Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Комментарий к Ст. 275 ГК РФ

Сервитуту как одному из вещных прав присущ такой признак, как право следования (см. п. 3 ст. 216 ГК РФ). Часть 2 комментируемой статьи показывает, что сервитут носит акцессорный, т.е. придаточный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен.

Другой комментарий к Ст. 275 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Сервитут является одним из вещных прав, предусмотренных ст. 216 ГК. Он состоит в праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным имуществом. Такое право должно быть определенно установлено. В ч. 2 п. 1 ст. 274 перечислены некоторые возможные виды сервитутов.

Сервитут — институт классического права. Как и любое вещное право, он следует за вещью, а не за лицом, т.е. переходит к приобретателю соответствующего имущества вместе с самой вещью. Классическое право выработало ряд характерных признаков, присущих сервитутам. Среди них прежде всего то, что сервитут не может обязывать к положительным действиям. Лицо, обязанное по сервитуту, претерпевает действия управомоченного лица. В этом объеме соответственно ограничивается право собственности обязанного по сервитуту лица. Классическое право указывало также на то, что критерием сервитута является его полезность участку (имению), а не самому собственнику этого участка. Сервитут считался бестелесной вещью и потому не мог устанавливаться путем передачи (традиции).

Право сервитута предполагает, что имеется участок, на котором лежит обязанность (служащий), и участок, в пользу которого эта обязанность установлена (господствующий). Сервитут устанавливается в отношении соседнего земельного участка.

2. ГК предусматривает, что сервитут возникает не только в отношении земельных участков, но и в отношении иного недвижимого имущества (ст. 277).

Право собственности на обремененный сервитутом участок сохраняется в полном объеме, но с теми ограничениями, которые вытекают из существа сервитута. Эти ограничения, однако, не препятствуют любым действиям собственника, в том числе сделкам с участком (отчуждению, передаче в аренду, залог и т.д.), поскольку такие действия не нарушают права сервитута. Договором об отчуждении или передаче участка в пользование третьему лицу сервитут не может быть исключен или приостановлен. Если такое условие и имеется в договоре, оно является ничтожным.

3. Сервитут возникает на основании договора между собственниками объектов недвижимости, а при отсутствии соглашения — по решению суда, принятому по иску лица об установлении сервитута. Очевидно, что такой иск может быть заявлен лицом, которое требует предоставления ему сервитута, т.е. собственником господствующего участка. Однако на практике возникают ситуации, когда собственник объекта недвижимости фактически пользуется чужим участком и пресечь его действия фактически невозможно (например, проходит через чужой земельный участок к размещенной там и принадлежащей ему трансформаторной будке). В этом случае уже у собственника служащего участка может возникнуть интерес в установлении сервитута как для точного определения своих обязанностей, так и для установления платы за его использование в качестве сервитута.

Сервитут предполагается платным, если иное не установлено законом. Оплата сервитута должна быть соразмерной. В случае спора она устанавливается судом.

Поскольку в п. 3 ст. 274 говорится о праве заявить требования об установлении, т.е. не только о предоставлении, сервитута, можно сделать вывод о том, что иск об установлении сервитута может быть заявлен любой из сторон.

4. Право на сервитут не переходит ни в порядке традиции, так как не предусматривает установления владения, ни в порядке цессии, так как вещные права не могут быть предметом цессии. Следовательно, право на сервитут возникает в силу соглашения или судебного решения в момент регистрации этого права, поскольку оно является правом на недвижимое имущество. Каких-либо актов приема-передачи при этом составлять не требуется.

Установления сервитута может требовать не только собственник, но и лицо, владеющее участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

5. Статья 23 ЗК предусматривает установление кроме частных сервитутов также публичных в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Такие сервитуты устанавливаются законом или иным нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В п. 3 ст. 23 ЗК содержится исчерпывающий перечень оснований публичного сервитута. Их анализ показывает, что речь идет скорее об ограничении права собственности (например, право охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений, доступа к прибрежной полосе и др.). Другие цели, перечисленные в ст. 23 ЗК, могут указывать на частный сервитут.

Например, администрация Городищенского района Волгоградской области вынесла постановление об установлении постоянного права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). В соответствии с этим постановлением устанавливался сервитут прохода и проезда к насосной станции через земельный участок, принадлежащий товариществу «Газовик». Суд, рассматривая жалобу товарищества «Газовик», оспаривавшего принятый акт и настаивавшего на том, что налицо частный сервитут, пришел к выводу, что сервитут установлен в интересах граждан, являющихся членами других садоводческих товариществ («Монтажник», «Авиатор», «Мостовик», «Мичуринец-2»), которые ранее заключили договор о долевом участии во владении и содержании насосной станции. В требованиях товарищества «Газовик» было отказано (Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 48 — 51).

Читайте так же:
Иск об обращении взыскания на заложенное имущество

Представляется, что в данном случае все же имеются основания для установления именно частного сервитута, поскольку в споре участвуют конкретные лица — указанные садоводческие товарищества, в чью пользу и установлен сервитут.

6. В соответствии со ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник этого участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него земельного участка либо замены на равноценный участок с возмещением убытков.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Указанная норма не предусматривает права иных лиц, кроме собственника земельного участка, на требование платы за публичный сервитут.

7. Сервитут не может быть заложен, отчужден и передан третьим лицам. Передача сервитута собственнику служащего участка не исключена и представляет собой соглашение о прекращении сервитута.

Сервитут прекращается по требованию собственника участка, обремененного сервитутом, в связи с отпадением тех оснований, в силу которых он был установлен. Например, линия трубопровода проложена другим образом, и более нет нужды в соответствующем сервитуте.

Если сервитут настолько обременителен, что исключает использование земельного участка по назначению, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (например, если проезд через поле (участок сельскохозяйственного назначения) делает невозможным выращивание на нем сельхозпродукции).

Очевидно, что сервитут может быть прекращен и соглашением сторон.

Кроме того, если оба участка — и служащий, и господствующий — окажутся в собственности одного лица, следует признать, что сервитут прекращен. При последующем отчуждении одного из участков (если они не были превращены в единый земельный участок или объект недвижимости) сервитут устанавливается вновь на общих основаниях.

Зачем собственнику двух земельных участков сервитут между ними?

Возможен ли сервитут на собственный участок? Римское право вроде бы давало на этот вопрос простой ответ: «своя вещь никому не служит». Этот же подход сейчас буквально выражен и в ряде современных правопорядков. Впрочем, возможно и иное решение, когда в случае совпадения в одном лице собственника служащей и господствующей вещи сервитут прекращается не автоматически, а лишь по заявлению этого лица.

А что у нас? Конечно, в простейшем случае вопрос кажется слишком умозрительным: ну а зачем, в самом деле, собственнику двух земельных участков сервитут между ними? Между тем этот вопрос может иметь и практическое значение. Например, если собственник снова продает участок, в пользу которого был установлен сервитут, и запись о котором сохранилась в ЕРГН. Что приобретает покупатель? Участок с сервитутом или без? Есть и более замысловатые проблемы, и о них ниже.

Из буквального анализа ст. 274 отечественного ГК (сервитут есть право ограниченного пользования ЧУЖИМ земельным участком) следует, что наше современное право вроде бы не допускает существования сервитута на свою вещь. Таким образом, если сервитуарий выкупит служащий участок, сервитут вроде бы должен прекратиться. Между тем современное российское гражданское право не содержит прямо выраженного указания на прекращение сервитута, если сервитуарий приобретает право собственности на служащий участок. Пункт 1 ст. 276 ГК, посвященной прекращению сервитута, упоминает такое основание как отпадение оснований, по которым он был установлен; между тем такое прекращение возможно только по требованию собственника служащего участка, а не автоматически. Закон о государственной регистрации также не предусматривает возможности погашения записи о сервитуте, если сервитуарий окажется собственником и служащей недвижимости. Поскольку регистрация прекращения сервитута в этом случае осуществляется исключительно по заявительному принципу, то запись о сервитуте сохранится в Реестре, пока не поступит соответствующего заявления. Можно предположить, что сервитут в таком «дремлющем» состоянии в состоянии «дожить» до появления нового собственника одного из участков.

Есть и иные случаи, когда сервитут на свою вещь просто необходим. Например, сервитут может понадобиться публичному собственнику для прохода/проезда через участок, переданный им ранее гражданину на праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии со ст. 39.24 ЗК соглашение об установлении сервитута заключается сервитуарием с землевладельцем, то есть обладателем ограниченного вещного права. Будет ли в этом случае установление сервитута на собственную вещь противоречить природе этого института? По всей видимости, нет. Ответ на этот вопрос может быть усилен ссылкой на то, что ПНВ есть «функциональный аналог права собственности» (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П), и собственник в этом случае полностью лишается какой-либо власти над вещью.

Рассмотрим менее очевидный случай. Допустим, заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по которому право собственности на участок перешло к приобретателю, однако прежний собственник сохранил пожизненное право пользования этим участком. Для чистоты допустим, что право собственности затем перешло к третьему лицу. Это третье лицо является одновременно собственником смежного земельного участка, для пользования которым необходим сервитут, который может быть проложен лишь через участок, который выступает предметом договора ренты. Возможно ли установление сервитута в этом случае?

По всей видимости, существование сервитута на собственную вещь не противоречит природе сервитута и должно допускаться при наличии к тому объективной необходимости. Оправдание можно искать в том, что сервитут – не простое ограниченное вещное право. Он устанавливается не в пользу лица, а в пользу недвижимости, и потому личности собственников смежных объектов второстепенны. Во всяком случае, сервитут должен допускаться, если собственник лишен возможности пользоваться принадлежащим ему имуществом: например, если потенциально служащий участок передан на праве узуфрукта, эмфитевзиса и т.д.

Читайте так же:
Как отказаться от заключения договора

Примером тут может служить ГК Нидерландов: (Article 5:83 Merger of the right of ownership of the servient and dominant land: If, at the moment on which the dominant and servient land have become the property of one and the same owner, one of these lands is leased out or used on the basis of a debt-claim (personal right) by a third party, then the easement only ceases to exist on account of a merger of the involved rights of ownership at the moment on which this lease or right of use has ended).

Что такое сервитут

В условиях реформирования гражданского и земельного права в Украине значительно оживился интерес теоретиков и практиков к римскому частному праву. И это неудивительно, поскольку в национальном праве Украины возникли институты, характерные для римского частного права. Более того, в новых условиях можно утверждать о победе концепции частного права в Украине. Принятие нового Гражданского кодекса и Хозяйственного кодекса Украины 16 января 2003 года ознаменовало внедрение в Украине дуалистической системы частного права. Этой публикацией мы предполагаем начать знакомство наших читателей с некоторыми институтами частного права.

Несомненно, что в современных национальных системах частного права центральное место занимает институт собственности, который определяет характер всех иных институтов. Однако, чтобы разобраться в институте собственности, необходимо рассмотреть более широкий институт – институт вещных прав. Книга третья ГК Украины специально посвящена регулированию права собственности и других вещных прав. Что же такое вещное право, или право на вещь?

Право на вещь – это право, объектом которого является непосредственно имущество, власть над вещами, то есть право, которое существует в так называемых абсолютных правоотношениях, в которых одному управомоченному лицу противостоят все иные лица как обязанные. Однако, если право собственности мыслится как такая власть над вещью, которая не требует какого-либо правового опосредствования, то многие иные вещные права не могут реализоваться над вещью без правового опосредствования собственника. Сервитут относится к этой последней категории вещных прав, которые называются правами на чужые вещи. Общие положения о вещных правах на чужое имущество предусматриваются статьями 395 и 396 ГК Украины. Из этих положений можно сделать вывод о том, что права на чужые вещи защищаются, так же как от нарушений со стороны иных лиц, и от нарушений со стороны собственника.

Институт земельного сервитута был предусмотрен впервые в Украине в Земельном кодексе, принятом 25 октября 2001 года и введенном в действие с 1 января 2002 года.

По латыни слово servitus значит «рабство вещи», то есть служение вещи не только ее собственнику, но и другому хозяину, причем таким хозяином (господином) мыслился не только человек, а в древности, даже не столько человек, сколько соседний земельный участок, который так и назывался господствующий земельный участок, для экономических выгод которого устанавливался земельный сервитут.

Такое несколько упрощенное понятие земельного сервитута (servitutes praediorum) было со временем трансформировано. Не возникает сомнений, что уже древние римляне понимали отличие субъекта от объекта, и такая трактовка сервитута лишь подчеркивала характеристику отношений между собственниками или хозяевами соседних участков как именно вещных отношений в отличие от обязательственных отношений, которые имели персональную природу, то есть защищались от нарушений лишь со стороны конкретно определенных лиц. Сервитутом называлось право хозяина (собственника, владельца) господствующей вещи на чужую вещь, которая называлась обслуживающей. Сервитуты сначала были лишь земельными, поскольку именно земля была наиважнейшим объектом права в древности. Только в период развития классического римского частного права название сервитута стало применяться к правам пользования чужими вещами, причем эти права принадлежали лицам в собственном смысле, то есть человеку, как правило, вечно (servitutes personarum), так что, личные сервитуты – это продукт значительного прогресса в правовой системе.

Таким образом, подобно тому как в римском праве сначала возникли земельные сервитуты, так и в праве Украины сначала возникло понятие лишь земельного сервитута.

Статья 98 ЗК Украины определяет право земельного сервитута через его содержание. Право земельного сервитута – это право собственника земельного участка или землепользователя на ограниченное пользование чужим земельным участком (участками).

Право земельного сервитута имеет целью компенсировать недостатки земельных участков путем предоставления их собственникам или землепользователям ограниченных прав пользования соседним, как правило, смежным земельным участком, причем реализация земельного сервитута должна осуществляться способом наименее обременительным для собственника обслуживающего участка. Собственник или пользователь господствующего земельного участка должен пользоваться обслуживающим земельным участком лишь в пределах тех потребностей для которых установлен земельный сервитут, то есть такими преимуществами и удобствами участка, которые устраняют неудобства или недостатки участка, хозяином которого он является.

Земельные сервитуты подразделяются на различные виды. В зависимости от наличия или отсутствия ограничения прав хозяина господствующего земельного участка на пользование обслуживающим земельным участком определенным сроком, сервитуты могут быть срочными или постоянными. Это определяется целью установления земельного сервитута, но постоянный характер земельного сервитута не означает, что такой сервитут не может быть прекращен никогда. В зависимости от того, должен ли хозяин господствующего земельного участка платить за пользование обслуживающим земельным участком, сервитуты могут быть возмездными или безвозмездными. Поскольку земельный сервитут является обременением для собственника обслуживающего земельного участка, такой собственник в любом случае имеет право на возмещение убытков от установления сервитута, но требовать определения обязанности собственника господствующего участка уплачивать плату за установление сервитута собственник обслуживающего земельного участка может, если иное не установлено законодательством. Статья 99 ЗК Украины предусматривает неисчерпывающий перечень таких видов права земельного сервитута: право прохода и проезда на велосипеде; право проезда на транспортном средстве по существующему пути; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, трубопроводов и иных линейных коммуникаций; право прокладки водопровода из чужого природного водоема или через чужой земельный участок; право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний; право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений, право прогона скота по существующему пути.

Читайте так же:
Имущество в залоге при банкротстве

Земельный сервитут может быть установлен по договоренности между соседями (собственниками соседних земельных участков) и принудительно по решению суда, поскольку собственник или пользователь земельного участка вправе требовать установления сервитута для обслуживания своего земельного участка. Земельный сервитут подлежит обязательной государственной регистрации.

Вещная природа земельного сервитута несколько затемняется тем, что он не может быть предметом купли-продажи и залога.

В случае отчуждения обслуживающего земельного участка земельный сервитут сохраняет свое действие в отношении иных лиц, которые приобретают права на этот участок, за исключением случая, если обслуживающий участок приобретает собственник господствующего участка.

Сервитут – это всегда право на чужую вещь, поэтому соединение в одном лице собственника обслуживающего земельного участка и субъекта сервитута (сервитуария) приводит к прекращению сервитута. Это правило было сформулировано еще древними римлянами как основное положение сервитутного права таким образом: nemini res sua servit (никому не служит собственная вещь). Вообще, условия прекращения права земельного сервитута установлены статьей 102 ЗК Украины. Отказ лица, в интересах которого установлен сервитут; решение суда об упразднении сервитута; истечение срока действия сервитута; нарушение сервитуарием условий сервитута; неиспользование сервитута в течение трех лет – это обстоятельства, которые влекут прекращение сервитута. В случае прекращения оснований установления земельного сервитута и если использование обслуживающего земельного участка по его назначению становится невозможным при установлении сервитута, земельный сервитут подлежит прекращению в судебном порядке по требованию собственника обслуживающего земельного участка.

Часть 2 статьи 401 ГК Украины институализировала личные сервитуты. Смерть лица, в пользу которого установлен личный сервитут, прекращает действие такого сервитута.

Статья 406 ГК Украины предусматривает такой вид личного сервитута как право членов семьи собственника жилья на пользование жильем, то есть право членов семьи собственника жилья, которые фактически проживают вместе с ним, пользоваться жильем и занимать те жилые помещения, которые определены собственником, причем сервитуарий утрачивает это право в случае отсутствия его без уважительных причин более одного года, если иное не установлено законом или договоренностью между ним и собственником жилья.

Конечно, отношения земельного сервитута можно спутать с отношениями личного сервитута. Определяющими тут являются такие обстоятельства: конкретность определения лица сервитуария и невозможность удовлетворения его потребностей способом, иным чем установление сервитута. Развернутая теория сервитутного права в гражданском праве Украины еще не выработана. Однако, для разработки такой теории можно использовать понятия и концепции, которые возникли еще в Древнем Риме. Например, упомянутое право, предусмотренное ст. 406 ГК Украины, имело свой аналог в римском частном праве под названием «habitatio».

Прежде всего, встает вопрос о субъектном составе правоотношений сервитута. Как вещные правоотношения вообще они складываются между управомоченным субъектом, с одной стороны, и каким-либо иным субъектом как обязанным, — с другой, но производный от права собственности на обслуживающую вещь характер сервитута настоятельно диктует выделение специфичной стороны в отношениях сервитута – собственника обслуживающей вещи. Объектом сервитута являются отдельные свойства обслуживающей вещи. Содержанием сервитута является право сервитуария на действия по ограниченному пользованию определенными свойствами обслуживающей вещи, а также обязанность бездеятельности всех иных лиц, но бездеятельность собственника обслуживающей вещи несколько отличается от бездеятельности всех иных лиц вообще. Для определения бездеятельности собственника обслуживающей вещи уже римские юристы применили термин «patiendo» — терпение, это не бездеятельность вообще (non faciendo), а специфичная бездеятельность, которая граничила с обязанностью действовать таким образом чтобы сервитуарий мог пользоваться сервитутом, причем в случае servitus oneris ferendi (право опереть сооружение на чужую опору) эта грань исчезала, так что хозяин обремененного сервитутом участка имел обязанность поддерживать эту опору в исправном состоянии, ремонтировать и восстанавливать ее, что трудно назвать бездеятельностью.

Мы стали первой в Украине юридической фирмой, которая сопровождала судебный спор о понуждении к заключению договора об установлении земельного сервитута. Этому делу предшествовала такая история: несколько лет тому назад наш клиент — фирма «Н» приобрела в собственность объект незавершенного строительства, расположенный на территории государственного предприятия – судостроительного завода. Одним из пунктов договора предусматривалось предоставление заводом возможности использования путей транспортного сообщения. На приобретенном земельном участке наш клиент построил терминал для перевалки на морские суда зерновых и масличных культур. Зерно планировалось доставлять на терминал автомобильным и железнодорожным транспортом. Приложением к договору купли-продажи стороны утвердили схему движения транспортных средств. Условиями договора также предусматривалось, что наш клиент отремонтирует автомобильную и железную дорогу на территории завода и достроит их на собственной земле. Чтобы не создавать неудобств для завода, стороны согласовали строительство отдельного контрольного пропускного пункта при въезде на территорию завода.

Читайте так же:
Исковое заявление о возмещении материального ущерба

После заключения договора наш клиент начал его исполнять и успешно строил терминал. Однако, со временем возник вопрос оформления дополнительных документов по поводу пользования транспортными путями. Тут завод занял довольно жесткую позицию: подписание документов он обусловил уплатой фиксированной платы из расчета USD 0,5 за каждую тонну перевезенного груза.

Поставленные условия были невыгодными для нашего клиента. Стоимость перевозки, определенная таким образом, не принесла бы экономического эффекта от эксплуатации терминала нашему клиенту. Образовалась патовая ситуация, и возможностей для компромисса не было. Дело осложнялось тем, что завод — режимный объект, так что для строительства терминала, сторонами предварительно было согласовано положение о порядке пропуска транспорта, работников «Н», проектировщиков и строителей. Строительство было довольно масштабным – общая стоимость терминала составила около 140 млн. грн.

Мы впервые в Украине разработали договор об установлении земельного сервитута, но этот договор не был заключен, главным образом, поскольку завод всячески оспаривал наличие в отношениях с нашим клиентом признаков земельного сервитута. Для отстаивания своей позиции мы посоветовали клиенту обратиться в хозяйственный суд Николаевской области с иском о понуждении к заключению договора земельного сервитута.

Иск был удовлетворен полностью. Ответчиком была подана жалоба в Одесский апелляционный суд. После тщательного исследования обстоятельств дела апелляционная инстанция пришла к выводу о наличии оснований для установления земельного сервитута и оставила решение по делу в силе. Тогда завод прибег к открытому саботажу этого решения. Сотрудники нашего клиента и строители перестали допускаться на территорию терминала.

В хозяйственный суд Николаевской области был заявлен иск об устранении препятствий в пользовании земельным сервитутом, в результате чего ответчик вынужден был прекратить создание препятствий исполнению работниками предприятия нашего клиента своих трудовых обязанностей. Блокада продолжалась ровно 41 день, клиенту она обошлась в солидную суму убытков. Производным от этого спора было дело о взыскании убытков, причиненных клиенту действиями, препятствующими установлению права земельного сервитута, и игнорированием признания права земельного сервитута, установленного судом. В состав исковых требований вошли как прямые убытки, так и неполученная выгода. Решением суда, которое по результатам апелляционной и кассационной проверок вступило в законную силу, иск в значительной части был удовлетворен, в том числе, в части взыскания неполученной выгоды.

Соглашение об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Соглашению об установлении сервитута посвящена статья 39.25 ЗК РФ.

Земельный сервитут: понятие, характеристика, правовая регламентация

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. В российской правовой системе сервитут может быть установлен только в отношении недвижимости.

Правовая регламентация сервитутных правоотношений осуществляется с помощью ст. 216, 274 — 277, 613, 694 Гражданского кодекса РФ и отраслевого законодательства: Земельного (ст. 23), Водного и Лесного кодексов. Будучи вещным правом и обременением одновременно, сервитут подлежит регистрации в ЕГРП по правилам Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Институт земельного сервитута был разработан еще римскими юристами.

Ограниченное право пользования чужим участком устанавливалось с целью восполнения недостающих благ, свойств или удобств соседнего участка. Речь шла об установлении права прохода, прогона скота, использования водоема для водопоя и подобном. В дореволюционной России земельный сервитут назывался «правом участия частного».

Установление сервитутов допускается в связи с невозможностью или затруднительностью использования недвижимости. Обеспечивается разумный баланс интересов:

  • сервитут не должен препятствовать собственнику обремененного имущества использовать его согласно целевому назначению;
  • причиненные владельцу обремененного имущества неудобства компенсируются путем установления соразмерной платы за сервитут.

Сервитуты делятся на:

  • личные – установленные в пользу отдельных правообладателей на определенный срок или до конца их жизни;
  • предиальные – установленные в пользу собственника соседней или иной недвижимости, как правило, бессрочно.

Земельные сервитуты отнесены к предиальным. В рамках земельных правоотношений речь идет об обремененных и господствующих участках.

Но поскольку господствующий земельный участок – это объект, а не субъект права, говорить о его правах неправильно. Правами наделен исключительно правообладатель: собственник, арендатор, землепользователь господствующего участка.

Смена правообладателя влечет автоматическую смену носителя сервитутных прав. При этом их объем остается неизменным (ст. 275 ГК РФ).

Законодательство разных стран предусматривает возможность установления земельного сервитута в силу закона, обычая, договора. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут в отношении недвижимости устанавливается соглашением сторон. При отсутствии согласия между собственниками участков спор разрешается в суде. При этом:

  • собственник господствующего участка может добиться установления и государственной регистрации сервитута в ЕГРП без согласия владельца обременяемого;
  • собственник обременяемого участка может установить и в дальнейшем взыскивать плату за пользование (пусть и ограниченное) своим участком или частью его.

Содержание соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Такого рода соглашение должно содержать сведения, перечисленные в ст. 39.25 ЗК РФ. Это:

  • ФИО/наименование сторон соглашения, юридические адреса и идентификационные данные сторон (в отношении физлиц – дата рождения, налоговый код, серия и номер паспорта);
  • сведения о представителях, действующих от имени сторон и документарных подтверждениях их полномочий (приказ о назначении на должность, доверенность);
  • кадастровый номер господствующего участка, в пользу собственника которого устанавливается сервитут;
  • причины, цели, правовые и фактические основания обременения участка муниципальной или госсобственности сервитутом;
  • срок действия сервитута;
  • если сервитут устанавливается на часть участка, сведения, позволяющие идентифицировать такую часть и достоверно установить ее границы;
  • размер платы, взыскиваемой с правообладателя за ограниченное пользование публичными землями;
  • виды разрешенной деятельности сервитутодержателя на обременяемом участке;
  • исключительный перечень правомочностей на осуществление таких видов деятельности;
  • ссылка на обязательство лица, в интересах которого установлено сервитутное обременение, своевременно и в полном объеме вносить соответствующую плату;
  • обязательство правообладателя, в интересах которого установлен сервитут на публичные земли, привести участок в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению (если актуально).
Читайте так же:
Как дозвониться до судебных приставов

Как определяется плата по соглашению об установлении сервитута

Органы власти, представляющие интересы государства или территориальных общин, не располагают свободой договора. В силу ст. 421 ГК РФ она гарантирована только частным лицам. Условия соглашения о сервитуте, в том числе касательно взимаемой платы, устанавливаются нормативно.

Порядок расчета платы за ограниченное пользование землями общефедеральной собственности установлен Постановлением Правительства РФ № 1461 от 23.12.14 г. Общее правило: размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,01% такой стоимости.

Если права сервитутодержателя по условиям договора распространяются на часть участка, плата за сервитут устанавливается из расчета охватываемых сервитутом площадей. Сведения о площади в зависимости от способа оформления соглашения о сервитуте (обычного или упрощенного) можно почерпнуть из:

  • специально разработанной кадастровой документации, касающейся установления сервитута;
  • схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.

В случаях, когда земли общефедеральной собственности предоставлены в аренду, постоянное пользование либо пожизненное наследуемое владение, размер платы за установление сервитута определяется квалифицированным оценщиком по правилам Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

При расчете стоимости сервитута специалист принимает во внимание разницу рыночной стоимости соответствующих прав (аренды, пользования) до и после установления сервитута.

Порядок расчета платы за сервитут в отношении участков, находящихся в региональной собственности, устанавливается региональными властями; муниципальной – органами местного самоуправления. Правила аналогичны установленным на федеральном уровне.

Плата за сервитут вносится, как правило, раз в год. Смена правообладателя земельного участка не признается основанием пересмотра ранее установленной платы по соглашению о сервитуте. Однако при перезаключении сервитутного договора на новый срок условия оплаты могут измениться.

Лица, получающие плату по соглашению об установлении сервитута

Плата по договору об установлении сервитута перечисляется сервитутодержателем его контрагенту – тому, с кем заключено соглашение об установлении сервитута. Перечень лиц, уполномоченных на заключение таких соглашений от имени публичных образований, перечислены в ст. 39.24 ЗК РФ.

Если участок муниципальной или госсобственности передан в аренду, временное или постоянное пользование, соглашение о сервитуте подписывает правообладатель (арендатор, землепользователь), например, унитарное предприятие, коммунальное или госучреждение. Они же получают плату с сервитутодержателя.

Если участок публичных земель не передан в пользование, договор о сервитуте заключает собственник – государство или территориальная община в лице уполномоченного органа власти. Тогда плата за сервитут перечисляется непосредственно в государственную казну, региональный или местный бюджет.

Установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки муниципальной и госсобственности нередко имеют большую площадь. При этом заинтересованное лицо зачастую претендует на право ограниченного пользования лишь малой частью участка.

Желание минимизировать площадь, в отношении которой устанавливается сервитут, обусловлено:

  • хозяйственной необходимостью;
  • пропорциональностью оплаты действительной площади участка, на которую распространяются правомочности сервитутодержателя.

Таким образом, соглашение о сервитуте может предполагать установление права ограниченного пользования в отношении части земельного участка. Однако при этом оно должно надлежащим образом идентифицировать эту часть. Правила, подлежащие применению к таким ситуациям, зависят от срока действия сервитута.

Определение границы действия сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Если срок действия соглашения об установлении сервитута больше 3 лет, договор должен содержать ссылку на учетный номер части участка, в отношении которой устанавливается сервитут. Предполагается следующий порядок действий:

  • проведение землеустроительных работ, документальное (не на местности) выделение части участка, в отношении которой устанавливается сервитут;
  • осуществление учета части участка в ГКН с присвоением кадастрового номера;
  • заключение соглашения об установлении сервитута;
  • регистрация обременения участка сервитутом в ЕГРП.

Если срок действия договора об установлении сервитута на часть участка составляет менее 3 лет, по обоюдному согласию сторон процедуру заключения сделки можно упростить.

В силу п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ стороны вправе не ссылаться на кадастровый номер части участка.

Им достаточно согласовать и приложить к договору схему границ сервитута на кадастровом плане территории.

Для краткосрочного договора об установлении сервитута этого документа достаточно для установления территориальных рамок действия сервитута. При этом проведения землеустроительных работ, выделения части, постановки ее на учет в ГКН и ЕГРП не требуется. В этом случае сведения об обременении участка сервитутом не становятся общедоступными.

Стоит учесть, что оформление краткосрочного договора об установлении сервитута в отношении части земельного участка публичной собственности в упрощенном порядке является правом, а не обязанностью сторон.

Лицо, претендующее на установление сервитута, вправе инициировать процедуру согласования границ по общим правилам. Однако землеустроительные работы и постановка части участка на учет в этом случае будут проводиться за его средства.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector