Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО "БоскоВолга" арендовало у ООО "МД-Тольятти" помещение в ТРК "Парк Хаус" под магазин одежды "Bosco Sport". Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика "Bosco Sport" нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО "МД-Тольятти" еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО "МД-Тольятти" подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО "БоскоВолга" 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО "МД-Тольятти" стало отправлять ООО "БоскоВолга" претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО "МД-Тольятти" подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение "разумно и добросовестно"

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО "БоскоВолга" задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО "МД-Тольятти", посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО "МД-Тольятти" не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: "Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства".

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы "БоскоВолга" Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: "Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами". По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: "Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение".

Читайте так же:
Возврат подоходного налога по месту работы

"Тройку" судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ "Некторов, Савельев и партнеры", соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: "Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях". Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики "Недвижимость.Земля.Строительство" АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: "Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали".

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА "Барщевский и партнеры", предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК "Акцепт"), рассуждает Хлюстов: "С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении". Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Выезжаем из арендованного помещения

Налоги & бухучет

* Читайте подробности в «Налоги & бухучет», 2020, № 29, с. 26..

Частная недвижимость

Основания. Односторонний отказ от договора аренды не допускается (ч. 1 ст. 291 ХКУ). То есть просто собрать вещи и съехать из помещения нельзя.

Но договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. Также он может расторгаться досрочно по требованию арендодателя или арендатора. Правда, только на определенных основаниях. Они, как правило, связаны с недобросовестным исполнением обязательств по договору аренды.

Читайте так же:
Как лучше оформить долю квартиры отца на несовершеннолетнего сына

Например, арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора (п. 1 ч. 1 ст. 784 ГКУ). В свою очередь, арендодатель может требовать расторжения договора, если арендатор без разрешения арендодателя передал помещение в субаренду (п. 2 ч. 1 ст. 783 ГКУ).

Нынешняя ситуация не совсем вписывается в основания для расторжения договора по требованию той или иной стороны. Поэтому

если вы — арендатор и хотите расторгнуть договор, то основным способом будет именно расторжение по соглашению сторон

Оформление. Предлагаем вам следующий алгоритм.

Шаг 1. Сообщить о своем намерении.

Начать можно с письма в адрес арендатора. В нем нужно предложить досрочно расторгнуть договор. Также можно направить свой проект допсоглашения о расторжении. У арендодателя на предоставление ответа есть 20 дней с момента получения такого письма (ч. 3 ст. 188 ХКУ).

Шаг 2. Заключить допсоглашение о расторжении договора.

Рекомендуем в таком допсоглашении указать сроки возврата помещения.

В какой форме его заключать? Если договор заключен в письменной форме, то и допсоглашение должно заключаться в письменной форме. Если же договор нотариально удостоверен, то и допсоглашение должно быть нотариально удостоверенным.

Напомним: договоры аренды недвижимого имущества со сроком 3 года и более обязательно удостоверяются нотариально (ч. 2 ст. 793 ГКУ).

Шаг 3. Подписать акт приема-передачи помещения.

Именно с момента подписания такого акта сторонами договор аренды прекращается (ч. 2 ст. 795 ГКУ). Без него будет считаться, что арендатор помещение не вернул. А это означает, что у арендодателя появляется право потребовать уплату неустойки в размере двойной арендной платы за все время просрочки возврата (ч. 2 ст. 785 ГКУ).

Важно! После расторжения договора арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, оговоренном в договоре. Поэтому арендодатель может предъявить претензии по поводу состояния помещения и не подписывать акт приема-передачи. О том, что делать в таком случае, см. в «Налоги & бухучет», 2019, № 50, с. 19.

Если арендодатель не расторгает договор. Выход один — обращение в суд. Но вернемся к основаниям для расторжения. ХКУ нам говорит: расторжение по требованию одной из сторон договора может происходить на основаниях, установленных в ГКУ для договора найма (ч. 3 ст. 291 ХКУ). ГКУ же, как мы сказали выше, дает скудный их перечень для арендатора. Да и вписать «вирусную» ситуацию туда сложно.

Так что в суд идти нельзя? Шанс есть.

Арендатор в суде может опереться на ч. 2 и 3 ст. 652 ГКУ (расторжение договора из-за смены существенных условий через суд). Верховный Суд допускает их применение (постановление ВС от 18.09.2019 г. по делу № 916/1921/18 // reyestr.court.gov.ua/Review/84697531).

Проблема одна: доказать, что «вирусная» ситуация — смена существенных условий. Это сложно. Хотя под условия для судебного расторжения договора подобная история может попасть (ч. 2 ст. 652 ГКУ), если:

— в момент заключения договора стороны не рассчитывали, что она наступит;

— причины смены обстоятельств арендатор никак не мог бы устранить после их возникновения;

— выполнение договора нарушит соотношение имущественных интересов сторон и лишит арендатора того, на что он рассчитывал при заключении договора;

— по договору риск смены обстоятельств несет арендатор.

Если решитесь на судебные разбирательства, то помните: обратиться в суд можно не ранее истечения срока для ответа арендодателя на предложение расторгнуть договор (шаг 1).

Улучшения. Если арендатор провел какие-либо улучшения помещения, то при расторжении договора события могут развиваться по-разному. Так, если улучшения отделимые (то есть их можно отделить без повреждения помещения), то арендатор сможет их забрать. Например, он за свой счет установил систему видеонаблюдения.

А если улучшения неотделимые (то есть забрать их без разрушения помещения нельзя), то арендатор может рассчитывать на компенсацию расходов (ст. 778 ГКУ).

Обратите внимание: неотделимые улучшения должны быть проведены с согласия арендодателя. Без такого разрешения арендатор никакой компенсации не получит.

Читайте так же:
Как написать встречное заявление в полицию за клевету

О бухгалтерском и налоговом учете в случаях, когда вы съезжаете с улучшениями и без таковых, читайте на с. 7 и 4 этого номера.

Гос- и коммуннедвижимость

Основания. Договоры аренды гос-/коммуннедвижимости, как и обычные договоры аренды, могут прекращаться досрочно по соглашению сторон, а также по решению суда.

Оформление. Все так же нужно будет заключить допсоглашение о расторжении договора и подписать акт приема-передачи помещения.

Но запомните: если договор аренды прекращается, то вернуть помещение нужно в течение 3 рабочих дней с даты прекращения договора.

Улучшения. Арендатор может оставить отделимые улучшения, проведенные за свой счет, себе.

Если же улучшения нельзя отделить от помещения без его повреждения (неотделимые улучшения), то арендатор может претендовать на получение компенсации. Однако только в случае, когда такие улучшения проводились по разрешению уполномоченного органа (например, Фонда госимущества). Арендодатель может рассчитывать на сумму в пределах увеличения в результате улучшения стоимости арендованного имущества.

Ну а если неотделимые улучшения были проведены без разрешения уполномоченного органа, то компенсацию арендатор не получит ☹. Улучшения перейдут государству или территориальной громаде (ч. 3 ст. 25 Закона № 157).

Расторжение договора аренды — вещь неприятная. Но уверены: с помощью нашей статьи вся процедура пройдет как нельзя лучше.

Как расторгнуть правильно договор аренды нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендатор досрочно расторгает договор аренды нежилого помещения. В договоре есть пункт о сдаче помещения в том виде, в котором оно сдавалось в аренду. Со стороны арендодателя поступил отказ подписания акта-приема передачи помещения, так как арендатор не привел его в надлежащий вид, оговоренный ранее.
Правомерно ли будет брать плату за каждый день просрочки сдачи арендованного помещения при условии окончания действия договора? При каких условиях правомерно арендодателю отказать в подписании акта о приеме помещения у арендатора помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае прекращения договора аренды ненадлежащее состояние помещения само по себе не освобождает арендодателя от обязанности по его приемке. Арендатор после прекращения договора аренды обязан вносить плату за пользование арендованным имуществом до момента его фактического возврата, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя отсутствует уклонение от приемки имущества.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что нормами Гражданского кодекса РФ об аренде право на односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) предусмотрено только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ стороны допускается, только если это прямо предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого ААС от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009)*(1).
На основе вопроса сделать однозначный вывод о том, закреплено ли условиями договора аренды нежилого помещения право арендатора на отказ от договора, затруднительно. В тексте вопроса указано лишь, что осуществляется досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Между тем понятиям «расторжение договора» и «отказ от договора» законом придается разное значение.
Не касаясь в рамках данной консультации вопроса о том, действительно ли стороны в данном случае согласовали право на односторонний отказ от договора (окончательно этот вопрос может быть решен только судом — на основе анализа текста договора), заметим, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, в отличие от права на отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ), может быть осуществлено только судом (ст.ст. 450, 620 ГК РФ)*(2).
Таким образом, если договор в данном случае не предусматривает для арендатора возможности отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, арендатор не вправе до истечения срока договора требовать от арендодателя принять помещение.
Если исходить из того, что право арендатора на отказ от договора все же установлено договором, то необходимо прежде всего обратить внимание на то, соблюден ли арендатором порядок отказа от договора.
Так, если договором предусмотрен конкретный срок уведомления об отказе от договора либо иные условия такого отказа и арендатором такой срок (условия) соблюден, то арендодатель не вправе отказаться от приема помещения.
Данный вывод основан на следующем.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым. Иными словами, отказ от договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ; также смотрите абзац второй п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора»). В свою очередь, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как видно из приведенных норм, они не содержат оснований для отказа арендодателя от приемки имущества как таковых. При этом нарушение арендатором обязанностей по обеспечению сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии влечет иные последствия, а именно, ответственность арендатора в виде возмещения убытков (постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 N 1498/08).
Исходя из этого, в судебной практике сложился подход, согласно которому ненадлежащее состояние возвращаемого арендатором имущества само по себе не освобождает арендодателя от обязанности принять его в случае прекращения договора (смотрите, к примеру, определения Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 и от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2018 N 15АП-8097/18, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2017 N Ф09-12298/16 по делу N А60-22251/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2016 N Ф04-4778/16 по делу N А81-5855/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/15 по делу N А63-746/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2014 N Ф02-6002/14 по делу N 58-1089/2014).
Причем, как разъяснено в п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также смотрите определение Верховного Суда РФ от 13.01.2016 N 306-ЭС15-17465, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-1015/17 по делу N А41-16901/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2017 N Ф08-990/17 по делу N А32-8461/2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 N 15АП-1434/19).
Что касается вопроса о том, когда отказ арендодателя от приема имущества является правомерным, то такой отказ допустим, если договор аренды продолжает действовать и арендатор неосновательно заявляет об одностороннем расторжении договора, например, ранее истечения срока уведомления об отказе от договора (смотрите, в частности, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 N 17АП-16157/18).
Таким образом, наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества арендодателем. При этом обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом (до момента его фактического возврата) может быть возложена на арендатора и в случае прекращения договора, но только при условии, что арендодатель не уклоняется от приемки имущества (смотрите, в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2017 N Ф07-10740/17 по делу N А42-3109/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1854/19 по делу N А48-2913/2017).

Читайте так же:
Кто имеет право применять дисциплинарную ответственность

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
*(2) На практике стороны, желая предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора, нередко именуют это право «правом на досрочное расторжение договора», или «правом на одностороннее расторжение договора», тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора. Учитывая, что отказ от исполнения договора не является единственным основанием расторжения договора (п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ), суд в случае возникновения спора, применяя правила ст. 431 ГК РФ, может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11, от 01.06.1999 N 6759/98). Смотрите также: Вопрос: Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды объектов недвижимости во внесудебном порядке (например в порядке ст. 450.1 ГК РФ) при нарушениях арендатором условий договора? Существует ли в настоящее время возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды объектов недвижимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2016 г.)

Как расторгнуть правильно договор аренды нежилого помещения

Читайте, в каких случаях можно расторгнуть договор аренды нежилого помещения и как подготовить для этого документы.

Читайте так же:
Возмещение банковских вкладов

договор аренды.png

Обычно договор аренды заключают на определенный срок, но иногда арендатору нужно съехать до окончания срока, например, если помещение категорически не подходит для бизнеса. Мы расскажем, как правильно оформить все документы и расторгнуть договор аренды законно.

Если арендодатель согласен

Если вы хотите расторгнуть договор аренды, и арендодатель с этим согласен, то все проходит максимально просто. Вы вместе должны подписать соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. В законодательстве четких требований к оформлению этого документа нет, но лучше отразить там следующее:

Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления допсоглашения.

Персональные данные арендодателя и арендатора.

Название контракта, который расторгается, и дату, с которой действует расторжение.

Даты с подписями сторон.

Можно написать соглашение в свободной форме или заполнить его по образцу.

расторжение аренды-1.png

Еще нужно будет подготовить дополнительные документы:

Копию арендного договора, который вы расторгаете.

Документы, подтверждающие личность арендодателя и арендатора.

Акт приема-передачи недвижимости с указанием ее состояния. Его можно составить в свободной форме или по образцу.

Нужно два экземпляра всех документов, по одному на каждого участника арендного контракта.

Если стороны заключали договор аренды нежилого помещения более, чем на год, они внесли о ней информацию в ЕГРН. При расторжении сделки нужно также обратиться в Росреестр. Достаточно принести туда все указанные бумаги, тогда после исключения записи из реестра договор будет считаться расторгнутым.

Если арендодатель не согласен

Если арендодатель не согласен, договор аренды нежилого помещения все равно можно расторгнуть. В статье 620 ГК РФ прописаны условия, по которым это можно сделать:

Помещение непригодно для использования по причинам, которые не зависят от арендатора.

Арендодатель не ремонтирует помещение, если он обязан делать это по договору.

При заключении договора аренды арендодатель скрыл недостатки помещения, которые нельзя было заметить при осмотре.

Арендодатель как-то мешает пользоваться помещением, например, не пускает в него арендатора.

Еще можно покопаться в договоре — там могут быть прописаны условия одностороннего расторжения. Например, арендодатель обязан не пускать на соседнюю с вами площадь конкурентов, в противном случае вы имеете право расторгнуть договор аренды.

Если вы можете расторгнуть договор по закону, а арендодатель вам отказывает, отправьте арендодателю уведомление о намерении прекратить аренду. Это лучше сделать заказным письмом, чтобы отследить получение.

После получения письма арендодатель может в течение месяца ответить согласием, если официальное письмо вдруг его напугает. Тогда вы просто действуете по схеме с согласием — подписываете допсоглашение и расторгаете договор аренды нежилого помещения.

Если он все-таки проигнорировал уведомление или ответил отказом, нужно будет подать в суд иск с изложением всех обстоятельств дела и оснований для прекращения аренды.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector