Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.
Читайте так же:
Дополнительный отпуск многодетным родителям в 2022 году

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Как доказать мошенничество с недвижимостью

18.09.2020

Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной форме. Более того, для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.

Читайте так же:
Детский сад для матери одиночки

Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров (по данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ), такую картину:

17% — подделка документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг. Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости. На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости. Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.

Несмотря на рост количества преступлений, их раскрываемость падает. Причин тому, как отмечают эксперты Центра исследований Финансового университета, несколько: сложность доказывания умысла и разграничения преступления и гражданско-правового спора; появление новых мошеннических схем, в том числе с помощью цифровых технологий; несовершенство российского превентивного законодательства. Анализ судебной практики показал, что количество приговоров, принятых в первой инстанции и оставленных без изменения в процессе апелляции, кассации и надзора, к 2020 году сократилось на 53% по отношению к 2015.

Именно поэтому, как уже упомянуто выше, большинство пострадавших граждан либо решают свои проблемы в гражданско-правовых спорах, либо вовсе не обращаются за помощью, считая именно себя виноватыми в потере жилья или денег. Эти данные были приведены в Общественной палате на Круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», состоявшемся 15 сентября этого года.

Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:

— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.

— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.

— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.

— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.

— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется. После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».

Необходимо помнить, что граждане в целом не обладают высоким уровнем правовых знаний, а также не имеют средств, чтобы привлечь к сопровождению сделки дорогостоящих квалифицированных юридических консультантов. Обращение же к «бесплатным юридическим консультантам» часто на деле оборачивается большими тратами и не приносит желаемого результата. Представитель Фонда развития правовой культуры Марина Кравченко рассказала о проведенном журналистском расследовании в этой сфере. Сотрудники фонда размещали запрос на сайтах юридических консультаций с просьбой помочь со сделкой купли-продажи недвижимости. Результатом стал вал звонков от «юридических консультантов», которые обещали сопровождение сделки за «разумную сумму от 45-50 тысяч рублей», но с оговоркой, что цена может вырасти в зависимости от сложности сделки. Также из общения стало понятно, что ответственность в случае, если сделка будет оспорена, понесут только стороны сделки. Кроме отсутствия четких тарифов и гарантий, смущает еще и абсолютная невозможность проверить квалификацию специалиста, который проводит консультацию. «Клиента» передают с рук на руки, по телефону общаешься с одним специалистом, личную встречу предлагают с другим, кто будет непосредственно осуществлять проверку — неизвестно. Впрочем, отсутствие каких-либо гарантий, что влечет за собой и мошенничество, и споры в судах для множества пострадавших людей, характерно для любых коммерческих посредников в заключении сделки, будь то самозваные «консультанты» или даже банковские «проверки юридической чистоты сделки», которые, как свидетельствует практика, допускают признание сделки недействительной и потерю добросовестным покупателем своего жилья или денег. Единственный участник оборота недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности в случае, если по его вине причинен ущерб — нотариус.

После детального обсуждения ситуации на рынке недвижимости в Общественной палате, практически все участники круглого стола в качестве основных методов решения указанных проблем называли нотариальное удостоверение сделки. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников. «Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».

Читайте так же:
Cпециальность «Правовое обеспечение национальной безопасности»: вузы и профессии

Перед тем как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему документов. Перед подписанием договора нотариус устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, не действуют ли они по принуждению, понимают ли суть сделки.

Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что и продавец и покупатель согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены. А также нотариус разъясняет все правовые последствия сделки. В тот же день пакет документов в электронном виде отправляется в Росреестр для регистрации права собственности. Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать большинство преступных схем, если мошенники пытаются нотариально удостоверить незаконную сделку.

Потерять крышу: популярные махинации на рынке недвижимости

Сфера недвижимости — одна из самых чувствительных для мошеннических атак. Поддельные документы, измененная стоимость, солидные задолженности за капремонт… Проворачивать аферы теперь умудряются даже подростки. Какие схемы в ходу у злоумышленников, разбирались «Известия».

Подмена понятий

Чаще других от мошенников страдают участники сделок на вторичном рынке жилья, рассказали «Известиям» в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Правовые риски особенно велики, если стороны составляют договор сами, в простой письменной форме, а не обращаются за помощью к нотариусу.

Доказать в суде, что человека попросту обманули и он даже не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, бывает крайне сложно. При этом значительное число правонарушений всплывает только спустя годы.

 Жилье в Москве

— Преступнику несложно подменить один вид договора на другой. Например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо убедить наивного собственника в том, что договор купли-продажи при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потери крыши над головой, — пояснили в палате.

Ипотечные сделки также не защищают приобретателей квартир от мошенников, предупреждает ФНП. Банк обеспечивает свои интересы, а в случае возникновения проблем все негативные последствия ложатся на граждан, которые лишаются и жилья, и денег.

Украденные метры

В идеале цель мошенников — заработать, не расставаясь с объектом недвижимости, либо продать объект гораздо дороже его рыночной стоимости. Управляющий партнер адвокатского бюро «Щеглов и партнеры» Юлия Лялюцкая объясняет, что вариаций мошенничества довольно много, однако можно выделить несколько основных:

— продать объект одновременно сразу нескольким покупателям, получив от каждого его покупную стоимость;

— продать объект по доверенности без цели передать деньги реальному продавцу;

— существенно исказить сведения об объекте (материалах, местоположении, отсутствии решений о сносе или незаконных перепланировок) для завышения его стоимости;

— продать недвижимость из наследственной массы, на которую претендуют и другие наследники.

ключи от дома

Это примеры крупных мошеннических схем. Они, как водится, быстро попадают в зону внимания правоохранительных органов. Но есть и более мелкие, зато регулярные способы «нажиться» за чужой счет.

Например, квартира продается по цене, отличной от указанной в договоре, говорит Лялюцкая. Продавец объясняет покупателю, что «не хочет платить налог», а потому предлагает немного исказить цифры в договоре. Написать, что расстается с жильем за 10 млн рублей, а на руки получить реальную стоимость — 20 млн.

Через некоторое время выясняется, что продавец был недееспособным или не получил согласие супруга на отчуждение общего имущества, или иным образом нарушил права третьих лиц, которые подают иск о признании договора недействительным/незаключенным.

— В случае если иск будет удовлетворен, суд постановит вернуть покупателю договорную стоимость объекта. А в договоре указана сумма 10 млн рублей. Вторая часть оплаты, которую покупатель передал продавцу без документов, остается счастливому мошеннику, — рассказала адвокат.

Другая схема нацелена на леность покупателей. Чтобы продавец был уверен в решении будущего покупателя и не показывал объект другим желающим, стороны обычно заключают договор задатка или «аванса». Сумма по договору передается небольшая, в районе 50–100 тыс. рублей.

— А вот дальше мошенники по истечении срока действия договора внезапно отказываются от продажи квартиры («Передумала», «Мама против», «Изменились семейные обстоятельства»). А задаток/аванс покупателю так никто и не возвращает, — поделилась случаем специалист.

Задумка мошенников проста: за 5–10 млн рублей люди будут биться до победного, а 50–100 тыс. могут и простить, не желая связываться с долгой судебной процедурой.

здание суда

Порой обман вскрывается случайно. Юрист по недвижимости Дарья Коровина советует внимательно проверять справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество и капитальный ремонт. В разных районах квитанции формируются по-разному.

— Если в платежке нет капитального ремонта, значит за него платят отдельно. За капитальный ремонт часто могут набегать большие суммы, и эти долги следуют за квартирой. Если покупатель не увидел долг за капитальный ремонт и купил с ним, этот долг перешел к нему, как к новому владельцу квартиры, — пояснила юрист.

В целом эксперты сходятся в том, что при заключении сделки важно правильно выбирать помощника.

Лучше всех с защитой интересов справится юрист, который сопровождает сделку, — говорит адвокат Юлия Лялюцкая. — Не риэлтор, целью которого является получить агентское вознаграждение, а юрист, которого нанимают исключительно для проверки рисков и оценки документов. Так как гонорар юриста не зависит от результата сделки (у риэлтора всё немного иначе: не купили квартиру — не заплатили комиссию), его мнение будет максимально независимым и честным.

Было ваше, стало наше

В то время как уровень мошенничества растет, сами злоумышленники молодеют. Так, в Москве по подозрению в махинациях был задержан 17-летний подросток. В марте 2021 года застройщик и молодой покупатель оформили сделку купли-продажи квартиры стоимостью 17,5 млн рублей.

Читайте так же:
Глава 12. Объект (предмет) договора.

Юноша представил поддельное решение органов опеки о признании его дееспособным, а также фальшивое платежное поручение.

Когда пришло время заселяться, застройщик заявил, что так и не получил денег от покупателя. В ответ подросток поменял замки в двери и прописался на незаконно полученных квадратных метрах. После этого он попытался продать жилплощадь в интернете.

вторичное жилье

По словам Юлии Лялюцкой, приведенная история скорее исключение из практики. Рассчитывать на успешность такой схемы было для юноши крайне самонадеянно. Да и действия застройщика в данной ситуации выглядят подозрительно.

— Передавать право собственности до реального зачисления денег на основании бумажного платежного поручения? Современные технологии обеспечивают мгновенное зачисление денег и получение информации о всех транзакциях. И вдруг такое безотчетное доверие к бумажному документу, — отметила адвокат.

Между тем подобные инциденты всё же встречаются на рынке недвижимости. Обычно сценарий аферистов похож: хозяева сдают квартиру в аренду на длительный срок, а спустя некоторое время видят в интернете объявление о продаже собственного жилья. Продавцом оказывается недавний квартирант, который предлагает купить недвижимость по доверенности от собственника. Документ, разумеется, оказывается поддельным.

Юрист по недвижимости Дарья Коровина напоминает: купля-продажа по доверенности должна иметь логическое обоснование — продавец постоянно проживает за границей или сильно болен. Если человек находится в том же городе и не хочет лично подписать договор, это должно насторожить.

Бывает, аферисты подделывают не саму доверенность, а паспорт арендодателя, вклеивая в «ксиву» фото квартиранта. Об этом «Известиям» рассказал юрист Андрей Лямзин:

— Непорядочный гражданин снимает квартиру на длительный срок и для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. Затем злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности и продают помещение. Чтобы избежать этого вида мошенничества, обязательно запрашивайте дополнительные документы у продавца — загранпаспорт, водительские права.

паспорт

Сложнее, если хозяин и съемщик действуют заодно. Первый выдает доверенность на сделку по продаже квартиры, а потом ее отменяет.

— Собственник может сказать, что не хотел этой сделки и поэтому отозвал доверенность, — проводит пример Дарья Коровина. — Сложность в том, что у нас нет базы, которая бы отражала — была отозвана доверенность или нет. А покупатель в это время уже перевел деньги представителю собственника.

Чтобы избежать такой ситуации, эксперт советует ставить в банке дополнительные условия. После того, как регистрация права на квартиру будет зарегистрирована в Росреестре, бывший собственник идет к нотариусу, делает заявление, что доверенность не отзывал. И только потом продавцы получают деньги.

В целом обезопасить свое жилье от махинаций квартирантов можно, обратившись в Росреестр с заявлением о запрете проводить регистрацию любых сделок без личного присутствия владельца.

Спрос вниз, цены вверх

В остальном ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о том, что покупать квартиры стали реже. Спрос на первичное жилье во II квартале 2021 года снизился в среднем по России на 15% по сравнению с I кварталом. Об этом «Известиям» сообщили аналитики «Авито Недвижимости». Вместе с тем стоимость квартир выросла на 33% за год и на 9% за квартал. Квадратный метр в I квартале в среднем по России обходился в 116 595 рублей, уточнили аналитики.

строительство

Прошлогодний покупательский бум снизился — многие успели воспользоваться выгодными предложениями еще в 2020-м, при этом отсутствие роста доходов населения стало еще одним сдерживающим фактором.

В то же время ажиотаж, сохраняющийся длительное время на рынке, привел к «вымыванию предложения»: количество объявлений о продаже новых квартир сократилось на 3% год к году (–18% за квартал).

Мошеннические схемы с недвижимостью, о которых надо знать

Мошенничество сегодня встречается везде — от просьбы перевода денег по номеру телефона до финансовых пирамид.

Недвижимость привлекает аферистов, в первую очередь, возможностью получить деньги быстро и в большом количестве. Рассказываем, как обманывают на современном рынке недвижимости и как минимизировать риски.

Задаток

Недвижимость продают по привлекательной цене. При переговорах продавец показывает все документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель соглашается на сделку, но продавец сообщает, что нужен задаток. В договоре о задатке указывается, что задаток в случае отказа от покупки не вернут.

После подписания договора обнаруживаются различные обстоятельства о квартире (например, дефекты в ремонте), о которых продавец до подписания договора о задатке промолчал. Покупатель понимает, что ему проще отказаться от сделки и потерять задаток, чем покупать квартиру с дефектами.

Всё происходит по договору, поэтому официально состава мошенничества в этой схеме нет. Но на практике при сделках с задатком стоит узнать о квартире всё возможное и понять логику продавца, который просит задаток.

Подделка документов

Один из самых распространённых типов мошенничества. Аферисты подделывают завещания, свидетельства на собственность и т.д.

Подделки документов часто маскируют умышленными изменениями их внешнего вида: загрязнениями, искусственным внесением признаков износа документа, отдельные фрагменты заливаются или пачкаются.

Чтобы избежать обмана при проверке документов на собственность, стоит получить в Росреестре выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке указываются имена реальных собственников и информация об объекте. Здесь же можно проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел по квартире (залоги, аресты).

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН и провести полноценную проверку квартиры, участка или дома

Наследник

Квартиру продают по привлекательной цене — например, на 20% ниже рыночной. В причинах продавец указывает, что квартиру получил в наследство и хочет скорее продать, так как нужны деньги. Квартиру покупают, и вдруг внезапно объявляется новый наследник прошлого собственника недвижимости, который сообщает, что только что узнал о смерти владельца.

За этим следуют долгие судебные разбирательства и, к сожалению, часто суд встаёт на сторону наследника. Для этого тот должен доказать, что действительно не знал о смерти родственника и не мог вовремя заявить свои права на наследство. Если он это сделает, суд восстановит срок принятия наследства, а сделка купли-продажи будет признана недействительной. К этому времени продавец-аферист может просто пропасть, а если его и найдут — деньги он вернуть не сможет.

Читайте так же:
Как уволить главбуха за недоверие

Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: на кого получено наследство, сколько наследников и вступили ли они в свои права, отказался ли кто-нибудь из наследников от своих прав. Все проверки проще передоверить юристу.

Подставное лицо

Один из нестандартных способов мошенничества. В сделке может фигурировать настоящий паспорт, который аферисты каким-либо образом получили у реального собственника. Мошенники подбирают для совершения сделки человека, который похож на владельца квартиры. При этом настоящий собственник может вообще быть не в курсе, что его квартиру продают.

Другой вариант этой схемы — в оригинальном паспорте переклеивается фотография.

Чтобы не дать себя обмануть, стоит внимательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы. Если возникают сомнения, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу — он может выдать подтверждающее свидетельство. Также можно попросить у продавца квартиры другие документы с фотографиями: водительские права, военный билет и т.д. Если же вы потеряли паспорт, нужно срочно подать заявление об утере или краже.

Продажа по доверенности

Само по себе наделение другого человека правом действовать от своего имени абсолютно законно. Но всё-таки юристы рекомендуют такую сделку, по возможности, вообще не заключать.

Доверенность часто оформляют, если собственник квартиры пожилого возраста или болен, и по этим причинам не может сам провести сделку. Если при покупке квартиры собственник не может присутствовать на сделке, стоит уточнить, по какой причине, а потом проверить эту информацию.

Риски при покупке квартиры по доверенности бывают разные — например, есть вероятность, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Также мошенники часто пытаются продать квартиру по фальшивой доверенности, доверенности от умерших людей или уже отозванной доверенности. Бывает и так, что оригинальную доверенность аферисты получают путём шантажа, угроз или введения в заблуждения.

Еще одна сложность в том, что человек, который выдал доверенность, может отозвать её, когда посчитает нужным — даже за сутки до сделки. Тогда договоренность будет считаться недействительной, а сделка расторгнется.

Если вы не готовы отказаться от сделки по доверенности, проявите осторожность — выясните, в каких отношениях доверенное лицо находится с собственником квартиры, и постарайтесь настоять на встрече с ним. Это поможет убедиться, что продавец вменяем, действительно владеет квартирой, хочет её продать и не собирается отзывать доверенность. Также стоит проверить, что у собственника квартиры есть вся информация о цене и условиях продажи квартиры. Желательно записать весь разговор на видео.

Также обязательно удостоверяйте доверенность у нотариуса — в том числе, непосредственно перед самой сделкой. Он может воспользоваться Единой информационной системой нотариата (ЕИС) и проверить, не отозвана ли доверенность и выдавалась ли она в действительности.

Нотариус может проверить подлинность доверенности, а также не была ли она отозвана собственником

Если квартира принадлежит владельцу не по договору купли-продажи, а на основании судебного решения, стоит обратиться в суд с просьбой о просмотре оригинала документа. Такие документы часто подделывают, и, если заключить сделку с мошенником, после перевода денег он может потребовать своё имущество назад, ведь по закону сделка будет недействительна.

Продажа не той квартиры

Смысл в том, что квартиру продают в плохом состоянии, но приглашают на просмотр точно такой же квартиры в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах с типовой застройкой дома похожи, поэтому их легко спутать.

При подписании договора в нём указывается настоящий адрес объекта с плохим ремонтом. Схема довольно простая, но, по факту, многие покупатели часто не обращают внимание на номер корпуса или дома. Обман раскрывается слишком поздно, и в результате владелец получает во владение не ту квартиру, которую ему показывали.

Поэтому прежде чем ехать на осмотр, стоит самостоятельно изучить месторасположение дома. Также при осмотре сохраняйте бдительность и будьте внимательны к мелочам — как минимум, проверьте номер дома и квартиры.

Коротко: как не стать жертвой мошенников

Не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Аферисты часто пользуются юридической безграмотностью покупателей и их желанием сэкономить на покупке жилья.

Обращайтесь только в известные агентства недвижимости. У агентств, которые долго работают на рынке, хорошая репутация и много реальных отзывов. Они никогда не станут рисковать своим именем ради одной сомнительной аферы. Лучший вариант — найти сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с ним через все этапы сделки и остались довольны.

Не связывайтесь с риэлторами-одиночками. Никто не может гарантировать их репутацию. К тому же, в агентстве сотрудник работает не за комиссионные, а за зарплату, и у него нет интереса в том, чтобы сделка была закрыта. При первом же подозрении на обман юристу выгоднее не дать сделке совершиться, чтобы не возникло проблем.

Убедитесь, что на квартире нет обременений, она не под арестом, не в залоге у банка, на неё нет прав у третьих лиц и по ней не идет судебных споров.

Берегите собственные документы. Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности в доступном месте. На практике мошенниками часто оказываются люди, которым вы доверяете больше других — например, друзья или даже родственники. Документы можно хранить в ящике под замком или в банковской ячейке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector