Abc-contact.ru

АБС Контакт
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека при разводе: как разделить квартиру

Ипотека при разводе: как разделить квартиру

Выселение из ипотечного имущества за кредитный долг - 0_38546900_1637415955_6198fc135e21b.jpg

Очень часто случаются ситуации, когда во время брака супруги покупают какое-либо имущество за кредитные средства, например, квартиру в ипотеку. Обычно ипотечный договор оформляется на одного из супругов, а второй выступает поручителем. Если бы недвижимость была приобретена за собственные деньги – делить в случае развода её намного проще. А что если она приобретена за кредитные деньги? Как делится ипотека при разводе? Кто будет выплачивать долги банку? Именно ипотека часто является цементообразующим фактором во многих семьях, где один из супругов, не имея самостоятельного дохода для выплаты задолженности, боится, что в случае развода второй, покинув спорную квартиру, перестанет выплачивать ипотеку. Если вы оказались в подобной ситуации, настоятельно рекомендуем вам ознакомится с информацией ниже, чтоб понимать как происходит разделение на самом деле.

Содержание:

  • Кому достанется ипотечная квартира при разводе
  • Если квартира куплена до брака
  • Если у супругов есть брачный договор
  • Что делать, если брачного договора нет
  • Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

На вопрос «Как быть с ипотекой при разводе» ответ один: её надо будет каким-то образом между супругами разделить. Как?

Раздел ипотечной квартиры между супругами происходит по тем же правилам, что и раздел любого другого имущества, нажитого во время брака.

По общему правилу, имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода).

Статьей 63 Семейного Кодекса Украины (далее – СКУ) предусмотрено, что жена и муж имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, что принадлежит им на праве общей совместной собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

В состав имущества, которое подлежит разделу, входит общее имущество супругов, имеющееся у них на время рассмотрения дела, и то, что находится у третьих лиц. При разделе имущества берутся также во внимание долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Если наличие долговых обязательств подтверждается соответствующими средствами доказывания, такие долговые обязательства в том числе должны учитываться при разделе имущества мужа и жены.

Также в законодательстве отмечается: если одним из супругов заключен договор в интересах семьи, то деньги, иное имущество, в том числе гонорар, выигрыш, которые были получены по этому договору, являются объектом права общей совместной собственности супругов. Это же и касается кредитного договора на приобретение квартиры и денег, полученных за ним. Такие средства будут считаться общими только в том случае, если они были использованы в интересах семьи.

Итак, как делится ипотека при разводе? При определении того будут ли деньги, полученные за кредитным договором на приобретение квартиры, и соответственно, долговые обязательства за этим договором подлежать разделу, суд берет во внимание следующее:

  1. Заключен ли кредитный договор во время брака.
  2. Заключен ли договор в интересах семьи, а не в собственных, не связанных с семьей интересах мужа или жены.
  3. Использовано ли полученное по договору (в нашем случае – деньги) в интересах семьи, а не в собственных, не связанных с семьей интересах одного из супругов.

Например, кредитный договор заключен в интересах семьи, если на полученные за ним деньги приобретена в ипотеку квартира для общего проживания супругов – суд будет определять были ли на самом деле эти средства использованы на покупку жилья или нет. А также необходимо доказать то, что второй из супругов давал согласие на подписание такого договора, и что он/она был/а осведомлен о том, что квартира приобреталась на эти деньги.

Кроме, чтобы определить в каждом конкретном случае как делится ипотека при разводе, мы должны учитывать за чьи деньги происходило погашение задолженности по кредитному договору.

Верховный Суд Украины неоднократно в своих решениях указывал, что у супругов, кроме права общей совместной собственности на полученные денежные средства и полученное за счет последних имущество, в результате заключения кредитных договоров, также возникает обязательство в интересах семьи в виде возврата кредитных средств, выполнение которого супруги осуществляют солидарно. Для правильного решения дела необходимо установить за счет кого из супругов осуществлялось погашение их общего долга, не вносились ли личные средства жены или мужа в счет погашения кредитных обязательств.

То есть, возможна ситуация, когда суд не признает квартиру общей совместной собственностью, если погашение долга за ипотеку на это имущество производил только один из супругов за счет личных средств, или же с супруга, который не платил ипотеку, суд взыщет часть этого долга в порядке регресса.

В классической ситуации, когда доказано, что квартира является объектом общей совместной собственностью супругов, и кредитный договор заключен по их общему согласию, в случае развода как делится ипотека:

  1. Суд определяет доли супругов после раздела квартиры, и каждый из них продолжает выплачивать обязательства по ипотеке самостоятельно пропорционально их частям. Квартира в ипотеке после развода остается, статус ипотекодателя приобретают оба супруга.
  2. Квартира продается, вырученные деньги используются на погашение задолженности, а остаток распределяется между супругами в определенных долях.

Обратите внимание, что пребывание спорной квартиры в ипотеке не препятствует разделу общего имущества супругов, поскольку гарантии банка как ипотекодержателя по ней как спорному имуществу определены частью 2 статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору, в том же объеме и на тех условиях, которые существовали до его вступления в права собственности на предмет ипотеки. Хотя на практике часто ипотечное имущество может быть разделе исключительно с согласия банка, которое он никогда не даст. И это также ведёт к переоформлению всех договоров, потому что ипотекодателем теперь станут два человека, а не один.

Читайте так же:
Должностные лица мвд которые могут наложить административный штраф

Если квартира куплена до брака

Как развестись если есть ипотека, но квартира была приобретена до брака?

В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 57 СКУ личной долевой собственностью мужа, жены является имущество, приобретенное ею, им до брака.

Верховный Суд Украины в этом вопросе придерживается такой позиции: если квартира куплена в ипотеку до заключения брака, то она является такой, что приобретена одним из супругов на его личные деньги, поэтому и является его личной частной собственностью.

При этом уплата вторым супругом части средств по кредитному договору, заключенному для приобретения квартиры, не изменяет правового статуса квартиры, в связи с тем, что кредитный договор заключен не в период пребывания сторон в браке. Поэтому и обязательства по возврату кредита по указанному договору возникло только у того супруга, что его заключил.

Уплата долгов одного из супругов, возникшим до заключения брака, за счет общих средств супругов может при определенных обстоятельствах учитываться при решении спора о разделе общего имущества или долговых обязательств, однако не может быть основанием для признания права на имущество, приобретенное до заключения брака.

То есть ипотека, взятая до брака, является личным обязательством супруга, который ее оформил.

Если у супругов есть брачный договор

Подписание брачного договора значительно упрощает процесс раздела имущества при разводе.

Так, в брачном договоре можно договориться о том, каким образом будет делиться и само имущество, что находиться в ипотеке, и долги.

В брачном договоре вы можете или разделить недвижимость на доли (установить режим долевой собственности), или сделать ипотечную недвижимость личным имуществом одного из супругов. Не забывайте, что кроме прав, вы должны будете разделить и обязанности по погашению ипотечного кредита.

Что делать, если брачного договора нет

Как переоформить ипотеку при разводе, если брачного договора нет? В этом случае, мы должны понимать, что поделить ипотеку в случае расторжения брака можно только в судебном порядке. И также то, что нужно будет привлекать банк, который является ипотекодержателем по вашему договору, в качестве третьего лица, ведь судебное рассмотрение касается его прав и обязанностей.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Как развестись если есть ипотека и дети? Наличие у супругов несовершеннолетних детей по сути никак не влияет на процессуальный порядок раздела имущества, но может повлиять на размер их доли в таком имуществе.

При разрешении спора о разделе имущества, являющегося объектом права общей совместной собственности супругов, суд в соответствии с частями 2, 3 статьи 70 СКУ, в отдельных случаях может отступить от принципа равенства долей супругов, учитывая обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а также интересы несовершеннолетних детей, нетрудоспособных совершеннолетних детей (при условии, что размер алиментов, которые они получают, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения).

Но, обратите внимание, что само по себе проживание несовершеннолетних детей с вами не является для суда основанием для увеличения вашей доли в спорном имуществе. Для этого вы должны доказать наличие определённых обстоятельств, а именно того, что размер алиментов, что получают ваши дети, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения.

Если вам необходимо разделить квартиру или другое имущество, что находится в ипотеке, мы рекомендуем вам обратится за помощью к адвокату, который составит всю необходимую документацию, соберет доказательную базу и качественно обеспечит сопровождение дела в суде.

Сервис «Тендер на юридическую помощь» от юридического портала Протокол специально разработан для того, чтобы вы могли найти подходящего специалиста на предоставление правовой услуги, в том числе для получения консультации, высокого качества в Киеве или любом другом городе Украины.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Развод – крайне непростая процедура не только в организационном плане, но и с юридической точки зрения. За время совместного проживания супруги не могут не обзавестись общим, совместно нажитым, как говорит юридическая формулировка, имуществом, которое при расторжении брака делится. А дележ имущества, в свою очередь, усложняется другими факторами – детьми или, например, ипотечным кредитом. О том, как усложнит процесс квартира в ипотеке при разводе, как него влияет наличие детей и брачного договора, и как обойти все эти сложности – далее в нашей статье.

Правовой вопрос

Сложности в расторжении брака и разделом имущества, нажитого супругами, связаны не только с возможно испортившимися отношениями между мужем и женой. Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором. Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор. На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

  • Недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок), приобретенные в период брака в ипотеку – это совместно нажитое имущество;
  • Совместно нажитое имущество делится пополам – кроме оговоренных брачным договором случаев;
  • При разделе имущества, приобретенного в кредит, пополам делятся и долговые обязательства супругов, и неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из супругов, или они оба выступали созаемщиками.

Бракоразводный процесс

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Ипотека до брака

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Читайте так же:
Жалоба на некомпетентного мирового судью

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Один из супругов может также добиться права на собственность в квартире или доме – предмете спора, — через суд. Так, если ипотека не была погашена до заключения брака, взносы по кредиту будут совершаться уже из семейного бюджета. Поэтому даже в случае, если ипотеку оформлял только один супруг, другой все еще может отсудить себе долю – особенно, если сможет привлечь хорошего адвоката и соберет все необходимые документы, в том числе чеки и квитанции. Суд принимает решения по таким делам в индивидуальном порядке в зависимости от деталей каждого прецедента.

Гражданский брак

Раздел ипотечной квартиры, купленной в гражданском браке, также имеет место быть. Если рассматривать гражданский брак с юридической точки зрения, то он не приводит к возникновению имущественных обязательств между супругами. Поэтому при разводе недвижимость достается тому, кто заключил ипотечный договор с банком. Иное возможно только в случае, если другая сторона возбудила судебное разбирательство.

Однако в настоящее время банки часто выдают ипотеку, которую могут разделить между собой и пары, находящиеся в гражданском браке. В заявках на этот случай предусмотрен соответствующих пункт. Так ответственность за кредит несут оба супруга, а раздел ипотеки происходит пополам, как и при официальном вступлении в брак.

В официальном браке

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки. И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке. Таким образом супруги несут солидарную, равную ответственность перед финансовой организацией.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

  • Супруги извещают банк о расторжении брака, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, распределив финансовые обязательства и выбрав способ распределения собственности после выплаты долга;
  • Супруги обращаются в банк с предложением разделить не только имущество, но и выплаты по кредитному договору. К сожалению, такой вариант не всегда устраивает сами финансовые организации – для них это не очень выгодно. Поэтому для реализации этого плана требуется решение суда. Имея на руках этот документ, уже бывшие супруги не будут нуждаться в согласии банка.
  • Один из созаемщиков отказывается от своей доли, а кредит переоформляется на второго супруга. Права собственности также переходят к новому заемщику. Для реализации этого сценария необходимо согласие кредитора.
  • Более редкий, затратный по финансам вариант – супруги единовременно выплачивают оставшийся долг банку, а квартиру продают или делят.
  • Расторжение ипотечного договора с согласия банка. В этом случае оба заемщика прекращают обслуживать ипотеку, а банк продает квартиру, чтобы покрыть возникшие убытки.

Крайне редко встречаются случаи, когда ипотечный кредит оформлен только на мужа или жену, и именно один супруг несет ответственность перед банком. Но стоит помнить, что квартира остается совместно нажитым имуществом – а значит второй супруг имеет право на половину квартиры при разводе.

Военная ипотека

Здесь все довольно просто. При расторжении брака квартира, приобретенная на средства военной ипотеки, остается в имуществе военнослужащего, так как она куплена на средства целевого назначения – то есть полученных по программе НИС. О ней мы писали подробно в одной из наших статей. Закон не предусматривает раздела такой недвижимости.

Ипотека при наличии брачного договора

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме. В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора. Чаще всего его требуют, когда:

  • Один из супругов имеет испорченную кредитную историю,
  • Имеет несколько других кредитов,
  • Получает доход неофициально – или вовсе его не имеет.

Ипотека при разводе с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей – вне зависимости от их количества, — значительно усложняет процесс расторжения брака, даже если супруги не оформляли кредитов. А ипотека при разводе супругов с детьми может серьезно затянуть разбирательства. Чаще всего суд принимает решение отдать большую долю квартиры родителю, за которым закрепляется и ребенок. Однако это также означает, что и выплата оставшейся части долга остается на этого супруга – и нагрузка на его бюджет увеличивается.

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Читайте так же:
Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Один из супругов отказывается выплачивать задолженность

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ситуация может решиться двумя путями:

  • Второй созаемщик полностью берет на себя кредит и делает по нему взносы. После полного погашения долга за ним также закрепляется и недвижимость.
  • Заемщик отказывается выплачивать кредит, и закрепленный за ним долг постепенно накапливается. Банк инициирует продажу квартиры на аукционе. После ее реализации сначала осуществляется погашения долг, а оставшиеся средства банк распределяет между заемщиками. Однако часто средств от продажи недвижимости хватает только на выплату задолженности.

Альтернативные способы

У супругов есть возможность избежать дележа квартиры и ипотечного кредита. Существует два способа, которыми можно решить эту проблему, и первый – самый затратный, — попросту выплатить кредит перед тем, как инициировать процедуру развода. Это не только избавит их от необходимости решать вопрос с банком, но и облегчит раздел недвижимости.

Другой вариант – продать саму квартиру. Деньги делить намного проще, чем жилплощадь, однако для этого потребуется согласие банка на продажу ипотечной квартиры. Есть несколько вариантов проведения этой процедуры. Подробнее о процедуре продажи ипотечной квартиры мы писали ранее в https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/.

Еще один вариант – сдавать жилплощадь в аренду. Так бывшие супруги смогут выплачивать кредит за счет поступающих средств от арендатора, однако в этом случае самим заемщикам придется найти новое место жительства.

Один из супругов также может отказаться от своей доли в общем жилье – безвозмездно или за денежную компенсацию от другой стороны. Другой, в свою очередь, обязан взять на себя все платежи по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность этого супруга, то переход права собственности регистрируется в соответствующих регистрирующих органах.

Алгоритм действий

Как разобраться с разделом недвижимости и ипотеки при расторжении брака? И как сделать это без судебного разбирательства? Мы составили план действий.

  1. Семьи, оформившие ипотеку, уже состоя в зарегистрированном браке, могут заключить мировое соглашение, в котором будет прописан раздел квартиры в ипотеке и оставшейся части долга;
  2. С мировым соглашением супруги должны обратиться в банк, в котором они получали ипотеку – однако только после официальной регистрации развода. Также необходимо предоставить менеджеру ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние 6 месяцев;
  3. Если кредитор одобрил раздел ипотеки, оформляются два новых договора на ипотечный кредит – на каждого из заемщиков. Также они получают новые графики платежей. Однако переоформление документов не бесплатно – за это придется заплатить 1-2% от суммы долга. В случае отказа банка один из заемщиков выводится из состава должников и, соответственно, лишается права на купленную недвижимость.

Важно понимать, что банки не любят рисковать, и развод заемщиков для кредиторов – не причина делить платежи и остаток займа на две части. То же касается и вывода одного из супругов из состава заемщиков. Поэтому получить одобрение такой процедуры очень сложно. В идеале, решившей расторгнуть брак паре стоит предварительно обратиться в банк и проговорить возможные варианты с кредитным менеджером. Вероятно, эксперт сможет предложить более удобный вариант.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Помните! Независимо от того, как протекает бракоразводный процесс, супруги обязаны делать взносы по кредиту. В противном случае банк начнет начислять штрафные проценты, и ситуация только усложнится – вплоть до того, что банк в любом случае продаст квартиру на аукционе.

Вывод

К сожалению, одна из характерных особенностей бракоразводных процессов – это испорченные отношения супругов. Когда муж или жена идут на принцип, трудно прийти к соглашению и заключить мировой договор – самый простой способ решить ипотечный спор. Помочь здесь сможет только влияние опытного адвоката.

Кроме того, развод супругов, получивших ипотеку в браке, затрагивает не только семейное право, но и семейное. Поэтому окончательное решение выносят именно судебные органы. Ипотека при разводе супругов с детьми – еще более сложный фактор, который может затянуть судебный процесс. Значительно повлиять на результат может, опять же, высококвалифицированный юрист, представляющий интересы бывшего супруга.

Все о расторжении ипотечного договора

Причем инициатором данного процесса может быть любая из сторон.

По инициативе банка расторжение договора может быть инициировано по следующим причинам:

  • плательщик является должником по ипотеке, и в перспективе невозможно ожидать, что его платежеспособность восстановится;
  • действия заемщика привели к порче залога, и это стало известно банку;
  • наступление страхового случая (пожар в квартире, смерть заемщика или серьезный урон здоровью и т. д.);
  • заемщик предоставил банку фальшивые документы или ложные сведения (особенно это касается справки о доходах, которую чаще всего требуется предоставлять банку ежегодно весь срок кредита);
  • заемщик отказывается предоставить банку возможность проверить сохранность залоговой недвижимости (часто в кредитном договоре данное право кредитной организации оговаривается отдельно);
  • резко упала рыночная стоимость квартиры, и сумма долга заемщика перед банком стала ниже, чем стоимость залоговой недвижимости.

Со стороны заемщика поводом для расторжения договора могут стать:

  • решение о рефинансировании ипотеки в другом банке с целью экономии на процентной ставке;
  • заемщик осознает, что в связи с незапланированными обстоятельствами он не может платить ипотеку, и решает продать предмет залога, чтобы рассчитаться с банком и не влезть в еще большие долги;
  • банк нарушает условия договора (например, повышает процентную ставку), и заемщик хочет прекратить отношения с нерадивым кредитором;
  • у заемщика есть желание приобрести другую недвижимость (например, двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в связи с рождением ребенка);
  • ипотека была семейная, и после развода ни один из супругов не готов тянуть на себе ипотечную лямку.
Читайте так же:
Административное правонарушение примеры ситуации

Расторжение ипотечного договора может проходить как в судебном порядке, так и без взаимодействия с органами юстиции.

Обращение в суд чаще всего происходит при наличии серьезной задолженности, особенно если должник не хочет контактировать с банком. Сокрытие реального положения дел и игнорирование звонков банковских работников — это худшее, что может сделать заемщик. Сегодня банки готовы к диалогу и сотрудничеству в большей степени, чем когда-либо, хотя бы из соображений собственной выгоды.

Держите банк в курсе возникших трудностей.

Держите банк в курсе возникших трудностей.

Надеяться на то, что в суде вам каким-то чудом удастся доказать, что кредитор недобросовестно исполняет свои обязательства или что вы не понимали значение договора, который подписывали, не следует, если в вашем распоряжении нет веских доказательств. Недаром банки требуют от будущего заемщика справки из неврологического и наркологического диспансеров, чтобы в случае судебного разбирательства дееспособность клиента не вызывала сомнений.

Планируя односторонний выход из кредитной лодки, опирайтесь на распространенную практику и предварительно поинтересуйтесь политикой вашего банка в этом отношении.

Расторжение ради заработка

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если вы приобрели квартиру в строящемся доме, и, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, хотите продать права на квартиру по переуступке? Да, такая возможность существует. В условиях современного рынка первичной недвижимости практикуется следующая схема заработка для инвесторов-заемщиков:

  • заемщик приобретает квартиру у надежного застройщика на стадии котлована по максимально выгодной цене по ДДУ;
  • перед сдачей дома в эксплуатацию заемщик продает право на квадратные метры по переуступке;
  • несмотря на проценты по ипотеке, оплату страховки и прочие ипотечные расходы, после расторжения договора ипотеки заемщик зарабатывает некоторую сумму.

Поэтому если вас интересует вопрос, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и остаться в плюсе, то вышеописанная схема подтверждает: это реально.

Порядок расторжения в этом случае состоит из следующих этапов:

  • клиент обращается в банк и запрашивает разрешение на расторжение договора;
  • банк одобряет расторжение договора, инициированное клиентом, на условиях продажи квартиры с обременением (с обязательным погашением задолженности клиента перед банком). Некоторые банки требуют неустойку;
  • после получения разрешения клиент выставляет квартиру на продажу;
  • с момента полного расчета между банком и клиентом договор ипотеки считается расторгнутым.

Веская причина, которая побуждает владельцев новостроек продавать права на жилплощадь по переуступке, не дожидаясь госрегистрации права собственности, — подоходный налог с продажи имущества. Для того чтобы его не платить, с момента перехода права собственности должно пройти не менее 5 лет (если недвижимость куплена до 01.01.2016, этот срок составляет 3 года). Также не платят налог с продажи квартиры те, кто получил ее в дар или в наследство от родственников. Но эти случаи нас в данном контексте не интересуют, так как они не связаны с ипотекой.

Когда нечем платить за ипотеку

Второй распространенный вариант расторжения договора с банком связан с тем, что у заемщика наступили финансовые трудности и он не может выплачивать долг. Порядок расторжения в этом случае такой же, только последствия для клиента более печальные: он остается без недвижимости и нередко без первоначального взноса.

Если причиной для расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика является сложная финансовая ситуация, стоит попытаться достигнуть соглашения с банком о реструктуризации долга. На сегодня существуют отличные инструменты для того, чтобы законопослушный заемщик в трудной ситуации не остался у разбитого корыта. К этим финансовым опциям относятся:

  • кредитные каникулы;
  • изменения графика платежей;
  • рефинансирование ипотеки;
  • приобретение более дешевого жилья взамен того, которое вы брали в ипотеку изначально.

Последний вариант все равно приводит к расторжению кредитного договора и заключению нового. Однако он является хорошей альтернативой для тех людей, чьи доходы снизились, а ипотечное жилье является единственным, и в случае его утраты останется только снимать квартиру в аренду.

Расторжение договора — не единственный выход из затруднительной ситуации.

Расторжение договора — не единственный выход из затруднительной ситуации.

Расторжение и развод

Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился. Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли. Тогда приходится обращаться в суд, причем решения по подобным делам принимаются абсолютно разные. Законодательная база, касающаяся этого вопроса, имеет ряд недоработок, и постоянно возникают сложные прецеденты на этой почве.

Часто складывается следующая ситуация:

  • один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
  • второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
  • первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.

Брачный контракт поможет решить проблему выплаты ипотеки при разводе.

Брачный контракт поможет решить проблему выплаты ипотеки при разводе.

Грамотная помощь заемщику

Как расторгнуть ипотечный договор с банком и не остаться при этом его должником? Каждый договор ипотеки — это индивидуальный случай, и жилищный вопрос очень часто крепко связан с внутрисемейными отношениями и далеко идущими планами. Тем, кто предпочитает пользоваться помощью профессионалов при решении сложных вопросов, связанных с ипотекой, рекомендуем услуги агентства «Ипотекарь».

Читайте так же:
Какой будет штраф, если не вписан в страховку ОСАГО

При обращении в «Ипотекарь» вас ждут:

  • личный менеджер, который проанализирует вашу ситуацию и предложит несколько вариантов решения проблемы;
  • несколько банков на выбор и лучшие процентные ставки при рефинансировании;
  • подготовка любого пакета документов в кратчайшие сроки без лишних усилий.

Специалисты «Ипотекаря» помогут вам и в случае расторжения ипотечного договора по инициативе банка.

Обязательно обратитесь к личному ипотечному брокеру за консультацией.

К тому же «Ипотекарь» не требует со своих клиентов предоплату, а вознаграждение брокеру всегда существенно ниже той суммы, которые вы сэкономите с его помощью.

Как при разводе поделить недвижимость, купленную в ипотеку

Популярность ипотечного кредитования увеличивается с каждым годом. Все больше российских семей улучшают свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с использованием ипотеки. Такая недвижимость является общей собственностью супругов. Однако, нередко браки распадаются еще до момента полной выплаты задолженности по ипотеке.

Во время развода необходимо разделить права на ипотечную недвижимость с учетом законодательства и соблюдением права каждого супруга.

Как поделить недвижимость при разводе.

Необходимо отметить, что:
— при покупке недвижимости в ипотеку, совершается не только приобретение общего жилья, но и появляются общие долговые обязательства перед банком;
— права на собственность жилой недвижимости значительно ограничены после оформления ипотеки, т.к. купленное жилье является объектом залога в банке;
— самостоятельно распоряжаться приобретенной в ипотеку недвижимостью, до полного погашения задолженности перед банком, не представляется возможным без официального согласия банка.

После оформления договора ипотеки в Росреестре регистрируется информация об объекте залога банка, и это подтверждается выпиской из ЕГРН, а статус недвижимости как залога, сохраняется до момента полного погашения ипотечного кредита перед банком.

При разводе, осуществляемый супругами раздел имущества, предполагает определенную форму распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим, раздел жилья, купленного в ипотеку, невозможен без официального согласия банка.

Как супругам, с учетом положений законодательства и общепринятых практик, поделить недвижимость, приобретенную в ипотеку, при разводе:
— до момента полного погашения ипотечных обязательств перед банком, продолжить дальнейшее использование недвижимости после развода;
— одному из супругов необходимо оформить отказ от доли на ипотечную недвижимость, при этом все обязательства по выплате ипотечного кредита будут возложены на второго супруга. Данный отказ согласуется с банком, в случае, когда оба супруга являются созаемщиками.
— согласовать с банком, выдавшим ипотечный кредит, продажу недвижимости, и вырученные средства использовать для полного погашения долга;
— погашение полной задолженности перед банком, снятие обременения, после чего совершение раздела недвижимого жилого имущества по общим правилам.

Банк не всегда соглашается на продажу недвижимости. Досрочное погашение задолженности по ипотеке снижает для банка размер дохода, который он должен был получить согласно утвержденному ранее графику платежей. Однако все зависит от срока оплаты ипотечного кредита с момента заключения договора ипотеки.

При наличии у супругов несовершеннолетнего ребенка, помимо получения согласия от банка на продажу недвижимого имущества, взятого в ипотеку, необходимо добиться согласия от органов опеки и попечительства. Получить согласие можно в том случае, когда после совершения факта продажи недвижимости, несовершеннолетнему ребенку будет обеспечена другая недвижимость для проживания, или осуществлена прописка по месту проживания у того родителя, с которым он останется после развода.

Приобретенная в ипотеку жилая недвижимость может быть оформлена на любого из супругов, однако при официально оформленном браке это не влияет на решение суда.

Ключевые факторы, которые оказывают влияние на решение суда:
— на чьи денежные средства был выполнен первоначальный взнос ипотеки;
— чьими средствами обеспечивается фактическая выплата ипотечного займа, в том числе досрочное погашение задолженности.

Если жилая недвижимость была приобретена одним из супругов в ипотеку до заключения брачного союза, она остается его личной собственностью и не подлежит разделу при расторжении брака.
Исключения составляет ситуация, когда второй супруг принимает участие в погашении ипотечного займа.

В этом случае нужно учитывать следующие обязательства:
— права на собственность недвижимого имущества могут быть обозначены супругами по обоюдному согласию на основании брачного контракта;
— при выполнении совместного погашения задолженности перед банком, судом определяются доли для каждого из супругов, несмотря на то, что жилье было приобретено до момента заключения брака;
— при оформлении строящегося объекта недвижимости в ипотеку, суд учитывает фактическую дату передачи жилья в собственность, и если передача была сделана после заключения брачного союза, данное недвижимое имущество будет считаться общим.

Когда супруги могут договориться между собой, существуют способы мирного раздела имущества:
— на основании брачного контракта, который вступает в юридическую силу с момента оформления договора, или с момента заключения брака. В данном контракте можно указать не только задел недвижимого имущества, но и порядок выплаты ипотечных обязательств перед банком;
— обоюдное соглашение, которое подлежит оформлению в период заключения брака и в течение трех лет после его расторжения.

Для раздела недвижимости, приобретенной в ипотеку, супругам, которым не удалось придти к соглашению, необходимо обратиться за помощью к юристу. Т.к. далее последуют судебные разбирательства.

План действий при разделе ипотечного недвижимого имущества через суд:
— подготовка документации;
— подача искового заявления в суд;
— оплата Госпошлины;
— получение направления в суд;
— судебные разбирательства;
— решение суда;
— государственная регистрация недвижимого имущества.
Раздел супругами ипотечной недвижимости через суд является самым сложным и требует квалифицированной помощи юристов.

Юридическая Контора Гитерман, оказывает полное юридическое сопровождение по любым спорным вопросам. Мы имеем многолетний опыт работы, и гарантируем профессиональную защиту Ваших прав.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector