщиком квартиру. Поэтому, скорее всего, с такой квартирой не будет никаких проблем, кроме снятия залогового обременения. Грамотный анализ всех обстоятельств и параметров залога перед покупкой поможет легко её разрешить.

Арест – ещё один вид обременения, наложенного на квартиру в результате судебных разбирательств или конфискации имущества за долги. Поэтому проблема при его покупке аналогична залоговому имуществу – снятие обременения. Но при этом еще и юридическую чистоту никто не гарантирует.

В ходе банкротства компании или физлица вместе с остальными активами распродаются бывшие в собственности квартиры.

В силу того, что, как минимум, с такой квартиры не надо впоследствии снимать обременений, эта категория аукционного жилья намного привлекательнее для покупателей, поэтому на торгах, как правило, собирает большее количество претендентов.

2. Как организована продажа недвижимости с торгов?

Квартиры, как и другое имущество банкротов, продаются с торгов в три этапа.

    Первый этап – торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.

В том случае, когда первый этап аукциона был неудачным и недвижимость не была куплена, начинается второй этап.

Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

3. Где найти информацию о недвижимости, выставленной на торги?

Вся информация о торгах есть в открытом доступе и её более чем достаточно, чтобы найти подходящие объекты в своем городе или регионе.

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

  • Электронные торговые площадки – сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)».
  • Официальные информационные источники – интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве», а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ».
  • Агрегаторы – сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок.

Чтобы принять решение о покупке, советуем ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в городе, оценить ликвидность объекта, изучить документацию и лично осмотреть объект недвижимости, если есть такая возможность.

4. Каков порядок покупки квартиры на торгах?

Давайте представим, что Вы нашли квартиру в своем городе, и разберем порядок ее покупки.

Для подачи заявки на торгах Вам потребуется электронно-цифровая подпись (ЭЦП). С ней Вы подадите запрос, зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим Вас объектом.

После этого Вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если Вы не выиграете торги, сумма залога вернётся Вам в течение 5 рабочих дней.

В том случае, если Ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества Вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течение 3 дней Вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

Заключительный этап – регистрация права собственности на приобретённую квартиру в Росреестре. Как обратиться в Росреестр с заявлением, читайте здесь.

5. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

  • купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые Вам предстоит снять;
  • в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин или предыдущие владельцы откажутся выселяться.

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector