Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Бизнес на складах – как открыть свой склад и получать стабильную прибыль

Бизнес на складах – как открыть свой склад и получать стабильную прибыль?

Бизнес на складах – как открыть свой склад и получать стабильную прибыль?

Современный склад – это сложный комплекс, оснащенный стеллажами, погрузчиками, системами безопасности, морозильным, холодильным и другим необходимым оборудованием, соответствующим направлению деятельности складского бизнеса.

Повышение спроса на складские площади напрямую связано с ростом товарооборота. Сегодня в складировании нуждаются тонны разнообразных грузов, ежедневно поступающих во все крупные города и даже в небольшие населенные пункты, где есть немало компаний, пользующихся услугами складских помещений.

На сегодняшний день эксперты оценивают этот рынок как ненасыщенный: спрос на складские помещения превышает предложение. Данное обстоятельство является привлекательным для крупных девелоперов и компаний с небольшими ресурсами. При грамотно поставленном ведении дела бизнес на складах может приносить хорошую прибыль на возрастающем товарообороте.

Бизнес на складах: аренда или строительство

Наиболее рентабельным вариантом складского бизнеса является строительство собственного склада. Используя современные технологии быстрого возведения, можно в короткое время стать владельцем складского комплекса, соответствующего всем европейским стандартам.

Если рассматривать склад как бизнес, то его аренда может стать выгодной только в двух случаях:

  • аренды с последующим выкупом
  • долгосрочной аренды старого помещения, которое можно полностью переоборудовать для повышения класса складского комплекса. Оплачивая недорогую аренду, можно продавать свои услуги намного дороже.

Следовательно, решая вопрос о том, как открыть свой склад, чтобы сделать на нем бизнес, имеет смысл говорить только о строительстве собственного помещения.

Выбор формата складского помещения

Чтобы оптовый склад как бизнес быстро окупился и начал приносить доход, необходимо сократить расходы на строительство и оснащение его площадей. Стоимость строительства складского помещения во многом зависит от:

  • типа конструкции (бетонное монолитное строительство или металлоконструкция)
  • типа самого склада (A, В, С,D).

Тип конструкции

Чтобы определить, какое складское помещение нужно строить, и подсчитать, будет ли оно выгодно, необходимо провести маркетинговые исследования в своем регионе и обязательно составить бизнес план склада, где будут учтены все первоначальные и постоянные затраты, рентабельность проекта, сроки его окупаемости. При строительстве склада необходимо знать, что возведение зданий из металлоконструкций дороже строительства из бетонного монолита примерно на 25%. При этом у каждого типа строения есть свои преимущества.

Достоинства монолита:

позволяет возводить постройки любой конфигурации

обеспечивает наиболее рациональное использование имеющегося земельного участка;

создает высокую прочность строения, которая допускает выполнение надстройки дополнительного уровня или изменения конфигурации строения.

Достоинства металлоконструкций:

строительство требует немного времени;

позволяет легко обустраивать высокие потолки;

предоставляет возможность создания больших пролетов.

Тип склада

Существует четыре типа складов: A, B, C, D, каждый из которых отличается оснащенностью, размерами и предоставляемыми условиями хранения. Склады А-класса имеют антипылевое покрытие пола, высокие потолки (не менее 10 м), системы пожаротушения, защиту от взлома. Такие склады соответствуют европейским стандартам, поэтому востребованы у зарубежных компаний, поставляющих товары в Россию.

Однако запуск масштабных проектов и ввод в эксплуатацию крупных складских комплексов нередко связан с трудностями, обусловленными административными причинами или сложностями в решении земельного вопроса. Именно эти трудности способствуют тому, что, открывая склад как бизнес, большинство предпринимателей отдают предпочтение небольшим помещениям. Такие проекты можно реализовать намного быстрее и даже начать сдавать складские площади еще на стадии их строительства.

Самыми популярными сегодня являются небольшие склады класса «B», площадь которых составляет 1000-5000 квадратных метров.

Их аренда стоит намного дешевле, но если сдавать площади 3-5 арендаторам, то выгода будет очевидной. По классу «А» ставки выше, поэтому сдавать их намного сложнее. В таких складских комплексах заинтересованы только крупные развивающиеся компании, которым выгодно арендовать большие площади.

Преимущества больших комплексов состоят не только в том, что арендаторам в них комфортнее. Для предпринимателей организовывать бизнес на складах типа «А» намного безопаснее в плане финансовых потерь. Такие комплексы строятся профессионалами, они лучше продуманы, а небольшие склады довольно быстро морально устаревают. Поэтому через 3-4 года арендаторы обычно находят более современное помещение и съезжают, а склад приходится сдавать по-новому, как правило, ненадежным компаниям и на короткие сроки, что ведет к потере потенциального дохода.

Читайте так же:
Гражданский муж претендует на наследство

С другой стороны небольшой оптовый склад как бизнес имеет существенный плюс – его легче продать арендатору. А для продажи крупного склада придется искать инвестиционный фонд, который заинтересуется его покупкой.

Некоторые варианты бизнеса на складах

Помимо строительства складских помещений с целью обычной сдачи в аренду можно использовать склад как бизнес еще в двух направлениях. Они подходят для начальной стадии создания бизнеса, когда постройка складского помещения еще только проектируется.

Проекты под заказ

Широкое распространение сейчас получила схема строительства складов под заказ. Главное – найти клиента, которому требуется небольшое складское помещение и он готов его арендовать на длительное время, поскольку сам строить не хочет. Такой склад необходимо обустроить в соответствии с требованиями будущих арендаторов. На реализацию данного проекта потребуется не более 7-8 месяцев.

Комплексная сдача складского помещения

Существует вариант сдачи своего склада одновременно в двух направлениях – под складские нужды и офисные помещения. Этот проект наиболее подходит для небольшого складского комплекса. Сочетание помещений двух разных функциональных назначений минимизирует финансовые риски. К тому же аренда офисов стоит дороже.

Но следует учитывать, что офисный рынок не очень стабилен, поэтому подыскать такого арендатора будет намного сложнее. И если вести такой комплексный склад как бизнес, то управлять им будет более затратнее, чем обычным.

Где лучше строить склад?

Наибольшим спросом пользуются складские комплексы, расположенные сразу за чертой города. Это обусловлено:

более низкими арендными ставками,

хорошей транспортной доступностью

возможностью аренды значительных площадей в современных складских помещениях.

Для предпринимателя главный плюс загородных складов заключается в невысокой себестоимости строительства. Благодаря этому процесс возведения складского помещения может стать намного дешевле, чем при возведении складских помещений в центре мегаполиса. Главное, чтобы складской комплекс был расположен рядом с трассой и имел хорошие подъездные пути.

Затраты на строительство склада

Строительство и обустройство складского комплекса требует довольно больших затрат. Поэтому необходимо знать не только, как открыть свой склад, но и во сколько это обойдется. В стоимость проекта входят цены на:

оснащение склада (зависит от уровня предполагаемых услуг).

Стоимость земельного участка определяется его расположением, доступностью, наличием железнодорожной линии и стадией оформления участка, если этот процесс пока не завершен.

Если денег недостаточно, в качестве стартового капитала или дополнения к нему можно воспользоваться банковским кредитом. Выбирая программу кредитования, необходимо учитывать срок окупаемости бизнес проекта. Обычно оптовый склад как бизнес окупается в среднем за 4-8 лет при условии сохранения высокого уровня арендных ставок.

Доходность вложений в бизнес на складах составляет порядка 17-20% годовых.

Складской бизнес является прибыльным и устойчивым. При высоком пороге вхождения он имеет очень быструю окупаемость. Поэтому склад как бизнес имеет отличные перспективы развития и рекомендуется специалистами как хороший вариант инвестиций.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Какие налоги должны оплачивать владельцы коммерческой недвижимости? На примере Московского региона рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова.

Что является и что не является коммерческой недвижимостью?

Сразу отмечу, что ИП, мелкий и средний бизнес относят к организациям – для них установлен общий порядок налогообложения. А для того, чтобы разобраться с налогами на недвижимость, нужно определить, что такое коммерческая недвижимость. Ведь не каждое нежилое помещение относится к коммерческим. Во-первых, это нежилые здания и помещения. Во-вторых, важно определенное назначение в использовании этих объектов.

Читайте так же:
Кто платит транспортный налог, если владелец авто сменился?

Почему важен второй момент? Машино-место или апартаменты – тоже нежилые помещения. И, безусловно, их можно использовать в своей предпринимательской деятельности – сдать в аренду, например. Но при первичном рассмотрении это некоммерческие помещения. Далее я расскажу о случаях, когда и они будут подпадать под налогообложение для коммерческих объектов.

Налог на имущество организаций и ИП

Владельцы административно-деловых центров, коммерческих и торговых зданий и помещений в них должны платить налог на имущество.

При этом налоговый кодекс освобождает от налога на имущество организации и ИП, работающие на упрощенной системе налогообложения (УСН). Но с одной существенной оговоркой: кроме коммерческих объектов, налог по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. Найти объект, по которому не определена кадастровая стоимость, уже непросто. В таком порядке стоимость недвижимости определяется уже в 74 субъектах РФ. Ежегодно органы власти выявляют все новые и новые объекты, которые используются для коммерческих целей, и вносят их в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости. Данный перечень размещается на официальном сайте органов власти региона. К примеру, на сегодня в Москве таких объектов в документе – 30 тысяч общей площадью около 96 млн кв. метров.

Кто должен платить налог на имущество?

Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.

Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.

Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.

Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.

Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.

Как определяется налог на коммерческую недвижимость?

Налог на имущество организаций (или ИП) региональный. То есть ставку определяют местные власти, но Налоговый кодекс ограничивает ее максимальное значение. Так, с 2016 года ставка не может быть выше 2%. В Москве в 2019 году ставка налога на имущество организаций равна 1,6%.

На какие организации распространяются льготы?

В то же время существуют льготы как на федеральном уровне, так и на региональном (глава 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса). Перечень довольно внушительный. Например, льготами могут воспользоваться:

  • религиозные организации,
  • общественные организации инвалидов,
  • фармацевтические производители,
  • протезно-ортопедические предприятия,
  • коллегии адвокатов, бюро и юридические консультации,
  • государственные научные центры,
  • организации на территории особой экономической зоны,
  • управляющие организации в «Сколково» и некоторые другие.

Порядок применения льгот и условия, при которых использование льгот прекращается, определяется налоговым законодательством.

Для кого снижен налог в Москве?

Региональные льготы устанавливает исполнительная власть субъекта РФ. Так, в Москве в четыре раза снижен налог для следующих объектов:

  • торгово-офисных помещений, которые фактически используются менее чем на 20% под торгово-офисные цели;
  • заводоуправления (то есть в этих помещениях размещаются сотрудники, управляющие заводом);
  • организаций образования, медицины и науки.
Читайте так же:
Выписка из дома без согласия через суд

В первом и втором случаях факт соответствующего использования помещений должна подтвердить Государственная инспекция по недвижимости до конца первого полугодия текущего года. Результаты отражаются в акте обследования. Госинспекция проверяет нежилые здания общей площадью свыше 1000 кв. метров, а также многоквартирные дома с нежилыми помещениями, если их доля превышает 3000 кв. метров.

Если заключение Госинспекции отрицательное, можно представить в налоговый орган иные убедительные доказательства. Оспорить акт обследования можно в Межведомственной комиссии при Департаменте экономической политики и развития Москвы.

Для субъектов малого предпринимательства (включенных в перечень, который можно посмотреть на сайте ФНС) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 300 кв. метров от площади объекта.

Для гостиниц налоговая база может быть уменьшена на кадастровую стоимость минимальной площади номерного фонда, умноженной на два.

Для инвестиционных приоритетных проектов города установлены следующие льготы:

  • для промышленных комплексов сумма налога уменьшается вдвое;
  • технопарки и индустриальные парки полностью освобождаются от налога на имущество.

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Сумма налога без учета льгот в Москве рассчитывается по формуле:

налог = кадастровая стоимость недвижимости х 1,6%

Базовая ставка налога на имущество физических лиц за 2018 год по коммерческим объектам равна 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что этот порядок налогообложения распространяется и на апартаменты, и на машино-места, расположенные в таких зданиях и сооружениях. А вот если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка налога выше – 2%.

Льготы для владельцев нежилой недвижимости

Есть в Москве льготы и для граждан, владеющих нежилой недвижимостью. Но они не распространяются на физических лиц, которые используют свою недвижимость в предпринимательских целях, то есть для извлечения прибыли.

Налог на имущество физических лиц рассчитывает налоговый орган и направляет уведомление собственнику до 1 ноября текущего года. Оплатить налог нужно не позднее 1 декабря следующего года.

Что еще нужно оплатить?

К расходам собственников помещений относятся не только налоги, но и эксплуатационные и коммунальные платежи. Обычно эксплуатационные платежи для помещений, расположенных в бизнес- и торговых центрах, выше. Это связано с наличием дополнительных инженерных коммуникаций: системы кондиционирования, пожарной сигнализации, вентиляции и т. п. Многое зависит от уровня центра и, конечно, управляющей организации.

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка

Под Новый Год Верховной Радой был принят ряд изменений к Налоговому Кодексу. Наиболее ярые обсуждения в общественности были вызваны нашумевшим налогом на имущество. Газеты и «эксперты широкого круга» уже успели запугать и запутать всех, кто хоть что-то понимал в налогообложении, не говоря уже о тех, кто не смыслит в этом ничего.

Но так ли «страшен черт, как его малюют»?

В соответствии с Законом №71-VIII от 28.12.2014 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторых законодательных актов Украины относительно налоговой реформы»:

  1. Плательщиками налога выступают владельцы объектов недвижимости: физические (резиденты и нерезиденты) и юридические лица;

а) при общей долевой собственности – платит каждый за принадлежащую ему часть;
б) при общей совместной собственности без выделения долей в натуре (совместная собственность супругов) — один из собственников (по договоренности или решению суда);
в) при общей совместной собственности с выделением доли в натуре — каждый за принадлежащую ему часть;

  1. Объектами налогообложения являются: жилая и нежилая недвижимость, их части.

Перечень таких сооружений раскрыт в п. 14.1.129 Закона — для жилой недвижимости и в п. 14.1.129 – для нежилой;

  1. Освобождаются от налогообложения такие объекты недвижимости, как:
  • Объекты в государственной собственности, которые полностью содержатся за счет бюджетных средств и являются неприбыльными;
  • Объекты в зонах отчуждения и безусловного отселения, их части;
  • Сооружения детских домов семейного типа;
  • Общежития;
  • Непригодная для проживания жилая недвижимость;
  • Объекты жилой недвижимости, их части, которые принадлежат детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, детям-инвалидам, которых воспитывают одинокие матери (отцы) – не более одного объекта на ребенка;
  • Объекты, используемые субъектами для ведения малого и среднего бизнеса в МАФах и на рынках;
  • Промышленные сооружения (промышленные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий);
  • Строения и сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей;
  • Объекты недвижимости в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий.
  1. Для физических лиц — собственников жилой недвижимости предусмотрены налоговые льготы, которые являют собой налоговые скидки на базу налогообложения (кв.м.) в размере:
  • 60 кв.м. – для квартиры/квартир, не зависимо от их количества;
  • 120 кв.м. – для жилого дома/домов, независимо от их количества;
  • 180 кв.м. – для разных типов жилой недвижимости, независимо от их количества (для квартиры/квартир и дома/домов, находящихся в собственности одного человека).
Читайте так же:
Заказное судебное письмо: что это значить, сколько хранится на почте

То есть, облагаться налогом будут только «лишние» квадратные метры. К примеру, владелец квартиры в 80 кв.м. будет платить налог только с «лишних» 20 кв.м.. А, если, например, владельцами этой квартиры являются муж и жена по 1/2 квартиры каждый, то семья с такой квартиры налог уплачивать не будет.

  1. Налоговая скидка не предоставляется на:
  • Объекты, площадь которых превышает пятикратный размер необлагаемой площади, утвержденной органами местного самоуправления;
  • Объекты, используемые с целью получения дохода.
  1. Сума, надлежащая к оплате составит от 0 до 2% минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного года за 1 кв.м. базы налогообложения. Для объектов нежилой недвижимости установлен переходный период — в 2015 году ставка налогообложения не должна превышать 1% от минимальной заработной платы (МПЗ).
  1. Устанавливают ставку налогообложения сельские, поселковые и городские советы.

При выборе размера ставки, местные власти должны исходить из принципа зональности, другими словами, места расположения объектов недвижимости. Также могут учитываться материальные и другие факторы, относящиеся к некоторым группам владельцев недвижимости. Кроме того, по решению местных властей сам размер налоговой льготы может быть увеличен.

  1. Процесс начисления и уплаты налога (дублирует модель начисления и уплаты налога на землю):

Юридические лица (занимаются начислением и уплатой налога самостоятельно):

До 20 февраля подают контролирующему органу по местонахождению объекта недвижимости декларацию с разбивкой годовой суммы на равные квартальные платежи.

Оплачивают авансовыми взносами каждый квартал до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Платежи отображаются в годовой налоговой декларации.

Физические лица:

До 31 декабря 2015 года (включительно) для формирования реестра плательщиков налога на недвижимое имущество владельцы объектов недвижимости (кроме земельного участка) на основании оригиналов документов на право собственности могут совершить сверку сведений по объектам, которые прибывают в их собственности.

До 1 февраля 2016 года сельские, поселковые и городские советы подают по местонахождению объекта жилой недвижимости контролирующему органу ведомость по поводу предоставленных льгот. На основе сформированного реестра и льготной ведомости контролирующий орган начисляет суму налога. Налоговое решение-уведомление приходит до 1 июля следующего за отчетным года.

Оплачивают налог (в соответствии с полученным налоговым уведомлением-решением) по месту нахождения объекта налогообложения на протяжении 60 дней со дня вручения налогового решения-уведомления.

По какому адресу ожидать налоговое уведомление-решение

  • резиденты получают налоговое уведомление- решение по месту налогового адреса (совпадает с местом регистрации проживания);
  • нерезиденты — по месту нахождения объектов недвижимости.

По факту, изменения, внесенные Законом, будут в полной мере реализованы только в 2016 году.

Основной «загвоздкой» в реализации налоговых изменений в части налогообложения недвижимости является то, что налог будет изыматься на основе данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. На данный момент, по разным оценкам, там зарегистрировано лишь 30% всей недвижимости (только та, по которой проводились сделки с января 2013 года).

Читайте так же:
Доля в квартире в натуре

Вопрос для государства: как заставить людей вносить данные о своем недвижимом имуществе?

Вопрос для граждан: зачем вносить эти данные, если их отсутствие позволит избежать налогообложения недвижимости?

В общем, с нашей точки зрения, нововведения, несмотря на существование некоторых существенных недостатков, достаточно справедливы и отвечают реалиям сегодняшнего времени (наполнение местного бюджета с минимальными затратами на реализацию эффективного изымания налога).

Естественно, при неадекватном использовании местным самоуправлением, возложенных на них полномочий, весь позитив от нового законодательства можно легко свести на нет.

Другими словами, законодательные изменения теоретически носят позитивный характер, но окончательные выводы можно будет сделать только после их практического внедрения в жизнь.

Налоги и налогообложение

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Программное обеспечение ККТ учитывает только положения приказа ФНС РФ от 21.03.2017 N ММВ-7-20/229@ (с учетом изменений, вступающих в силу с 01.01.2019), который не содержит каких-либо переходных положений в части указания ставки НДС для расчетов.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: В данном случае реализация товаров (вагонов) российской организацией на территории РФ налогоплательщику, зарегистрированному в Белоруссии, без последующего вывоза товара из России в Белоруссию экспортом для целей исчисления НДС не признается и на основании.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: 1. Физическое лицо, работающее у юридического лица по трудовому договору, вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», вводимый Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ, при оказании в свободное от исполнения обязанностей.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Доход от реализации услуг Организации необходимо будет признать на дату проведения зачета взаимных требований (при наличии решения единственного участника общества о проведении зачета). Обоснование позиции: Увеличение уставного капитала общества.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Арендатор вправе учесть в целях налогообложения прибыли арендные платежи по договору долгосрочной аренды с момента получения в пользование недвижимого имущества, используемого в процессе производства, если условиями договора аренды установлено, что.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Суммы страховых взносов по договору добровольного личного страхования, включая договор добровольного медицинского страхования, уплаченные из средств работодателя за родственника сотрудника, не облагаются НДФЛ. Обоснование выводу: Согласно п. 3 ст. 4.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Организация-агент не является собственником приобретенного импортного товара. Поэтому агент не правомерно принял к вычету НДС, уплаченный им на таможне. В данном случае указанную сумму НДС должен принять к вычету принципал, после постановки на.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector