Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Куда перечислять компенсация за незначительную долю

Куда перечислять компенсация за незначительную долю

Владеть долей в квартире — дело не очень благодарное, не слишком удобное и отнюдь не самое инвестиционно-привлекательное. Но иногда других вариантов нет. Циан.Журнал выяснил, какие особенности связаны с пользованием и распоряжением микродолями.

Желающим приобрести долю в квартире придется для начала вспомнить школьный курс математики — раздел дробей. На момент публикации в базе Циан значилось 371 объявление о продаже долей. Звучат заголовки так: «241/500 квартиры», «5/24 квартиры» или, например, «14/100 квартиры».

Тем, кто дроби щелкает как орехи, несколько заданий посложнее: «0,31 квартиры» или «0,29 квартиры». Решение задач простое — по сути это просто треть квартиры, которую счастливому новоселу придется делить с другими собственниками.

Мария Архипова (Баст), адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, объясняет всю эту математику с юридической точки зрения.

Определенность и неопределенность

В контексте недвижимости доля бывает разная: большая, маленькая и даже ничтожная. Последняя, кстати, практически универсальна: с ее помощью удастся стартовать в большом городе, а некоторые благодаря ей манипулируют остальными дольщиками. Она способна мешать и быть препятствием на пути к жилью мечты, а может спасти в непредвиденной ситуации, когда собственник не оценил реальные риски финансовой сделки. Долю легко утратить по принуждению и по решению суда — этот момент тоже надо учитывать.

При возникновении права собственности на долю в квартире, появляются и сособственники, с которыми придется считаться. Статья 244 Гражданского кодекса РФ гласит, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности». Это значит, что доли или определены (тогда мы имеем дело именно с долевой собственностью), или нет (тогда это совместная собственность).

Разделить недвижимость никак нельзя? Возникает общая собственность. При этом доли приходится определять по договоренности или через суд.

Если никто ничего не поделил по совместному усмотрению и договоренности, то доли считаются равными.

Если кто-то что-то улучшил в общем имуществе, он имеет право на увеличение своей доли.

Распоряжение и пользование долями

Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если кто-то из собственников решил снести перегородку в санузле, чтобы влезла стиральная машина (вопросы перепланировки оставим за бортом), придется получить согласие всех остальных собственников.

То же касается и намерения продать свою долю кому-то другому — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики. Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны нотариальным письмом предложить им выкупить свою долю за свою стоимость.

Только после отказа или молчания вы вправе выставить такую долю на продажу и вселить вместо себя постороннего человека, даже если за стенкой в комнате сидят ваши родственники.

Пользоваться долевым имуществом тоже необходимо с учетом интересов других собственников, а если переговоры о полке в кладовке заходят в тупик, порядок пользования устанавливает суд.

Быть собственником доли в квартире — удовольствие сомнительное. С учетом того, что часть вопросов приходится решать через суд, рано или поздно собственники окончательно утрачивают взаимопонимание друг с другом. В таких условиях разъехаться становится совсем сложно. В этот момент в игру вступают профессиональные скупщики долей.

Первое, что предлагает рынок, — копеечная по сравнению со стоимостью целой квартиры или даже комнаты цена доли. В Москве стоимость доли начинается от 100 тыс. рублей. Продать долю первому встречному без согласия всех собственников не выйдет, но есть одна лазейка: оформить дарственную на незначительную часть этой же незначительной доли.

И тут 1/10 приобретает мрачные перспективы для прочих сособственников. Договор дарения не требует от собственника доли согласия сособственников — подарив 1/100 от своей 1/10, вы открываете счет на дни, когда в квартиру заселится третье лицо.

После внесения изменений в реестр новый собственник по договору дарения становится таким же собственником, владеет общей собственностью и теперь сам может являться тем самым покупателем оставшейся части доли. После согласия на вашу сумму и заключения договора купли-продажи новый собственник заходит в квартиру на законных основаниях.

Дальше — банальная история. Если у прочих собственников не хватило ума договориться с родственником, они получают чужого человека, который объявляет, что остается жить с ними. Способ избавиться от такого «счастья» — выкупить вашу бывшую 1/10 за озвученную цену. Обычно сумма «разъезда» в зависимости от района колеблется от 1 до 5 млн рублей за казалось бы незначительную долю.

Правда, такие скупщики предлагают и другой вариант, если у вас есть время и желание: сдать долю третьему лицу, после заселения которого у вас выкупят долю по вашей цене. При этом вы оплатите услуги профессионального соседа или того самого содольщика с 1/100 от вашей доли.

В результате реально получить 0,5–4,5 млн рублей за вычетом услуг профессиональных скупщиков.

Читайте так же:
В течении какого срока нужно переоформить наследство на себя

В подобных случаях рекомендация одна — договариваться с родственником до прихода профессиональных скупщиков-собственников. В противном случае принципиальное игнорирование интересов содольщика приводит к неприятному соседству, а устранение проблемы потребует в разы больших вложений. Цена камня преткновения, которая еще вчера составляла несколько сотен тысяч рублей, увеличивается до миллионов.

Долю в столичной квартире в некоторых случаях получится купить за 300 тыс. рублей: если она совпадает с размерами комнаты, то это отличный бюджетный вариант собственного жилья. Не исключено, что позже удастся договориться с другими собственниками и продать уже не столько долю, сколько комнату. А продажа комнаты в Москве по рыночной цене вполне способна потянуть на «однушку» в Московской области или дать шанс приобрести жилье требуемой площади в ипотеку.

Владея долей, вы получаете право на прописку — она понадобится для получения медицинской помощи, увеличенной пенсии, зачисления ребенка в детский сад.

Не следует забывать и о такой опции, как право выкупа квартиры у других собственников — напомним, именно к вам они обязаны прийти при желании продать свою долю.

Важный момент: никогда не следует получать деньги под залог доли — слишком легко попасться на удочку мошенников и лишиться доли вообще.

Если же вас шантажируют сособственники, а их доля ничтожно мала, вы сами вправе обратиться в суд, который принудит передать вам требуемую долю. На основании решения суда вы сможете выкупить долю по небольшой цене и стать полноценным собственником целой квартиры.

Неразумно включать в число собственников лиц, в адекватности которых вы не уверены: есть риск, что они превратятся в профессионального сособственника. В результате он не только займет свое место в квартире по решению суда, но еще и поднимет все документы по перепланировке, чтобы вам пришлось вернуть стенку на место и выделить полноценную комнату такому соседу.

Можно ли лишить собственника доли в квартире?

Нередко бывает, что у жилья (комнаты, квартиры, дома) несколько собственников.

Не всегда они родственники или просто приятные друг другу люди. Часто право на доли получают по наследованию, при разделе имущества супругов, по договору дарения.

«Что нам с этой долей делать. — спрашиваете вы, — как поступить. ». Воспользоваться невозможно — жить не пускают; продать не получается — никто не хочет покупать, выкупить у других собственников их доли – так не хотят они их продавать.

Но выход-то есть и не один, например компенсация, хоть и непросто разрешить такой спор, даже в суде.

Итак, первое дело, в котором на маленькой жилплощади практически развернулся военный конфликт.

В «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Зинаида. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти ее отца сводный брат продал свою долю посторонним людям. И вот в 2018 новая собственница Ольга подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Ольга указала, что у квартиры два собственника, но живет там только Зинаида.

Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой.

Иного мнения оказалась апелляция (определение Московского областного суда № 33- 17020/2018), которая обязал Зинаиду ежемесячно выплачивать Ольге 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам.

Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали, исходя из экспертного заключения.

С этим решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд, указав, что ее пенсия в месяц составляет всего 12 700 руб.

Коллегия ВС пришла к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела.

Покупая долю, Ольга должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. «Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметил ВС. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты.

Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении ВС № 4-КГ19-5.

С такими выводами дело было направлено на пересмотр в апелляцию.

Что ж, тем самым Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого следующие условия:

— спор между проживающим собственником и непроживающим;

— определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (она устанавливается за долю).

Кроме компенсации, непроживающий сособственник может потребовать в своем иске вселить его в жилое помещение и не чинить препятствия — выбор способа защиты права всегда за лицом, чьи права нарушены.

Читайте так же:
Защита матери и ребенка при разводе

А теперь посмотрим на ситуацию со стороны собственника, проживающего в спорном жилье. Есть ли для него способы не платить компенсацию?

В принципе, да. Он может попробовать освободиться от выплаты компенсаций, добившись, чтобы долю сособственника признали незначительной и обязали продать её. Главный критерий в таких спорах – не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника.

Верховный суд признавал незначительной даже долю в размере 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным и счастливым собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости.

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

А вот может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна?

КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности.

При этом п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. Законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников.

Итак, внимание, друзья, суд может без согласия собственника доли обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию когда:

— доля жилплощади незначительна,

— не может быть реально выделена,

— владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Итак, еще два дела, где выкуп не состоялся. «Выкупить нельзя, оставить» решили суды 1 инстанции.

Главе семьи Ивановых принадлежали 4/9 доли в 3 комнатной квартире, его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Ивановых – Екатерине Петровой.

В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб., предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Ивановы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Петрова отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд г. Чебоксары (дело № 2-2651/2015).

Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб., прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры. Мотивировали они это тем, что выделить долю Петровой в натуре – невозможно, ни одна из комнат не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Суд отказал в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.). По мнению суда, оснований для признания доли Петровой незначительной не имелось, а утверждение Ивановых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое жителей Сочи. Михаил, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015).

Как рассказывал истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры.

Читайте так же:
Возмещение ущерба при ДТП со служебным автомобилем

Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было. На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Михаил не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы.

Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК. Апелляция засилила это решение (дело № 33-29214/2015).

А вот ВС в этих делах посчитал, что принудительный выкуп возможен и направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию.

В указанных случаях, по мнению ВС возможно применение п. 4 ст. 252 ГК.

По иску Ивановых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов. А именно: может ли Петрова жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества.

Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации.

Не решен был также вопрос о том, могут ли Ивановы заплатить родственнице те самые 187 000 руб., для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Михаила (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. Если у какой-либо из сторон есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой второй стороной, то это должно становиться предметом судебной проверки. Также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств.

Все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению.

ВС придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю.

Друзья. При всей сложности судебной и правоприменительной практики решить в суде вопрос с проблемной долей вполне реальная задача.

Для этого работает наш сайт Владей легко. ру, на котором вы можете задать все волнующие вас вопросы как по теме сегодняшнего видео, так и по другим насущным жизненным ситуациям.

А наши зрители и подписчики имеют такую возможность прямо сейчас, в комментариях под этим видео.

Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе

Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе

До Верховного суда дошло дело двух собственниц небольшой квартиры. В подмосковной «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Капитолина Зотина*. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо. После смерти отца Зотиной ее сводный брат продал свою долю посторонним людям. Были судебные споры, а в 2017 году половину квартиры купила Алиса Кирчик*. В 2018-м она подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям. Кирчик указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только Зотина.

Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Иного мнения оказалась тройка судей Московского областного суда под председательством Евгения Кучинского (определение № 33- 17020/2018). Апелляция обязала Зотину ежемесячно выплачивать Кирчик 11 500 руб. за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.

С таким решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд. Как написал представитель Зотиной в жалобе, ее пенсия в месяц всего 12 700 руб.

Коллегия ВС дала свою оценку делу. Судьи пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела. Покупая долю в 2017-м, Кирчик должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке». Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить. «Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметила коллегия под председательством Александра Кликушина. Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении № 4-КГ19-5. С такими выводами Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию.

Читайте так же:
Как проверить автомобиль на залог

Рыночная логика и социальные аспекты

Мосгорсуд вынес решение в рыночной логике исходя из рационального понимания права собственности. «Второй собственник не может испытывать неудобство лишь потому, что первый не может выплатить компенсацию, а социальные обязательства перед инвалидом имеет лишь государство». Так решение апелляции комментирует управляющий партнер юрфирмы Войнов, Маслов и партнеры Войнов, Маслов и партнеры Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 20 место По выручке × Александр Маслов.

Верховный суд продолжает традицию ограничения права собственности в пользу других социальных прав граждан, в том числе права на жилище. Для собственности на жилье имеет значение личность собственника.

Александр Маслов, Войнов, Маслов и партнеры Войнов, Маслов и партнеры Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 20 место По выручке ×

Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого условия. Их выделил советник ФПА и адвокат МКА Московская коллегия адвокатов «ГРАД» Московская коллегия адвокатов «ГРАД» Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 21 место По выручке 23 место По выручке на юриста (более 30 юристов) × Сергей Макаров:

  • спор между проживающим собственником и непроживающим;
  • определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (во-первых, она устанавливается за долю).

Непроживающий собственник может потребовать в своем иске либо вселить в жилое помещение и не чинить препятствия, либо обязать платить проживающего собственника, разъясняет Макаров. По его словам, Верховный суд никак не высказался по поводу того, что истица могла заявить альтернативные требования. «Может ли непроживающий собственник сразу ставить вопрос о выплатах или ему надо сначала получить от суда отказ во вселении и определении порядка пользования?» – задается вопросом адвокат. Он называет «логичным и разумным» первый вариант, который дает возможность урегулировать отношения собственников в рамках одного процесса.

Как не платить компенсацию

Собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций. «Простой, но затратный способ» – это добиться того, чтобы долю признали незначительной, и принудительно выкупить её, говорит Ирина Сивакова из юрфирмы «Войнов, Маслов и партнеры». Главный критерий, по ее словам, – это не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. Верховный суд признавал незначительной даже долю в 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

Сивакова называет и другой, «более сложный и неоднозначный способ»: доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было ущемить права проживающих лиц. В судебной практике применяют ст. 10 ГК (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский городской суд Алтайского края не стал вселять собственника со ссылкой на злоупотребление правом. Он учел минимальный размер доли, наличие ряда заболеваний и конфликт с другими жильцами (дело № 2-211/16).

Правило о недопустимости злоупотребления правом вполне можно применить к делам о взыскании денежной компенсации, полагает Сивакова. «Таких дел пока не замечено, потому что практика взыскания компенсаций с сособственников еще только формируется, – говорит эксперт. – Возможно, в обозримом будущем там найдется место и ст. 10 ГК».

Особенности принудительного выкупа доли в квартире

Женщина обратилась в суд с иском к своему брату о прекращении права собственности на 1/12 доли в квартире площадью 175,3 кв. м, 11/12 доли которой принадлежали ей, с выплатой ответчику стоимости принадлежащей ему доли. Она ссылалась на то, что они не могут проживать вместе из-за давних неприязненных отношений. Кроме того, она указывала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире, взломал входную дверь и под предлогом капитального ремонта «систематически разрушает ее».

Брат заявительницы подал встречный иск, в котором настаивал, что его доля в квартире является значительной, и просил определить порядок пользования квартирой и обязать его сестру не чинить ему препятствий в проживании.

Читайте так же:
Договор на разработку концепции ресторана

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска женщины, ссылаясь на п. 4 ст. 252 ГК РФ, при этом трактовали ее как дозволяющую принудительную компенсацию за незначительную долю в общем имуществе лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли. Таким образом, мужчина получил комнату большего размера, чем он имел право по документам. Часть квартиры общей площадью 77,3 кв. м была передана в совместное пользование сторон.

Женщина обратилась с кассационной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ, которая согласилась с тем, что имеются основания для ее удовлетворения. Судом было указано на то, что суды первой и апелляционной инстанций неверно применяли нормы материального права. «Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности», – говорится в определении ВС РФ. То есть Суд указал, что отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, Суд сослался на п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае. При этом важно учитывать нуждаемость в использовании этого имущества, что, как выяснил Суд, в данной ситуации не было сделано.

Комментируя поведение брата заявительницы жалобы, ВС РФ подчеркнул, что суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе, так как согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В конечном итоге Судебная коллегия отменила апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение.

Изучив решение ВС РФ, адвокат КА «Адвокат» Ольга Савостьянова сообщила, что часто можно встретить судебные акты судов первой и вышестоящих инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований о признании доли незначительной и выплате компенсации с формулировкой: «принудительная компенсация за незначительную долю в общем имуществе возможна лишь в отношении участника общей собственности, заявившего требование о выделе своей доли». Она поддержала позицию Суда относительно того, что отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований: «Эта позиция, на мой взгляд, является более обоснованной, поскольку дает более широкие возможности добросовестному собственнику защитить свои права».

Ольга Савостьянова считает, что отсутствие единообразия по этому вопросу в судебной практике связано с неясностью положений п. 4 ст. 252 ГК РФ. Кроме того, эксперт напомнила, что согласно разъяснениям подп. «а» п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (в ред. от 6 февраля 2007 г.) доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, – отдельный вход и независимые коммуникации, – которая также должна оставаться пригодной для проживания.

Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова также отметила, что споры между долевыми собственниками встречаются часто, а разрешаются сложно. Тем более в случае возникновения между сособственниками неприязненных отношений. «Особенно это актуально при небольшой площади жилого помещения, когда даже определение порядка пользования с соблюдением баланса интересов обеих сторон проблематично», – уточнила она.

Эксперт добавила, что п. 2 ст. 252 ГК РФ прямо предусматривает возможность принудительного выкупа доли участника долевой собственности остальными собственниками. Адвокат добавила, что, несмотря на это, суды редко удовлетворяют такие иски, поскольку это фактически является лишением гражданина его права на жилье, – это особенно актуально, если жилое помещение является единственным для него.

Ольга Аржанникова подчеркнула, что принятие решения по данной категории дел требует тщательного выяснения всех обстоятельств дела для соблюдения баланса прав и законных интересов всех сторон. «Данное решение имеет существенное значение для правоприменительной практики, поскольку большая часть проблем, возникающих в данной области, является трудноразрешимой для собственников – часто из-за упрямства и личных неприязненных отношений сторон. Полагаю, осознание реальной возможности удовлетворения таких исков будет являться стимулом для сторон решить вопрос мирным путем», – заключила она.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector