Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Споры с застройщиком Взыскание по ДДУ Юрист

Споры с застройщиком Взыскание по ДДУ Юрист

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ

Как взыскать деньги с застройщика, при заключении договора долевого участия в строительстве (согласно Федеральному закону № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве").

Недобросовестные застройщики часто задерживают сроки сдачи жилых домов. При этом большая часть дольщиков, доверяя застройщику, стараются дождаться окончания строительства.

Если срок сдачи жилья затягивается на небольшой срок, то торопиться с расторжением договора не следует, так как судебные тяжбы длятся несколько месяцев и экономически это будет нецелесообразно.

Если строительство дома прекратилось, дом не сдан в эксплуатацию и сроки сдачи жилья по договору долевого участия уже давно истекли, в этом случае дольщику необходимо срочно принять меры по взысканию денег от застройщика.

Как взыскать деньги переданные застройщику?

Итак, вы приняли решение вернуть деньги от застройщика.

Наиболее легкий путь возврата денег, это продать свою квартиру по договору цессии, переуступке прав требований. Однако найти покупателей на будущую квартиру будет сложно, если к этому времени деловая репутация застройщика будет уже испорчена. Если все же найдете покупателя, то заключив договор переуступки, вы сразу вернете свои деньги и проблема будет решена быстро и безболезненно.

Если найти покупателя не получиться, то необходимо ценным письмом с описью вложения, обратиться к застройщику о расторжении договора долевого участия (ДДУ) в одностороннем порядке и возврате денег переданных по ДДУ.
У застройщика есть 10 дней, что бы добровольно вернуть дольщику деньги по договору долевого участия в строительстве жилья, с момента письменного обращения дольщика с таким требованием.
Однако на практике, застройщики крайне редко возвращают деньги, в связи с отсутствием возможности или желания.

В таком случае останется два варианта:

Первый вариант: обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект долевого участия в строительстве. (Признание права собственности имеет смысл, если объект сдан в эксплуатацию).

Второй вариант: обратиться в суд с иском о расторжении ДДУ, взыскании денег с застройщика.

Если стало известно, что другие кредиторы пытаются признать застройщика банкротом, тем более нужно поторопиться с подачей судебного иска, так как шансы взыскать деньги от такого застройщика больше у тех дольщиков, кто успел один из первых обратиться в суд по принудительному взысканию. В противном случае, если дождетесь, пока застройщика признают банкротом и фирму ликвидируют, то вернуть свои деньги в полном объёме будет крайне сложно.

По мимо возврата основной суммы денег переданной застройщику, дольщик имеет право на взыскание от застройщика процентов, компенсации морального вреда, штрафа 50% от размера взысканной суммы, упущенную выгоду, судебные издержки (услуги юриста, адвоката), расходы по уплате госпошлины.

Согласно разъяснения вышестоящих судов, заявленные в суде проценты (неустойки) могут быть снижены, в случае письменного заявления ответчика (Застройщика) об уменьшении процентов (неустойки). В таких случаях, суды практически всегда снижают проценты (неустойку). Если застройщиком заявление не подано, суды взыскивают проценты (неустойку) полностью.

После вынесения решения суда о взыскании денежной суммы с застройщика, данное решение суда застройщиком может не исполняться. Для понуждения застройщика фактического исполнения решения суда, эффективно обратиться в Арбитражный суд, с заявлением о признании должника-застройщика несостоятельным (банкротом).

Если договор долевого участия прошел государственную регистрацию и ответственность застройщика застрахована договором страхования, то в случае признания застройщика банкротом, страховая компания обязана возместить страховую выплату.

Юрист соберет полную информацию о Вашем застройщике, (узнает о всех состоявшихся судебных разбирательствах с участием застройщика, выяснит возбуждено ли в отношении застройщика исполнительное производство у судебных приставов, инициирована ли в отношении застройщика процедура банкротства).

Юрист грамотно проконсультирует, составит исковое заявление и будет представлять интересы в суде, что бы помочь взыскать деньги от застройщика, переданные по ДДУ.

Обманутых или пострадавших дольщиков от застройщика ООО "Банго", ООО "Новый проект", ООО "Юг Евро-Сервис (Александрия), ООО "Европа Девелопмент" г.Краснодар, ЗАО "Немецкая деревня" г.Краснодар, ООО АртСтройТехно, (ЖК Победа, ЖК Галактика), ООО ССК Ставропольская строительная компания (ЖК Восток), ЖСК Восток-7, ООО фирма Стройподряд, ООО Стройград, ООО "ПрофСтрой-Юг", приглашаем в офис на подробную консультацию юриста.

Отзывы клиентов

Выношу огромную благодарность юристу Караманову Вадиму Карленовичу, за его титанический труд и отстаивание моих интересов в Кисловодском суде. Отличное образование, дальновидность, ум, помогли нам выиграть дело в суде о незаконности постановления №160 и №677 о сносе недвижимости и изъятии земельного участка, площадью 52 кв.м., на котором расположен магазин "Лиза". Своего адвоката я искала 2 месяца. По самым сложным вопросам рекомендую обращаться к Караманову Вадиму Карленовичу.

Я собственник земельного участка, сосед отмежевался и залез на 1 метр на мой участок, возникла спорная ситуация. Мы обратились в Шпаковский районный суд, суд вынес решение которым обязал соседа снести забор и признал незаконным межевание. После чего я отмежевала свой земельный участок как положено с правильными границами участка.

Читайте так же:
Закон рф о банкротстве физических лиц

Отдел культуры Администрации Грачевского района Ставропольского края

Отдел культуры обратился в Юридическую фирму "Гарантия" за оказанием юридических услуг по представлению интересов в Арбитражном суде Ставропольского края и Грачевском районном суде Ставропольского края. По двум Административным спорам, дела в судах были выиграны. Выражаем благодарность Караманову Вадиму Карленовичу, за профессионализм и целеустремлённость в решении поставленных правовых вопросов.

Обратился в юр. компанию Гарантия. Юрист по гражданским делам, защитил меня в Ставропольском суде. С помощью него, мой иск судья удовлетворил. В результате, я приватизировал свою комнату. Спасибо сотрудникам компании Гарантия, за выигрышное гражданское дело в суде.

Вадим Карленович помог выиграть в суде г. Ставрополь. Спасибо ему и всем специалистам компании за помощь и победу в суде.

Я обратилась в юр. агентство Гарантия с вопросом о разводе и разделе имущества. Адвокатам я очень благодарна, без моего вмешательства решили все вопросы. Я очень рада что обратилась именно в юр. агентство Гарантия и очень довольна результатом.

Компания благодарит Юр. агентство «ГАРАНТИЯ» за плодотворное сотрудничество в 2015 году! Сотрудники Юр. агентства «ГАРАНТИЯ» профессионально и ответственно подошли к нашему делу, достойно отстаивая интересы в Арбитражном суде Ставропольского края.

ООО «ЗЭТА Славянский»

Выражает благодарность Караманову Вадиму Карленовичу, и всем сотрудникам Юр. агентства «ГАРАНТИЯ», за профессиональную юридическую помощь по судебному взысканию задолженности с должника ПАО «МРСК Северного Кавказа», на общую сумму в размере 1422248,50 рублей. Работа выполнена качественно, профессионально и максимально в короткие сроки. Рекомендуем Юр. агентство «ГАРАНТИЯ», как надёжного партнёра в сфере оказания юр. услуг в Арбитражном суде Ставропольского края.

Потребовался юрист для взыскания 700000 рублей с застройщика. За адвокатскими услугами, я обратился в юр. фирму "Гарантия". В суде предварительный договор купли-продажи был признан недействительным. Деньги переданные застройщику по договору, были полностью возвращены через судебных приставов. Мне очень повезло, всем рекомендую специалистов юридической фирмы Гарантия! Спасибо за помощь!

214 ФЗ расторжение договора

За каждой из сторон договора долевого участия закреплены права и обязанности, в числе которых — досрочное прекращение договорных отношений в одностороннем порядке. Закон №214 ФЗ четко определяет, в каких случаях это может сделать дольщик, а в каких — застройщик.

Уважаемые граждане! На нашей горячей онлайн-линии вы можете получить оперативную и бесплатную консультацию относительно того, законно ли расторжение ДДУ застройщиком, с которым вы заключили договор долевого участия:

Телефон горячей линии:

или Подайте жалобу онлайн

○ Что такое договор долевого участия?

Понятие ДДУ закреплено в ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:

«По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.»

По ДДУ гражданам и организациям, выступающим долевыми участниками, можно в сроки, обусловленные в договоре, получить помещение в новостройке. Второй стороной соглашения выступает застройщик, который получив необходимые разрешения на строительство, заключает с будущими жильцами договоры, привлекая таким образом денежный ресурс на возведение объекта. По завершении строительства застройщик обязуется передать недвижимость долевым участникам.
Особенности договора:

  • Cторонами выступают застройщик и участник долевого строительства.
  • Письменная форма.
  • Обязательная госрегистрация.
  • Существенными условиями выступают объект, цена, срок строительства, гарантийный период, способы обеспечения исполнения договорных обязательств.

○ Регулирование вопросов.

Законодательной основой выступают такие нормативно-правовые акты:

  • Закон № 214-ФЗ – основной законодательный акт, регулирующий отношения между сторонами ДДУ.
  • Гражданский кодекс – содержит общие правила исполнения обязательств, заключения и расторжения договоров.

Другие нормативные акты являются второстепенными по отношению к названным и регулируют отдельные вопросы. Например, Жилищный кодекс содержит нормы о моменте перехода прав собственности к дольщику, а Закон «О защите прав потребителей» описывает, как защитить права гражданину как потребителю в случае нарушения условий сделки другой стороной (в нашем случае застройщиком).

○ Какими способами можно расторгнуть ДДУ?

Основные способы расторжения договора:

  • По обоюдному решению сторон в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ (стороны заключают в письменной форме соглашение о расторжении ДДУ).
  • В одностороннем порядке.
  • На основании решения суда.

○ Расторжение по соглашению сторон.

Такой вариант прекратить договорные обязательства самый оптимальный, но на практике он встречается крайне редко. Его механизм описан в Гражданском кодексе.

Читайте так же:
КЭШБЭК что это такое и как работают кэшбэк сервисы

✔ Как осуществляется?

Алгоритм действий сторон приблизительно следующий:

  • Инициатор расторжения договора письменно предлагает контрагенту прекратить отношения.
  • При получении согласия от контрагента, стороны определяют, когда и где будет составлено соглашение о расторжении ДДУ.
  • В соглашении прописывается механизм возврата денег.
  • Документ подписывается и регистрируется в ЕГРН.

Основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Главный нормативный акт, регулирующий отношения сторон ДДУ — закон №214-ФЗ от 30.12.2004 — устанавливает единственную причину, по которой возможно одностороннее расторжение договора застройщиком, а именно — злостное нарушение дольщиком сроков выплат.

  • задержка какой-либо из выплат на срок свыше 2-х месяцев (как при наличии графика выплат, так и на условиях разового погашения);
  • нарушение сроков выплата 3 и более раз в течение одного года.

Любые другие нарушения по выплатам со стороны дольщика наказываются штрафами выплат могут взиматься штрафы, но не становятся основанием для прекращения сотрудничества в рамках ДДУ.

Важно: расторжение ДДУ застройщиком из-за просрочки платежа по ипотеке невозможно, так как в этом случае имеет место элемент правовых отношений между банком и заемщиком- клиентом банка.

Процедура прекращения сотрудничества по инициативе застройщика

Желая прекратить действие ДДУ, исходя из предусмотренных законом оснований, застройщик должен направить дольщику-должнику оповещение, содержащее требование о погашении долга и предупреждение о возможных последствиях неоплаты (как правило, для этого используется заказное почтовое отправление).

Право расторгнуть договор наступает через 30 дней после вручения оповещения, если адекватных действий со стороны дольщика не последовало, или по факту возврата заказного письма отправителю.

  • регистрация расторжения ДДУ в Росреестре;
  • возврат средств, уплаченных участником долевого строительства на текущий момент;
  • возмещение дольщиком понесенных застройщиком убытков (сумма неустойки определяется по ДДУ).

Если в 10-дневный срок дольщик не явится лично за своим паем, деньги будут в течение 2 дней перечислены на депозит у нотариуса по адресу компании-девелопера.

Важно: ДДУ считается окончательно расторгнутым только после регистрации расторжения договора в Росреестре; тогда же в полную собственность застройщика возвращается и квартира, поэтому все действия по сохранению участия в долевом строительстве следует предпринимать до этого момента.

Если вы считаете инициированное застройщиком расторжение ДДУ необоснованным или хотите договориться о погашении образовавшейся задолженности в ан выгодных условиях, воспользуйтесь помощью профессионалов:

Расторжение договора участником. Когда предусмотрен односторонний порядок?

Законодательно предусмотрены два способа расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства. Первый — расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Для этого достаточно грамотно составить уведомление и передать его застройщику. Второй — расторжение договора в судебном порядке. Соответственно, придется общаться с представителями девелопера в суде. Выбор способа зависит от исходных обстоятельств.

Расторгнуть договор без обращения в суд можно, если:

  1. Застройщик на два и более месяца задерживает передачу жилья покупателю. Договорные сроки не соблюдены.
  2. При передаче квартиры или иной недвижимости выявлены недочеты, требующие устранения. Решить проблему можно одним из следующих способов. Дольщик устанавливает разумные сроки на их устранение или самостоятельно проводит ремонт и требует возмещения понесенных затрат. Решением проблемы может стать и снижение цены договора. Если застройщик не соглашается ни на один из предложенных вариантов, покупатель может заявлять о расторжении ДДУ.
  3. Недочеты, выявленные в процессе передачи жилья участнику, относятся к серьезным. Полноценное проживание в данной квартире невозможно.
  4. Установлены иные основания, предусмотренные законодательством или непосредственно ДДУ.

Важно! Только наличие одного или нескольких обстоятельств, перечисленных выше, не позволяет считать, что ДДУ больше не действует. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ и возврат денег предполагает соблюдение некоторой процедуры.

  1. Направить в адрес застройщика письмо. В нем он сообщает о своем намерении разорвать соглашение.
  2. Перечислить в уведомлении пункты договора, нарушенные девелопером, и статьи закона, позволяющие расторгнуть ДДУ в данном конкретном случае.
  3. Рассчитать сумму неустойки, подлежащую взысканию в застройщика. Ее также указывают в претензии. Еще один пункт документа — банковские реквизиты для зачисления денег.
  4. Уведомление направить на юридический адрес застройщика. Почтовое отправление должно быть заказным, с описью вложения.

День отправки письма считается датой расторжения договора. Когда застройщик получит письмо, значения не имеет. Ориентироваться следует на дату на описи. Если девелопер не отреагирует на полученную претензию, покупателю придется обращаться в суд и доказывать факт отправки уведомления. В соответствии с законом на возврат всей суммы денег застройщику дается 20 рабочих дней. Это относится не только к основной сумме по договору, но и к неустойке.

Важно не забывать, что для расчета неустойки следует учитывать все дни, когда деньги дольщика находились в распоряжении застройщика. За каждый день участник может рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы. Если покупатель — физическое лицо, расчет ведется исходя из 1/150 ставки рефинансирования. Если в течение 20 рабочих дней девелопер не возвращает деньги, покупатель имеет право на дополнительную компенсацию.

Читайте так же:
Какие документы подтверждают право собственности на квартиру

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

Когда 214-ФЗ не предусматривает расторжение ДДУ в одностороннем порядке?

Российские законы практически непрерывно корректируются. Не является исключением и ФЗ, регламентирующий заключение ДДУ. В 2017 году изменения затронули ст. 9 данного нормативного акта. С этого момента покупатель не может в одностороннем порядке заявлять о прекращении действия договора, если застройщик не нарушает законы, исполняет договорные обязательства в полном объеме. В подобной ситуации дольщику придется обращаться в суд.

Покупатель в определенный момент времени может понять, что купленная квартира не устраивает его по площади, расположению и т. д. Могут появиться и иные обстоятельства, например, переезд в другой город или страну. Если застройщик не хочет расторгать договор, сделать это можно только через суд. И нет гарантий, что судья примет решение с учетом доводов участника. Разумный выход из такой ситуации — переуступка прав по ДДУ иному физическому или юридическому лицу.

Как зарегистрировать расторжение договора долевого участия?

В соответствии с законом все заключенные ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это же правило распространяется и на случаи по расторжению. Сторона, инициирующая процесс, обязана передать в Росреестр:

  • заявление об исключении сведений о договоре из ЕГРН;
  • копию уведомления о расторжении, направленного другой стороне по договору. Если отказ был односторонним, необходимо приложить копию почтовой квитанции и описи;
  • копию судебного решения о расторжении ДДУ при его наличии;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

Риски для покупателя, связанные с расторжением ДДУ

В России ежемесячно в арбитражные суды поступают иски о признании застройщиков банкротами. Соответственно, для покупателя главный риск — вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков. Пока он дождется решения суда, получит исполнительный лист, в отношении застройщика может быть введено внешнее управление и инициирована процедура банкротства. Дольщику придется ждать формирования конкурсной массы, реализации имущества должника через торги и возврата денег. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

Стандартно арбитражные дела о банкротстве рассматриваются годами. Судья назначает арбитражного управляющего. Он должен выявить активы застройщика, направить их на реализацию через торги. Бывших дольщиков относят только к третьей очереди кредиторов на возврат средств. Велика вероятность вообще не увидеть денег. Так как у участника на руках уже есть решение о расторжении договора, он не может потребовать, чтобы ему передали квартиру.

Перечисленным проблемы, связанные с расторжением договора ДДУ в одностороннем порядке или через суд, не ограничиваются. Чтобы избежать ошибок и вернуть свои средства или получить жилье, необходимо предварительно оценить все последствия того или иного решения. Желательно получить подробную информацию о финансовом положении застройщика, проверить, сколько объектов сдано ранее, соблюдались ли в этих случаях договорные сроки. Есть опасения, что сроки сдачи дома будут сорваны? Не забывайте про страхование ДДУ.

Без надлежащего опыта и знаний сделать это будет непросто, но вам готовы помочь юристы ЮК «Хелп Консалтинг». Они готовы изучить все аспекты проблемы, подобрать оптимальное решение. Предоставляются бесплатная юридическая консультация.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами наиболее удобным для вас способом. Получить быстрый ответ можно, отправив сообщение через форму обратной связи на сайте.

Как расторгнуть договор долевого участия и получить возврат денег?

Если Вы попали в ситуацию, когда застройщик нарушает сроки передачи квартиры по договору долевого участия, не паникуйте. Выход есть! Главное – правильно все оформить. Для этого внимательно прочитайте несколько советов от юристов компании Pervichka

1. Когда можно расторгнуть договор долевого участия по инициативе дольщика?

По закону есть несколько оснований, среди них:

⦁ Нарушение срока передачи объекта более, чем на 2 месяца
⦁ Существенные нарушения качества.

Если Вы столкнулись с одной из ситуаций, у Вас есть право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.

Мы рекомендуем не затягивать с вопросом и инициировать процесс расторжения уже на 3 месяце просрочки, с тем, чтобы не упустить шанс реального взыскания денег с застройщика.

Внимание! После подписания передаточного акта на квартиру вы лишаете права на расторжение договора долевого участия.

2. Как расторгнуть договор долевого участия?

Если застройщик нарушил срок передачи объекта по договору более, чем на 2 месяца, необходимо направить застройщику одностороннее уведомление о расторжении договора почтой России заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Читайте так же:
Если ребенку полгода выплата алиментов

Чтобы все прошло правильно и в суде не возникло сюрпризов, мы рекомендуем обратиться к юристу для составления уведомления о расторжении.

Договор считается расторгнутым с момента направления уведомления застройщику.

3. Важно оценить все риски, чтобы не остаться без квартиры и денег

Перед расторжением договора мы рекомендуем оценить реальное состояние застройщика. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии, против него иницирована процедура банкротства, то шансов получить деньги практически нет.

В этом случае мы не рекомендуем расторгать договор, а пойти по иному пути решения проблемы.

4. Когда застройщик вернет деньги?

По закону застройщик обязан вернуть вам деньги за квартиру с даты направления уведомления о расторжении (см. п. 2 выше). Кроме этого, застройщик обязан заплатить вам проценты.

Если застройщик не заплатил деньги и проценты в указанный срок, то следующий шаг – обращение в суд. В среднем, на практике вся судебная процедура от подачи иска до получения исполнительного листа занимает 3-4 месяца.

Процедура исполнения решения при наличии у застройщика денег на счетах занимает в среднем 5-7 рабочих дней.

5. Что Вы получаете при обращении в суд?

В суде Вы можете потребовать от застройщика уплаты следующих сумм:

  • полная цена квартиры по ДДУ
  • проценты за пользование денежными средствами
  • проценты за нарушение срока возврата денег
  • компенсацию морального вреда
  • убытки, например, проценты по ипотеке
  • штраф в размере 50% от присужденной судом суммы
  • расходы на оплату гос.пошлины

Пример расчета суммы компенсации при расторжении ДДУ, взыскиваемой в судебном порядке:

  1. Цена квартиры по ДДУ: 15 000 000 рублей
  2. Период начисления процентов: с 15.05.2017 по 01.07.2019 г.
  3. Процент за пользование деньгами: 5842500 рублей
  4. Штраф 50%: 10421250 рублей
  5. Итого общая сумма к взысканию: 31 263 750 рублей.

Юридическая компания Pervichka предлагает специальные условия по сопровождению судебных дел по расторжению ДДУ и взысканию компенсации.

Что Вы получаете:

  • Более 200 успешных дел
  • Максимальные суммы взыскания
  • Профессионализм и индивидуальный подход при разработке правовой стратегии
  • Полное сопровождение дела «под ключ»: от подачи уведомления о расторжении застройщику и до взыскания денег по исполнительному листу
  • Комфортные условия поэтапной оплаты
  • Анализ застройщика на платежеспособность и наличие реальных перспектив взыскания денежных средств
  • Беспристрастность и строгая конфиденциальность

Если у Вас остались вопросы, мы с радостью готовы на них ответить, для этого Вам достаточно оставить заявку на бесплатную консультацию или позвонить нам!

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Фото: fizkes/shutterstock

Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.

Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.

Без суда

Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.

В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.

Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.

Через суд

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.

Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.

Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Читайте так же:
Арест на рег действия

Дольщик может вернуть квартиру застройщику в досудебном и судебном порядке

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:

— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Основным риском расторжения договора для дольщика эксперты называют невозможность застройщика вернуть уплаченные за квартиру деньги из-за финансовой нестабильности 

Как происходит на практике

По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector