Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как взыскать неустойку с застройщика

Как взыскать неустойку с застройщика?

Как взыскать неустойку с застройщика?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?

Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.

При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Читайте так же:
Как подать апелляцию Ответчик в тюрьме

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.

С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.

Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

Читайте так же:
За какой долг могут арестовать автомобиль

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.

Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как взыскать неустойку с застройщика без уменьшения процентов

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 7

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Читайте так же:
Компенсация за ущерб здоровью

(часть 7 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Взыскание неустойки с застройщика без предоплаты

Взыскание денежных средств за нарушение сроков договора долевого участия в строительстве

Юристы компании «Вектор Лигал» — это профессионалы, имеющие богатый успешный опыт защиты прав дольщиков в спорах с петербургскими застройщиками. Взыскание неустойки с застройщика производится нами в кратчайшие сроки и без предоплаты . Помимо собственно неустоек нами также взыскивается упущенная выгода, прочие убытки и компенсируется нанесенный гражданину действиями застройщика моральный вред.

Высокий процент успешности в Санкт-Петербурге — справедливый результат тщательного мониторинга региональной правоприменительной практики и глубокого анализа причин ее изменения. Д оверяя ведение дела нашим юристам, вам не нужно ничего делать, кроме как выдать доверенность. Ваше участие в деле не требуется , мы все сделаем сами. В цену услуги включено:

  • подготовка и направление претензии;
  • подготовка искового заявления и подача документов в суд;
  • участие в заседаниях суда первой инстанции (количество не ограничено);
  • участие в заседании суда апелляционной инстанции;
  • получение решения суда первой инстанции и исполнительного листа;
  • направление исполнительного листа в банк застройщика или приставам.

Стоимость услуг адвоката по взысканию неустойки с застройщика

РАЗМЕР ЗАЯВЛЕННОЙ СУММЫВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
1. от 200 000 руб. до 500 000 руб. (до 200 000 руб. рассчитывается индивидуально, а также возможен выкуп за процент от суммы неустойки в день заключения договора)до 30%
2. от 500 00,01 руб. до 600 000 руб.до 19%
3. от 600 000,01 руб. до 700 000 руб.до 18%
4. от 700 000,01 руб. до 800 000 руб.до 17%
5. от 800 000,01 руб. до 900 000 руб.до 16%
6. от 900 000,01 руб.до 15%

Вы можете позвонить нам по телефону +7 (812) 648-37-33 либо заказать звонок юриста, и мы сами вам перезвоним.

Взыскание неустойки с застройщика без предоплаты

Работаем без предоплаты

По многим застройщикам до поступления денежных средств на ваш счет вы не обязаны оплачивать наши услуги. Все риски, связанные с неплатежеспособностью вашего застройщика, в этом случае мы берем на себя. Указанный порядок расчетов изложен в нашем договоре. Если вы хотите внести в него какие-то дополнения или изменения — напишите нам, и мы внесем в договор все необходимые правки.

Практика взыскания неустойки с застройщика

Уже как несколько лет суды перестали сомневаться в том, что закон о защите прав потребителей подлежит применению и к спорам из договоров с дольщиками. К слову, произошло это не без указаний нашей высшей судебной инстанции. Поэтому, подавая на застройщика в суд, гражданин вправе пользоваться всеми льготами и преференциями, которые предоставляются потребителям , например, если им был передан некачественный товар.

Во-первых, иск может быть предъявлен в суд по месту жительства дольщика . Это очень удобно, если застройщик зарегистрирован в другом городе или регионе, ведь по общему правилу все иски должны рассматриваться по месту регистрации ответчика.

Во-вторых, помимо собственно неустойки нарушитель также должен выплатить предусмотренный для потребителей штраф, равный половине от выигранной суммы , и компенсацию морального вреда . Такой солидный штраф нельзя взыскивать по подавляющему большинству дел, например, при причинении тяжкого вреда здоровью, взыскании задолженности по аренде, выселении из муниципального жилья и т.п. При этом дольщику не нужно даже платить госпошлину.

Проблемы уменьшения судами неустойки по договорам долевого участия в строительстве

Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает несколько случаев, когда участник долевого строительства (дольщик) имеет право применить к Застройщику такую меру гражданско-правовой ответственности как взыскание неустойки. В частности, это следующие случаи:

  • при просрочке передачи квартиры или иного объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214)
  • при расторжении договора долевого участия в строительстве по инициативе Дольщика (ч. 2 ст. 9 ФЗ-214)
  • при нарушении сроков устранения недостатков в переданной квартире (Закон РФ «О защите прав потребителей»)

В связи с тем, что строительные компании Удмуртии допускают существенные нарушения сроков передачи квартир, суммы неустойки, подлежащие взысканию в пользу дольщиков, составляют достаточно внушительные суммы.

Однако практика показывает, что взыскание через суд указанных сумм в полном размере практически невозможно.

Это связано с широким применением российскими судами на практике ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Однако суды не удосуживаются выяснением тех неблагоприятных последствий, которые понес дольщик в связи с несвоевременной передачей ему квартиры. Бесспорно, неустойка призвана компенсировать имущественные потери стороны, поэтому она и подлежит снижению только при установлении явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Конституционным Судом РФ также неоднократно отмечалось, что применение судами ст. 333 ГК РФ возможно лишь в том случае, если оно отвечает требованиям справедливости (Определения КС РФ от 20.11.2008 №824-О-О, от 24.01.2006 №9-О, от 14.10.2004 №293-О).

На практике суды взыскивают лишь около 30 % от заявленной суммы неустойки. Причем эта позорная практика является повсеместной и широко распространенной как на уровне судов общей юрисдикции, так и в арбитражных судах РФ.

Порочность данной практики можно легко проиллюстрировать, изучив официальный уровень инфляции в нашей стране. Согласно официальным данным, опубликованным на сайте Федеральной службы государственной статистики, уровень инфляции в 2006 году составил 9%, в 2007 году – 11,9%, в 2008 году – 13,3%, в 2009 году – 8,8%. Суды же в основном разумным считают неустойку в размере не более 4-5% годовых.

Таким образом, неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности и способа обеспечения обязательства, не выполняет свою основную функцию: компенсация убытков стороны, чьи права нарушены. Нарушается основной принцип гражданско-правовых отношений – принцип платности, поскольку присужденная судом плата застройщика за неправомерное пользование денежными средствами дольщика не компенсирует последнему даже его потери в связи с инфляцией. Между тем, стимулирующая и компенсационная функции неустойки подтверждаются также и «Обзором практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 г. N 17).

Подобное несоразмерное убыткам уменьшение размера неустойки не только противоречит элементарной логике, но и стимулирует застройщиков к нарушению условий договоров долевого участия в строительстве. Так, застройщику с финансовой точки зрения будет выгоднее нарушить условие обязательства и оплатить многократно уменьшенную судом неустойку, нежели чем использовать правомерные способы привлечения денежных средств.

Наличие возможности уменьшить неустойку, исходя из конкретных обстоятельств дела, конечно, является достоинством действующего ГК РФ. Этот институт призван прежде всего обеспечить принятие судом справедливого и разумного решения. Его цель состоит в нахождении баланса между законными интересами кредитора и должника. Кредитору нужно восстановить имущественные потери от нарушения обязательства, но он не должен получить сверх того прибыль. Должник должен понести ответственность, но не настолько большую, чтобы поставить его под угрозу искусственного прекращения деятельности.

Другими словами, необходимость и разумность существования института уменьшения неустойки не вызывает сомнений. Однако сложившаяся судебная практика оставляет впечатление, что суды всячески стараются поддержать правонарушителей, пренебрегая интересами дольщика.

На практике в подавляющем большинстве случаев застройщики заявляют ходатайства о снижении неустойки по причине несоразмерности, указывая в качестве обоснования либо просто факт очевидной несоразмерности, либо какой-либо крайне примерный и заниженный расчет, основанный на учете тех потерь, которые могли быть предвидены при заключении договора. Обосновать несоразмерность неустойки со ссылками на фактически понесенные кредитором убытки должник по понятным причинам просто не в состоянии. В такой ситуации дольщики вынуждены начинать доказывать свои убытки, хотя бы в виде примерной величины, и представляют свой встречный расчет. То есть в большинстве случаев, если вопрос о снижении неустойки встает, дольщику так или иначе все же приходится обосновывать соразмерность неустойки.

Возникает вопрос о логичности такого решения с учетом определенного противоречия природе неустойки. Наш ответ сводится к тому, что это нарушение законодательной логики просто неизбежно и поэтому оправданно. Иного решения, которое позволило бы снижать неустойку без, пусть даже косвенного, возложения на дольщика необходимости доказывать размер ущерба, просто нет. При всем этом следует учитывать несколько моментов.

Во-первых, все же изначально предъявлять доказательства явного превышения неустойки над убытками должен сам застройщик (должник). Кредитор может не производить свой «контррасчет», и в этом случае судья вполне может не снижать неустойку, если сочтет ее соразмерной. Во-вторых, даже если кредитор решает доказывать убытки, то речь не идет о точной сумме потерь, подтверждение которой и является, как правило, основным камнем преткновения при взыскании убытков. В нашем случае кредитор может ограничиться лишь примерным расчетом фактических убытков, что, как правило, не так уж сложно сделать. В-третьих, не следует забывать, что превышение должно быть явным, т.е. бросаться в глаза, размер неустойки должен расходиться с убытками, скажем, вопиющим образом.

Таким образом, застройщик, заявивший требование о снижении размера неустойки, должен сам доказать явную несоразмерность суммы неустойки неблагоприятным последствиям для дольщика. В противном случае такое требование подлежит отклонению.

Намного большую опасность создает снижение неустойки по инициативе суда. На практике суды зачастую уделяют внимание этому вопросу уже при вынесении решения. Должник не заявляет ходатайства о снижении, вопрос в ходе процесса не обсуждается, соответственно никаких доказательств понесенных убытков в суд не предъявляется, ведь при взыскании неустойки размер убытков, как известно, не входит в предмет доказывания по делу. В таких условиях суд, смотря исключительно на сам размер неустойки, не запросив доказательств и не заслушав мнения сторон, произвольно снижает неустойку до того размера, который ему покажется разумным. Такой вариант развития ситуации, на наш взгляд, совершенно неприемлем. Умозрительное снижение неустойки без оценки и учета всего комплекса обстоятельств, связанных с последствиями нарушения и ущербом для кредитора, противоречило бы ст. 333 ГК, которая четко требует оценивать соразмерность неустойки последствиям нарушения. Не дав сторонам представить свои доводы и доказательства, а соответственно не оценив эти последствия, делать вывод о явной завышенности неустойки нельзя. Тем не менее, именно с такой практикой мы зачастую встречаемся в ижевских судах.

Учитывая это, судам, как нам кажется, следует при наличии оснований для постановки вопроса о снижении неустойки и при отсутствии соответствующего ходатайства ответчика не откладывать его решение на момент вынесения итогового судебного акта, а ставить его на обсуждение в ходе процесса, дав сторонам возможность предъявить доказательства соразмерности или несоразмерности неустойки. Иначе возникают ситуации, когда суд, решив, что неустойка завышена, при вынесении решения снизит ее, а кредитор уже не будет иметь возможности доказать, что ему действительно были причинены убытки в размере, соразмерном с неустойкой.

Итак, в случае заявления ходатайства о снижении неустойки доказательства того, что убытки кредитора значительно ниже размера неустойки, должны представляться должником. Кредитору же это делать не обязательно, но зачастую крайне желательно для сохранения своих прав на полную сумму неустойки. При желании снизить неустойку по собственному усмотрению суду следует ставить этот вопрос на обсуждение и предлагать должнику (подразумевается — и кредитору тоже) представлять соответствующие доказательства.

Несмотря на то, что при рассмотрении вопроса о снижении неустойки расчет убытков с обеих сторон, как правило, носит исключительно примерный и приблизительный характер, следует заметить, что во внимание должны приниматься все те убытки, которые взыскивались бы с должника, заяви кредитор такое требование в суде, и на тех же основаниях. Иначе говоря, в расчет берутся и реальный ущерб, и упущенная выгода, исчисленные, в частности, на основании ст. ст. 15, 393 ГК. При этом не могут приниматься во внимание убытки, возникновение которых не находится в причинно-следственной связи с нарушением.

Завершая разговор о потерях кредитора от нарушения, следует отметить, что таковые не должны сводиться исключительно к материальным (денежным) убыткам. Здесь должны приниматься во внимание и иные негативные последствия нарушения, причинившие кредитору тот или иной вред.

Второй тип последствий, возникающих от нарушения, — имущественная выгода, извлеченная должником из нарушения. Целесообразно ли учитывать данные обстоятельства? На наш взгляд, да. И объясняется это довольно просто. Закон содержит возможность, необоснованно редко используемую кредиторами на практике. Речь идет о последнем абзаце ст. 15 ГК, который относит доходы, полученные должником в связи с нарушением обязательства, к категории упущенной выгоды. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Таким образом, дольщик может претендовать на все те имущественные выгоды, которые получил должник в связи с нарушением договора, как на минимум компенсации упущенной выгоды.

Полагаю, в ближайшем будущем описанная выше порочная практика многократного снижения судами размера взыскиваемой неустойки будет преодолена и судебная практика встанет на путь последовательной защиты прав дольщиков как экономически более слабой стороны правоотношения.

Надежда на это есть. Приведу пример из собственной практики.

Октябрьским районным судом г. Ижевска были удовлетворены требования истца о взыскании уплаченной по договору долевого участия в строительстве суммы и процентов на данную сумму (судья – Михалев А.А.). Однако суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшил размер взыскиваемых процентов до 40 000 рублей.

Полагая решение суда в части уменьшения процентов незаконным, мы обратились в Верховный Суд УР с кассационной жалобой. Определением Верховного Суда УР от 20.10.2010 размер взысканных процентов был увеличен в 10 раз – до 400 000 рублей.

К сожалению, на сегодняшний день данное определение является уникальным, но мы надеемся, что оно существенно повлияет на практику судов первой инстанции по аналогичным категориям дел.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector