Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как отказаться от ипотеки: способы расторжения договора

Как отказаться от ипотеки: способы расторжения договора

Логичным завершением ипотеки является исполнение должником обязательства. Но на практике ситуации бывают разные, и иногда необходимо досрочное расторжение договора. Разберёмся, в каких случаях и как это можно сделать.

Расторжение договора в досудебном порядке

Прежде всего отметим, что досрочное погашение ипотеки расторжением договора не является. Это прекращение обязательства путём его исполнения, в котором банк отказать не может.

Наиболее распространённая причина появления у заёмщика желания расторгнуть соглашение – ухудшение финансового положения.

В этом случае главное – не допустить образования просроченной задолженности и как можно скорее обратиться в банк с уведомлением о таких изменениях.

Стоит учитывать, что расторжение договора при таких обстоятельствах – не единственный выход. Банк может пойти навстречу и реструктурировать долг или предоставить кредитные каникулы, в течение которых не нужно будет платить проценты либо основной долг или и вовсе делать взносы (за это может быть установлена комиссия).

Если банк на уступки не идёт, можно задуматься о расторжении договора. В этом случае нужно:

  • написать заявление о расторжении;
  • приложить к заявлению доказательства изменения финансового положения;
  • дождаться решения банка.

Если банк согласен на прекращение договора, то остаётся только уладить финансовые вопросы: сколько средств возвращается заёмщику, размер неустойки (если это предусмотрено соглашением) и т.д. Квартира реализуется, и банк удовлетворяет требования за счёт полученных денег. Если банк выносит отказ, можно попробовать расторгнуть договор через суд.

Расторжение договора в судебном порядке

Если банк отказывает в расторжении договора, заёмщик имеет право обратиться в суд. В этом случае к иску прикладывается отказ банка и документы, которые подтверждают изменение финансового положения клиента. Некоторые также ссылаются на то, что при подписании договора не понимали значение своих действий, но убедить в этом суд вряд ли получится. Другое дело – если лицо не является дееспособным, чему есть медицинское подтверждение. Но такие случаи крайне редки, и обычно речь идёт о намеренном обмане банка, что уже грозит возбуждением уголовного дела в отношении виновных лиц.

Расторжение договора в судебном порядке в том числе осуществляется, если банк нарушает права заёмщика. Например, повышает ставку в одностороннем порядке. Банк может это сделать только при наличии подобного пункта в договоре или при отказе клиента от страховки после подписания соглашения, когда ставка формировалась с учётом страхования.

Заявитель должен указать в иске, почему он считает, что его права нарушены, а также предоставить доказательства (документы, которые это подтверждают). Если действия банка не соответствуют нормам законодательства, суд встанет на сторону истца и расторгнет договор ипотеки. Стоит понимать, что это не означает списание задолженности: суд либо обяжет клиента произвести единовременную выплату банку, либо освободит от обязательства, но квартира будет реализована.

Продажа залоговой квартиры

Если заёмщик хочет прекратить ипотеку, он также может договориться с банком о продаже квартиры, которая находится в залоге. Варианта здесь два: полное погашение долга перед банком за счёт вырученных средств или перевод обязательства на нового заёмщика. И в первом, и во втором случае необходимо согласие банка. На практике такие сделки – не редкость, так как банкам выгоднее получить деньги или нового заёмщика, а не просроченную задолженность.

В первом случае проводится стандартная сделка купли-продажи, но только с тем условием, что часть передаваемых денег идёт на погашение обязательства. Обычно стороны вместе едут в банк, где осуществляются расчёты. Важный момент – узнать о времени, требуемом для появления в системе сведений о полном погашении задолженности. Что касается закладной – в некоторых банках необходимо заранее уведомлять о дне получения документа.

Читайте так же:
Акция для увеличения чека в секонд хенде

Если покупатель по договору купли-продажи становится новым заёмщиком, то проведением сделки занимаются сотрудники банка. Они готовят документы, проверяют финансовую надёжность потенциального заёмщика и контролируют переход права собственности. Клиент возвращает часть средств, уже уплаченных по кредитному договору, – за счёт полученных от покупателя. Эти моменты изучаются банком, без согласия которого смена стороны в обязательстве невозможна.

Расторжение договора ипотеки

Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье.

Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности. Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя.

Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях: как кредитный договор и договор залога имущества.

В самом ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не указаны случаи, при которых сторона может потребовать расторжения договора. Закреплены обстоятельства, позволяющие требовать досрочного исполнения договора. В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст. 450, 451 ГК РФ и условий договора.

Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора. Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует.

Расторжение договора по инициативе залогодателя

Залогодатель, который изъявил желание прекратить отношения должен аргументировать свое решение. В первую очередь, следует обратиться к залогодателю с предложением о расторжении договора, и лишь при отказе обратиться в суд. Такое желание может быть вызвано различными факторами: ухудшение финансового состояния, продажа недвижимости, рефинансирование ипотеки, нарушение договора банком (повышение процентной ставки и т.д.). Ситуации могут быть абсолютно разными, но позиция истца должна быть обоснована. Например, решением Чишминского районного суда от 22 августа 2011 г. по делу № 2-634/2011 суд расторгнул договор ипотеки по заявлению залогодателей. В связи с неисполнением кредитных обязательств суд обратил взыскание на предмет договора по заявлению банку. После возбуждения исполнительного производства залогодатели погасили задолженность из иных средств, исполнительное производство было окончено, арест с недвижимости снят. Однако банк отказывался погашать регистрационную запись, что было сделано в судебном порядке посредством расторжения договора.

Как показывает судебная практика, ухудшение финансового положения не является основанием расторжения ипотечного договора, так как залогодатель обязан исполнить обязательства. Также невозможно расторгнуть договор в связи с изменением кадастровой стоимости залога (например, решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22 марта 2012 г. по делу № 2-38/2012).

Часто предмет ипотеки является единственным жильем, которое не подлежит взысканию в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на единственное жилье не может быть обращено взыскание при неисполнении обязательств. Однако залогодатели порой тщетно пытаются расторгнуть договор ипотеки после возбуждения исполнительного производства, апеллируя тем, что условия договора нарушают законодательство (например, решение Курчатовского районного суда от 27 декабря 2011 г. по делу № 2-4255/11).

Если же залогодатель требует расторжения договора в целях освобождения недвижимости от обременения, то, в большинстве случаев, банк соглашается на расторжение при уплате процентов за пользование кредитом и комиссии. В обратном случае вопрос разрешается в судебном порядке. Комиссия за досрочное исполнение обязательств редко удается оспорить, так как, освобождая недвижимость от обременения, кредитор лишает банк предполагаемых выгод от пользования кредитом (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2014 г. по делу № А40-169917/2012, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 января 2014 г. по делу № А29-11212/2012).

Читайте так же:
Алименты уголовная ответственность

Расторжение по инициативе залогодержателя

Само по себе расторжение договора не может являться целью залогодержателя. Это требование, скорее, вторично и вытекает из требования исполнения денежных обязательств. Следовательно, банк потребует прекращения правоотношения в случае образования задолженности или регулярном нарушении сроков исполнения обязательств. Судебная практика свидетельствует о том, что неисполнение обязательств в течение 3 месяцев и задержка исполнения более 30 дней являются основанием для расторжения договора. Зачастую банки нарушают права залогодателей, указывая в договоре такие основания расторжения договора, как смена места жительства, несообщение об увольнении. В подобных случаях представляется рациональным требование признания договора недействительным в части в связи с отсутствием возможности влиять на условия договора. К типовым договорам применяются правила о договоре присоединении (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.).

Банк, требуя исполнения договора и его расторжения, как правило, включает в исковое заявление требование об уплате процентов и комиссии за пользование кредитом. Кредитор должен уплатить денежные средства в счет процентов и комиссии только за период пользования услугами банка (п. 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.). Кроме того банки активно практикуют установление финансовых санкций в виде повышения процентов за просрочку уплаты платежей. При расторжении договора суд может снизить увеличенные проценты, если сочтет их завышенными, о чем говорится в п.13 названного Информационного письма.

Выводы

Ипотечное кредитование один из сложных и дорогих видов банковских услуг. Расторжение договора может быть обусловлено различными основаниями, основные из которых были рассмотрены. Кредитор не освобождается от исполнения кредитных обязанностей после расторжения договора, поэтому инициирование прекращения отношений с банком чаще всего вызваны желанием досрочно исполнить обязательства при этом оплатив проценты и комиссии лишь за период пользования кредитом. Расторжение договора банком может обуславливаться различными причинами, но оно не должны нарушать права кредитора.

Ждете прибавления в семье?
Пора расширяться!

Баннер ЖК Тополя

В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека – долгосрочная и масштабная сделка. Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее 10-15 лет. Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие 3-5 лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего. Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как:

  • потеря места работы или уменьшение заработной платы;
  • возникновение серьезного заболевания или инвалидности у заемщика, не позволяющей работать по основной профессии;
  • потеря постоянного дохода одного из супругов и увеличение расходов в связи с рождением ребенка;
  • появление дополнительных постоянных расходов из-за болезни кого-то из родственников и так далее.

Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения. Следует учитывать, что расторжение договора ипотеки повлечет за собой либо полное погашение задолженности перед банком, либо заключение нового кредитного договора. Ипотечные взаимоотношения могут быть расторгнуты:

  1. по инициативе банка-кредитора;
  2. по инициативе заемщика.

Расторжение договора ипотеки

Расторжение ипотечного договора по инициативе кредитора

Как правило, такое расторжение сопровождается исковым заявлением в суд. Кроме того, есть еще ряд причин, по которым банк может инициировать расторжение ипотечного договора:

  1. если заемщик будет использовать кредитные деньги не по их целевому назначению, то есть если заемные средства или их часть не будут направлены на приобретение жилья. На сегодняшний день это очень маловероятная причина, поскольку, как правило, банки контролируют всю сделку от начала до конца и перечисляют деньги напрямую продавцу;
  2. если заемщик умышленно предоставил банку недостоверные данные о себе, в особенности то, что касается доходов и места работы. Это условие в подавляющем большинстве случаев прописано прямо в договоре и если через некоторое время после взятия кредита выясняется обман, банк имеет полное право досрочно расторгнуть договор и потребовать возврата полной суммы долга и возможно даже уплаты некоей суммы штрафа;
  3. если заемщик умышленно изменяет стоимость жилья без согласования с банком или причиняет ему вред, сюда относятся различные виды ремонта, перепланировки, переноса сантехники и т.д. Возможность совершать периодические инспекции залогового жилья прописана в ФЗ “Об ипотеке”;
  4. если заемщик не заключил подписываемый ежегодно страховой договор на жилье. Для банка это означает, что его риски не застрахованы и в случае порчи или утери объекта залога, не получится компенсировать соответствующие расходы и страховых платежей.
Читайте так же:
Как обжаловать отказ в возбуждении уголовного дела

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

Здесь основной причиной так же, как и в предыдущем случае является отсутствие у заемщика возможностей по обслуживанию кредита. Если клиент не может договориться с банком о смягчении условий кредита на приемлемых для себя условиях, то у него нет другого выхода, как расторгнуть договор. Однако необходимо помнить, что прекращение действия ипотечного договора влечет за собой досрочное возвращение всей суммы долга. Также заемщик может расторгнуть договор по одной из таких причин:

  1. рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке. Как правило, к такому ходу прибегают в том случае, если появляется более выгодная ипотечная программа, чем та, которую уже обслуживает заемщик. Во многих банках есть отдельное направление рефинансирования, поскольку такие сделки требуют особого подхода;
  2. если заемщик хочет продать или обменять объект ипотеки. В такой ситуации клиент должен будет полностью погасить займ досрочно или заключить с банком кредитный договор на других условиях для того, чтобы погасить оставшуюся часть долга;
  3. если банк нарушает свои обязательства, прописанные в кредитном договоре, к примеру, самовольно изменяет процентную ставку в сторону увеличения или необоснованно требует досрочного погашения займа. Однако и в такой ситуации денежные обязательства заемщика никуда не денутся, и долг банку необходимо будет выплатить

Форс-мажор и нестандартные ситуации

Зачастую случаи форс-мажора прописываются в договоре отдельным пунктом. При этом указывается, как должны вести себя стороны в каждом из указанных случаев. Правда, редко в ипотечных договорах учитывается такая ситуация, как банкротство банка. Законодательство не предусматривает прекращение кредитных обязательств в случае банкротства кредитора. Если вдруг нечто подобное произойдет, то заемщику следует обратиться за решением вопроса в суд.

В ипотечной практике изредка, но случаются такие ситуации, когда заемщик через несколько лет обращается в суд с требованием признать договор недействительным. Причиной для такого решения может быть какая-либо ошибка или несоответствие пунктов договора действующему законодательству. Для заемщика это очень выгодная ситуация, поскольку при признании договора недействительным, недействительными признаются и обязательства сторон. А это означает, что клиент должен вернуть банку только сумму, взятую в кредит без процентов, а все что он выплатил за прошедшие годы сверх нее, банк должен будет ему вернуть.

Как расторгнуть договор ипотеки

Подписывая договор ипотеки, так же, как и любой другой договор, стороны документально фиксируют достигнутые между ними договоренности и стремятся зафиксировать вои отношения на бумаге, добиваясь соблюдения своих прав и исполнения взаимных обязательств. Как расторгнуть договор ипотеки и возможно ли это сделать, в случае, если у одной из сторон возникла в этом необходимость? Казалось бы, при выдаче ипотечного займа логическим прекращением действия договора является полная его выплата заемщиком в согласованный срок. Вместе с тем существуют и другие возможности.

Читайте так же:
Как правильно уволить с работы сотрудника без его желания

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка

Наиболее часто банк проявляет инициативу по расторжению договора ипотеки в случае, если заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства. Что же может послужить причиной расторжения договора по инициативе банка?

Например, банк окажется очень недоволен, если заемные средства, которые он предоставил своему клиенту пошли на какие-то иные цели и нужды, кроме тех, которые были предписаны договором ипотеки. Обычно банки весьма тщательно следят за тем, чтобы кредит использовался по своему прямому назначению и держат ситуацию под своим полным контролем. Однако если клиенту все же удалось каким-то образом действовать в обход банка, это может послужить поводом для расторжения договора ипотеки банком в одностороннем порядке.

Еще одна распространенная причина, это если клиент при оформлении договора ипотеки, предоставил о себе недостоверные данные, либо просто сфальсифицировал документы. Иногда это выясняется уже после одобрения и выдачи кредита, что и служит причиной для отказа от договора и его расторжения. Причем это касается не только той информации, которую вы предоставили в самом начале, но и последующей – ведь многие банки требуют, чтобы клиент в обязательном порядке ежегодно предоставлял сведения о своем мете работы, размере заработной платы и составе семьи.

В соответствии с Федеральным законодательством, заемщик обязан добросовестно заботиться о сохранности заложенного имущества и содержании его в надлежащем состоянии. Если вы, например, проведете незаконную перепланировку, банк вполне может потребовать расторжения договора с вами.

За клиентом также закрепляется обязанность ежегодно страховать находящуюся в залоге недвижимость. Ведь в случае ее утраты банк теряет возможность реализации залога, а также, без страховки он не сможет возместить свои потери по выданному кредиту. Несвоевременное страхование недвижимости может привести к тому, что банк расторгнет договор ипотеки и потребует возмещения своих убытков.

Наконец, последняя и наиболее очевидная причина, это то, что заемщик несвоевременно погашает положенные по кредиту платежи или же делает это не в полном объеме.

Расторгнуть договор ипотеки банк может, как по взаимной договоренности с клиентом, так и в судебном порядке. Излишне говорить, что в любом случае на заемщика возлагается обязанность полностью погасить полученный им в банке кредит.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика

Как правило, заемщик может захотеть расторгнуть договор ипотеки либо потому, что он оказался в сложном материальном положении и выплачивать кредит ему становится не под силу, либо потому, что он решил, например, продать находящуюся в залоге недвижимость или же произвести с ней какие-то иные действия. И если в последнем случае договор ипотеки может быть расторгнут по согласованию с банком после полного погашения кредита, то вот если материальное положение клиента не позволяет ему погасить кредит, при этом от недвижимости он отказываться не хочет, все оказывается намного сложнее. Ведь доказать, что бак не выполняет свои обязательства по договору практически невозможно, как и о, что когда вы подписывали его, то не сознавали, какие именно обязательства принимаете на себя.

Поэтому, если по каким-то причинам ваше материальное положение оказалось не в лучшем состоянии, особенно в период кризиса, лучше всего не обращаться в суд с требованием расторжения договора ипотеки, а постараться провести переговоры с банком и попытаться найти наилучший выход из сложившейся ситуации. Понятно, что деньги, которые вы взяли у банка, вам придется вернуть в любом случае, но лучше, если вы это сделаете так, чтобы обойтись наименьшими потерями. Банкам тоже не выгодны дефолты по кредитам, поэтому они стараются идти навстречу заемщикам и достигать взаимовыгодного соглашения.

Читайте так же:
Возможно ли изменение ключевых позиций контракта после его согласования

Как достичь соглашения с банком

Вариантов, по которым с банком возможно достичь соглашения и расторгнуть договор ипотеки досрочно, в сущности, не так уж и много. Первый из них, это найти где-то деньги и полностью погасить свой долг перед банком. Конечно, банк теряет при этом какую-то сумму, которую он мог бы заработать на процентах, но, как правило, он входит в бедственное положение клиента и идет ему навстречу. С другой стороны, заемщик получает возможность сэкономить деньги и не выплачивать оставшиеся проценты по кредиту.

Второй вариант, опять-таки, по соглашению с банком, выставить недвижимость на продажу из-под залога. Конечно, недвижимость в этом случае вы потеряете. С другой стороны, вполне возможно, что после ее продажи и возврата банку остатка кредита, у ас еще останутся какие-то средства, которые вы сможете использовать по собственному усмотрению. А вот если банк сам обратится в суд и потребует срочной реализации вашей недвижимости, дело обернется намного хуже. Вам придется оплачивать не только все пени и штрафы по кредиту, но еще и судебные издержки, на что денег у вас может просто не хватить.

Еще один вариант – это найти такого человека, которому вы соглашаетесь переуступить свои права собственности на заложенную недвижимость, он же в свою очередь, выплачивает вам определенную сумму в размере тех денег, которые вы уже уплатили банку, и принимает на себя дальнейшие ваши обязательства по выплате кредита. Это можно сделать только по согласованию с банком, кроме того, новый заемщик должен буде предоставить банку полное документальное подтверждение своей кредитоспособности.

В любом случае, если по каким-то причинам вы хотите расторгнуть ипотечный договор, вам необходимо обратиться в банк, изложить ему причины, по которым вы вынуждены это сделать и общими усилиями находить взаимовыгодное решение вопроса.

Кодексы РФ

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Законодательство РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector