Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

3 признака того, что дом еще рано выставлять на рынок

3 признака того, что дом еще рано выставлять на рынок

Многие продавцы думают, что они готовы к продаже, но приглядитесь получше — и вы увидите страх, волнение или ненужное давление при принятии решения. Поскольку в стандартных контрактах для сделок с недвижимостью не оговаривается стратегия выхода для продавцов – а только для покупателей, — лучше всего не выставлять свою недвижимость на продажу, если вы не уверены в том, что полностью готовы к этому.

Если ваш дом слишком долго задержится на рынке, покупатели начнут интересоваться, что с ним не так. Если вам кажется, что вы готовы выставить свой дом на продажу, но к вам можно применить хотя бы один из следующих признаков, это говорит о том, что следует серьезно обдумать вариант «подождать».

1. Вы все еще эмоционально связаны с домом

Продажа дома не похожа на продажу машины, т.к. в этом процессе участвует больше эмоций. Вы жили в своем доме лет 10 или больше? Вы здесь выросли или с ним связаны невероятные воспоминания? Возможно, причина продажи связана с более серьезным событием, например смертью или разводом?

Если это так, то переезд, мысль о продаже своего дома, о том, что совершенно посторонние люди будут ходить по нему, может повергнуть в панику. Лучше подождать, морально смириться с потерей своего дома, со всеми событиями, связанными с ним, и только тогда выставить дом на продажу, когда вы будете полностью готовы эмоционально. Иначе вам будет неимоверно трудно, что повлечет за собой проблемы с продажей.

2. Запрашиваемая вами сумма более чем на 10 процентов выше суммы, назначенной агентами

Именно в первые несколько недель, когда дом выставлен на рынок, он привлекает к себе внимание серьезных покупателей. Если вы назовете слишком высокую цену, дом может «зависнуть» на полгода больше положенного срока.

И вот тогда вы снижаете цену, но покупатели накажут вас за эти первые месяцы жадности, и окончательная цена продажи будет намного меньше той, которую назначили ваши агенты.

Если более одного агента рекомендуют вам назначить цену на 10 процентов ниже запрашиваемой вами, это говорит о том, что вы должны подождать, а не проверять рынок.

3. У вас нет четкого плана

У вас еще нет планов, куда вы переселитесь, вы еще не знаете, будете арендовать или купите новое жилье? В таком случае, вы не лучший кандидат к выставлению своего нынешнего дома на продажу.

Опыт показывает: только 30-35% собственников продаваемого жилья имеют чёткое представление о том, чего они хотят достичь за счёт продажи своей недвижимости. Большинство же придерживается позиции «продаю квартиру, но боюсь, что купят».

Без четкого плана у вас нет мотивации, чтобы организовать уборку, покраску, предпродажную подготовку дома. А если он не будет смотреться подобающим образом, ваши вложения пропадут.

Продавцы с хорошо подготовленным планом действий тратят время и деньги до того, как выйти на рынок. Они также содержат свой дом в хорошем состоянии все время, пока дом продается. Это нелегко, но старания окупятся.

Как оценить стоимость дома

Определить стоимость дома – непростая задача. Если это нужно для продажи и покупки, можно попробовать сделать самостоятельно – проанализировать все предложения в округе, учитывая поправки на место, состояние и другие отличительные признаки. Или заказать независимую экспертизу стоимости у профессионалов. Рассказываем, как проводят такую работу в нашей компании.

Разберемся с терминами

Оценка для продажи или покупки – в этом случае речь идет об условной оценке. Потенциальный продавец или покупатель анализируют объявления о продаже аналогичных объектов и пытаются установить цену на свой дом. В процесс вмешиваются эмоции – хочется получить больше денег или купить дешевле.

Читайте так же:
Выплаты по окончанию контракта военнослужащему

Произвести оценку дома для получения отчета – это процесс объективной оценки, которую выполняет квалифицированный специалист по установленной методологии. Процесс регулируется законом – есть масса нормативных документов, которые должен учитывать эксперт.

Обратите внимание на тонкость – одно дело заказать оценку дома. Другое – получить оценку дома с участком. Это разные оценки, в итоге получатся разные суммы. Если для ипотечного кредита или других целей вам нужен отчет эксперта-оценщика – обращайтесь в нашу компанию, менеджеры уточнят детали и помогут сделать правильный выбор услуги.

Зачем заказывать оценку у эксперта

Экспертная оценка дома с участком требуется в массе случаев. Зачастую это связано с потребностью предоставить в государственные органы или банковские учреждения аргументированный отчет с указанной суммой за недвижимость.

  • Экспертная оценка нужна, если вы планируете оспорить сумму налога, которую начислили за имеющуюся недвижимость;
  • Такая оценка – обязательное требование банка при выдаче ипотечного займа;
  • Оценка загородной недвижимости потребуется в случае различных судебных споров;
  • Определение суммы уставного капитала – если планируется внести это имущество в собственность компании;
  • Берете в долг крупную сумму и предлагает дом в качестве залога? Для объективности процесса нужна экспертиза стоимости;
  • В случае наследства – для определения величины пошлины.

Вы можете заказать оценку, если планируете продать коттедж или другую недвижимость. Так вы узнаете реальную рыночную стоимость объекта и не прогадаете с ценой.

Кто проводит оценку

Будьте аккуратны при обращении за оценкой к риэлторам. Некоторые недобросовестные агенты недвижимости целенаправленно вводят в заблуждение покупателей и продавцов. Риэлтор не может провести «экспертизу» или «оценку». Он может лишь предположить рыночную стоимость, но это будет не объективная сумма, которая выявлена в результате экспертного исследования. Не путайтесь в терминах.

Документы, которые предоставят вам агенты по продаже недвижимости в результате их «оценки», нельзя использовать в суде или предоставить в банк. Разве что в агентстве работает сертифицированный эксперт – но такое обычно бывает только у крупных компаний. В остальном это оценочное суждение конкретного человека, а не легитимная экспертиза.

Современное законодательство выдвигает несколько требований к экспертам-оценщикам.

  • Специалист имеет профильное образование.
  • Оценщики состоят в саморегулируемом объединении – это некоммерческая профессиональная структура. Платятся взносы, экспертов контролируют. Члены таких СРО постоянно повышают и подтверждают свою квалификацию.
  • Оценщик прошел аттестацию.
  • Есть полис страхования гражданской ответственности – в случае с оценкой недвижимости минимальная сумму – 30 тысяч рублей.

Мы рекомендуем также обращать внимание на репутацию компании – давно ли организация работает на рынке, есть ли положительные отзывы клиентов. Насколько понятно и прозрачно построен процесс работу с клиентом.

Как заказать оценку дома с участком

Решили, что вам нужна оценка дома от специалиста? Следуйте инструкции:

  • Уточните, состоит ли компания в СРО, есть ли у эксперта страховой полис;
  • Проверьте репутацию компании;
  • Уточните стоимость оценки и срок ее выполнения;
  • Встретьтесь на объекте с экспертом, заключите договор, передайте нужные документы;
  • Через 2-5 дней получите экспертный отчет.

Список документов для экспертизы

Передайте оценщику следующие документы:

  • Правоустанавливающие бумаги – подтверждение права собственности на дом. Это может быть копия договора наследования, дарения, купли-продажи или ренты. Подойдет свидетельство о собственности.
  • Если есть обременения – включите договоры залога и другие в пакет документов.
  • Копию своего паспорта и копию паспорта владельца дома (если это разные люди).
  • Если дом зарегистрирован на юридическое лицо – нужна справка о балансовой стоимости.
  • Поэтажный план.
  • Экспликация (пояснения) к этому плану.
  • Если строительство дома еще не завершено – нужна проектная документация.
  • Кадастровый план.

Как оценить стоимость дома самостоятельно

Если вам нужна относительная стоимость дома – то есть сумма, за которую можно продать недвижимость, можете попробовать провести оценку самостоятельно. Используйте сравнительный метод оценки:

  1. Зайдите на сайты с объявлениями о продаже домов;
  2. Найдите там 10-20 объектов с похожими характеристиками – аналогичная площадь, расположение, примерная планировка и площадь участка;
  3. Придется обзвонить эти объявления и договариваться о просмотрах – так отсеиваются фиктивные объявления, которые агентства недвижимости публикуют для создания иллюзия среднерыночных цен;
  4. Нужна средняя стоимость квадратного метра всех домов сразу – складываете все ценники и все площади (площадь дома, не участка!). Делите общую сумму на общую стоимость.
  5. Умножаете площадь вашего дома на средний ценник.
Читайте так же:
Взыскать алименты за прошлые годы

Получается относительная средняя цена. Дальше нужно учесть факторы, которые повышают стоимость:

  • Ремонт не требуется, состояние объекта среднее – плюс 10% к стоимости;
  • Сделан дорогой ремонт – плюс 15%;
  • Дом построен менее, чем 5-7 лет назад – плюс 5-10%;
  • Дом кирпичный – плюс 3-5%;
  • Есть все удобства – плюс 10%.

И те, которые снижают ценник:

  • Дом построен из блоков – минус 5%;
  • Здание старше 10 лет – минус 5-15%;
  • Общая площадь меньше 50-60 метров – минус 1-3%;
  • Строительство не завершено – минус 50%;
  • Требуется ремонт дома – минус 30-50%;
  • Требуется замена коммуникаций – минус 10-15%.

Аналогичным образом стоит поступить и с ценой на земельный участок, только вместо квадратного метра в расчетах будет участвовать стоимость сотки. Прибавляйте к получившемуся среднему ценнику 5-10%, если:

  • Участок квадратной или широкой прямоугольной формы;
  • Транспортные развязки расположены близко, но не прямо у дома;
  • Есть асфальт на подъезде к дому от магистрали;
  • Дом построен на равнине;
  • Рядом есть водоемы и места отдыха.

Ценник уменьшается, если:

  • Площадь участка меньше трех соток;
  • Участок неправильной формы;
  • Участок разной высоты – т.е. расположен на холмистой местности, есть ступеньки и прочее;
  • Участок находится прямо у магистрали;
  • К дому нет дороги.

Помните, вы получите относительную рыночную стоимость. Эксперт-оценщик проводит исследование разными методами, в том числе учитывает число совершенных аналогичных сделок. Оценка дома профессионалом намного эффективнее и точнее, чем самостоятельные попытки вычислить стоимость.

Как правильно оценить свою квартиру, чтобы и продать быстро, и не потерять много?

Как правильно оценить свою квартиру, чтобы и продать быстро, и не потерять много?

Прежде чем выставлять квартиру или любую недвижимость на продажу, нужно понять, какая у нее рыночная стоимость. Чтобы провести сделку как можно быстрее, нужно точно определить стоимость жилья – выставленная цена не должна быть завышенной или заниженной. Если оценка ошибочна, жилье может годами стоять на продаже и не найти своего покупателя. Мы расскажем, какими способами можно оценить стоимость квартиры перед продажей, и что для этого требуется.

Что влияет на стоимость квартиры

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы. Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный. Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости. То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира. Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие. Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

  1. Тип дома , в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.
  2. Размер квартиры , то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.
  3. Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.
  4. Вид, открывающийся из окна . Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.
  5. Расположение самого дома в жилом районе. Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.
  6. Этаж , на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.
  7. Высота потолков , тип санузла и другие элементы планировки квартиры.
  8. Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.
  9. Наличие и качество ремонта в квартире.
Читайте так же:
Закон об алиментщиках

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

blank

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

  • какая цена квартиры;
  • почему стоимость жилья именно такая;
  • сколько еще будет действовать данная цена;
  • как будет менять цена с течением времени;
  • какой будет окончательная цена;
  • стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Читайте так же:
Как происходит установление отцовства и взыскание алиментов

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Как самому оценить стоимость своей квартиры?

Пожалуй, это самый популярный вопрос, который задают себе продавцы квартир. А знаете какой второй по популярности? Нет, не куда спрятать деньги от продажи (это восемнадцатый).

— А почему никто, кроме риелторов, не звонит?

Да, многие собственники, разместив объявление о продаже, рассчитывают, если не на шквал звонков от покупателей, то хотя бы на 1-2 звонка в день. А получают 1-2 в неделю, да и те от агентств недвижимости. Почему так мало звонков от реальных покупателей? Причин, обычно, несколько: неудачные фотографии, слабое описание и отсутствие привлекательного предложения, неверный выбор времени и наконец не последний фактор — неправильная цена.

Однако, порой встречаются и другие ситуации: когда после шквала звонков и показов продавец начинает сомневаться и задаёт третий по популярности вопрос.

— А не слишком ли дёшево я продаю?

И в том и в другом случае покупателя ждут проблемы — либо «вечная продажа», либо потерянные деньги из-за заниженной цены.

С определением стоимости квартиры всё не так однозначно. Вот список того, что нужно учесть:

  1. Стоимость аналогичных квартир в продаже
  2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
  3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья
  4. Ликвидность конкретной квартиры
  5. Срочность продажи.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

1. Стоимость аналогичных квартир в продаже

Как действовать?

1. Открываем Авито, ЦИАН, ДомКлик, ищем объявления о продаже квартир аналогичных вашей. Учитывайте район, тип дома, комнатность, площадь, состояние. Найдите 7-10 подходящих объявлений.

2. По выбранным объявлениям делаем расчет средней цены за квадратный метр. Умножаем на площадь своей квартиры, получаем стоимость, в пределах которой должна быть и ваша цена.

3. Позвоните в агентство недвижимости, попросите оценить вашу квартиру. В большинстве агентств эта услуга бесплатна и ни к чему не обязывает. Не позволяйте фотографировать квартиру, если не хотите работать с агентом.

Если объявление о продаже квартиры разместят без вашего ведома, лучше попросите его снять. Не думайте, что несколько объявлений от разных агентов помогут продать быстрее — всё ровно наоборот (подробнее читайте в статье («Три типичные ошибки собственника»).

Недобросовестные риелторы могут завышать стоимость и говорить вам то, что вы хотите услышать. Не поддавайтесь на пустые обещания. Чуда не произойдет — цену диктует рынок, а не риелтор-фантазер. Результатом такого “сотрудничества” станет продажа длиной в несколько месяцев и снижение цены до рыночной.

4. Корректируйте цену после размещения объявления.

  • Если в первую неделю нет звонков, у вас неправильная цена.
  • Если звонят только риелторы, у вас неправильная цена.
  • Если после десятка просмотров вам не внесли аванс, у вас неправильная цена. Покупатели выбирают другие объекты, но не ваш.

2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир

Профессионалы называют Авито “кладбищем желаний”. Квартиры никогда не продаются за ту стоимость, что вы видите на интернет-площадках. Почти во всех объявлениях собственников цена завышена на 5–15%.

Риелтор знает реальные цены, по которым проходят сделки. При правильно установленной цене подготовленная к продаже квартира продается за 3-5 недель.

Читайте так же:
Если в суде иск частично удовлетворен

Но прежде чем обратится в агентство, соберите о нем информацию: изучите сайт, соц. сети, отзывы, базу объектов. Не отказывайтесь от личной встречи в офисе или в вашей квартире — это лучший способ обсудить ваш квартирный вопрос.

А как же оценочные компании?

Действительно, есть услуга составления письменного отчета оценки стоимости квартиры. Это многостраничный документ, который требуют банки перед тем, как выдать ипотеку. Такой отчет стоит 3000–4000 рублей.

В этом случае стоимость определяется методом сравнения предложений на сайтах (см п. 1). Оценщик не располагает информацией, за какую цену действительно продаются квартиры

ДомКлик от Сбербанка

Есть еще один вариант — сервис “Анализ цены” на ДомКлик. https://price.domclick.ru

Более 70% сделок с недвижимость заключаются с ипользованием ипотеки. Большинство ипотечных сделок проходит через Сбербанк.

Сервис поможет определить рыночную стоимость квартиры в зависимости от района, площади и количества комнат на основе реальных данных о сделках купли-продажи и объявлениях, размещенных на ДомКлик в настоящий момент.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 33 м² в панельном доме на 2 этаже по адресу: г. Тверь, пл. Славы, д. 2.

Вот ее описание в объявлении:

ДомКлик анализирует данные по сделкам с квартирами в радиусе 1 км от дома. Получилось 12 квартир. Итог такой:

Судя по отчету, цена на Авито завышена. Закажите такой по вашей квартире.

3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья

Рекомендуем три сервиса:

  1. Уже упомянутый ДомКлик: https://price.domclick.ru
  2. Domofond Оценка: https://www.domofond.ru/ozenka
  3. (R)Оценка: https://rocenka.com/

Рассмотрим остальные два на примере все той же однушки.

Domofond Оценка

Как видите, цена снова ниже, чем на Авито.

(R)Оценка

Тут гораздо больше параметров для описания квартиры и оценка будет точнее, чем на Домофонде.

Воспользуйтесь этими сервисами, учитывайте эти данные, но не полагайтесь на них полностью.

4. Ликвидность конкретной квартиры

Теперь, когда определены границы стоимости, нужно скорректировать цену исходя из особенностей конкретной квартиры.

Что считать трудноликвидным?
  • Квартиры на первом или последнем этаже
  • Угловые квартиры в панельных домах
  • Квартиры с обременениями (например, непогашенная ипотека)
  • Квартиры старого жилого фонда (хрущевки, брежневки, старые общежития и т.п.)
  • Квартиры в удаленных районах города
  • Неподготовленные к продаже квартиры — грязные и заставленные.

Некоторые из этих недочетов можно исправить. Например, придать квартире товарный вид. Читайте нашу статью о подготовке квартиры к продаже.

Что продается дольше обычного?
  • Квартиры стоимость более 3 500 000 руб.
  • Однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м
  • Квартиры, в которых один из собственников несовершеннолетний. Потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Ваша квартира перестанет быть трудноликвидной в ту минуту, когда вы должным образом скорректируете цену. В этом случае даже самый большой недостаток квартиры становится преимуществом — благодаря ему квартира стоит дешевле.

5. Срочность продажи

Любимая фраза многих собственников — «мы никуда не спешим». С таким подходом продажа может длиться годами, а недвижимость может подешеветь еще сильнее.

Чтобы продать квартиру быстро, ее НЕ НУЖНО ставить в рекламу с ценой ниже рыночной. Её нужно разместить по той цене, за которую вы готовы продать квартиру, если покупатель придет завтра с наличными деньгами.

Такие покупатели уже посмотрели много вариантов и готовы быстро выйти на сделку. Они не будут звонить по объявлению с завышенной ценой или ждать, пока вы снизите цену, они просто выберут другой объект. А вы останетесь с неразрешенным квартирным вопросом. Не надо так.

Если вам нужно продать квартиру и купить что-то взамен, не бойтесь остаться на улице на время поиска. Работа агента по недвижимости и заключается в том, чтобы подобрать вам нужную квартиру и провести обе сделки в один день.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector