Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доля имущества несовершеннолетней

Информация

При проведении сделок с жилыми помещениями, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов.

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах: статьи 59, 60, 64 Семейного кодекса, статьи 26, 28, 34, 37 Гражданского кодекса, статья 19 48-ФЗ Закона об опеке и попечительстве.

В соответствии с законодательством Российской Федерации сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного», ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли.

Все нюансы прописываются в распоряжении органа опеки и попечительства: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет иметь долю, в какой срок родители обязаны выполнить условие органа опеки и попечительства. В случае, если семья выезжает за пределы Кавалеровского района, то обязательным условием органа опеки и попечительства будет зачисление денежных средств от продажи имущества несовершеннолетнего на его личный счет, открытый в банке. Если родители не выполняют предварительное условие органа опеки и попечительства, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции (прокуратура, суд) для признания такой сделки недействительной, в связи с нарушением прав ребёнка.

За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

При продаже доли несовершеннолетнего в квартире необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства администрации Кавалеровского муниципального района с заявлением о выдаче предварительного разрешения на продажу(обмен) квартиры (жилого дома, земельного участка).

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Читайте так же:
Договор в редакции протокола разногласий

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

  • лица в возрасте от 14 до 18 лет;
  • лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

  • по обмену или дарению;
  • сдаче внаем (аренду);
  • сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
  • влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
  • любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

О сделках с имуществом несовершеннолетнего

Если ребенок владеет имуществом, то он его обычно либо унаследовал, либо получил в подарок. В собственности ребенка также могут быть недвижимость или земля, дома или квартиры. Владению собственностью сопутствуют обязанности. Согласно Закону о семье, право и обязанность заботы об имуществе ребенка лежит на родителях. Надлежащая забота об имуществе ребенка может помочь содержанию ребенка или обеспечить его будущее. Полученная в наследство и сдаваемая с целью получения дохода квартира или предназначенный для оплаты обучения крупный вклад в банке, конечно, могут помочь, но учитывающее интересы ребенка распоряжение имуществом может включать также и продажу имущества несовершеннолетнего. Продажа принадлежащей ребенку квартиры может быть необходимым шагом для выполнения кредитных обязательств или, например, из-за экономических трудностей в семье. Часто у имущества есть и другие владельцы, например, обладающие личным имущественным интересом совместные наследники, поэтому и раздел унаследованного имущества может быть в интересах ребенка.

Читайте так же:
Акт на списание основных средств — образец заполнения

Об имуществе ребенка обычно заботятся родители ребенка. Право попечительства родителей включает право заботы о будущем ребенке (личностное попечительство) и право заботы об имуществе ребенка (имущественное попечительство). Право попечительства является для родителей совместным, за исключением тех случаев, когда одному из родителей судом предоставлено право исключительного попечительства. Родители с общим правом попечительства представляют ребенка в имущественных сделках также вместе, но в конкретном случае суд может дать право принятия решения только одному из родителей. Также родитель может совершать сделки в интересах ребенка единолично в том случае, когда совместное совершение сделки невозможно (например, один из родителей находится за рубежом) и задержка может нанести ущерб интересам ребенка. В этом случае родитель должен незамедлительно информировать другого родителя о сделке.

У родителей нет права распоряжения имуществом в единичных случаях. Если ребенок приобрел имущество или унаследовал его таким образом, когда наследодатель или даритель постановил, что управлять этим имуществом не может один родитель или ни один из родителей, у родителя или родителей нет права распоряжения имуществом. Распоряжение имуществом родителями ограничено также запретом на дарение, который не позволяет родителям дарить имущество ребенка в качестве его представителя. От имени ребенка следует в этом случае совершать только обычные подарки согласно правилам вежливости.

В дополнение к определенному наследователем или дарителем запрету на управление и исходящему из закона запрету на дарение, родитель не может представлять ребенка в сделке, имеющей опасность конфликта интересов. Если одной из сторон сделки является ребенок, а другой стороной сделки – сам родитель, супруг родителя или прямой родственник (например, бабушка/дедушка или сестра/брат ребенка), тетя или дядя ребенка, то родитель не может представлять ребенка. Это правило не применяется, если суть сделки состоит исключительно в выполнении обязательств в отношении ребенка – ребенок что-либо не получил в качестве получателя. Например, если бабушка дарит внуку дачный участок без ожидания оплаты или ответной услуги, родители могут представлять ребенка при заключении договора дарения. Однако при попытке заключить договор продажи квартиры ребенка дяде ребенка, у родителей нет права на заключение договора от имени ребенка.

Если сам родитель не может представлять ребенка, то вместе с запросом согласия на сделку нужно ходатайствовать о назначении судом особого опекуна. Особый опекун выполняет те сделки, на совершение которых у родителей нет права. Если особый опекун был назначен для совершения одной сделки, особое опекунство заканчивается после завершения сделки. В противном случае опекунство прекращается судом. Если назначение особого опекуна не является нужным для конкретной сделки, суд может оставить особое опекунство не назначенным и заменить волеизъявление подопечного судебным решением.

В дополнение к прямым запретам, по важным вопросам защиты несовершеннолетних детей, а также совершеннолетних лиц с ограниченной дееспособностью, Законом о семье установлены ограничения на распоряжение имуществом. Родители могут представлять ребенка, но должны соблюдать установленные законом ограничения или запрашивать согласие суда на сделку перед ее совершением. Ограничение на управление имуществом может происходить и из договора, согласно которому ребенок стал владельцем имущества. Например, если по вопросам управления подаренным имуществом было составлено руководство, родитель должен управлять имуществом согласно распоряжениям дарителя, если их осуществление не наносит вред интересам ребенка.

Читайте так же:
Как запретить банкам оформлять на меня кредит

Для совершения многих, в большой мере затрагивающих интересы ребенка сделок опекун или родитель ребенка должны перед совершением сделки запрашивать согласие суда. Обычно согласие суда нужно для совершения сделок с недвижимостью, кроме дарения ребенку недвижимой вещи. Вопросы наследования могут также включать ряд шагов-сделок, для которых требуется предварительное разрешение. От имени ребенка также нельзя без разрешения начинать экономическую деятельность. Перечень требующих согласия суда сделок является, по сути, длинным и богатым нюансами, поэтому при планировании сделки следует изучить соответствующие положения Закона о семье и посоветоваться с нотариусом или занимающимся семейным правом юристом, адвокатом.

Перечень требующих согласия суда сделок в упрощенной форме:

— операции с принадлежащими ребенку недвижимыми вещами или правами на недвижимые вещи;

— покупка недвижимой вещи на имя ребенка;

— заключение договора на использование недвижимого имущества ребенка;

— сделки со всем имуществом ребенка, наследством, частью наследства или обязательной долей;

— отказ от наследства, недвижимости, дарения или обязательной доли, заключение соглашения по разделу наследуемого имущества;

— приобретение или отчуждение предприятия или его организационно- независимой доли;

— приобретение доли юридического лица;

— заключения договора сдачи в наем, аренды, страховки или другого обязывающего договора, если договор не заканчивает свое действие или его невозможно закончить через год после достижения ребенком совершеннолетия;

— приобретение и отчуждение ценных бумаг;

— совершение сделок, которые налагают на ребенка ответственность за обязанности других лиц или посредством которых имущество ребенка закладывается для покрытия обязанностей других лиц;

— раздел совместной собственности;

— прекращение требования в пользу ребенка, уменьшение размера требования или его залога;

— распоряжение банковским счетом ребенка.

Самым сложным может быть отстаивание интересов ребенка в делах о наследовании, прежде всего, из-за самих наследодателей, например, когда количество наследников велико или наследниками являются дети от разных браков. Проблем, конечно, больше тогда, когда наследство включает и обязанности (кредиты, долги). В этих случаях нужно спросить у суда согласия на раздел наследства или отказ от наследства. Нужно ли согласие суда на отказ от наследства, зависит от того, как возникло право наследования. Если, например, в случае смерти деда его имеющий законное право наследования совершеннолетний сын отказывается от наследства, право на наследование возникает у детей сына. Отец и мать могут в этом случае отказаться от наследства без согласия суда и от имени своих несовершеннолетних детей, так как право на наследование возникло у детей вследствие отказа отца от наследства. Если же право ребенка на наследование возникло непосредственно, например, когда ребенок стал законным наследником после смерти матери или отца или, например, когда бабушка составила завещание в пользу ребенка, родители должны для отказа от наследства просить согласия суда. Если несовершеннолетний наследник не отказывается от наследства, а является одним из совместных собственников, наследство принадлежит до раздела всем наследникам. Ни один из наследников (независимо от их возраста) не может распоряжаться входящими в наследство объектами без других совместных собственников. Если наследники договорились о разделе наследства, то родитель или опекун несовершеннолетнего наследника должен просить согласия суда на конкретное предложение о разделе. Суд проверяет соответствие условий конкретной сделки интересам ребенка. Однако если соглашения между наследниками нет, каждый наследник может обратиться для раздела наследства в суд.

Читайте так же:
Глава 1. Что такое страхование §4. Основные участники страховых отношений.

Законом о семье также установлены ограничения на использование денег ребенка. Если деньги ребенка не нужно тратить на покрытие расходов на его содержание, управление его имуществом или других расходов, родитель должен поместить денежные средства согласно принципам рационального распоряжения в кредитное учреждение Эстонии или другой страны-члена Евросоюза отдельно от своего имущества. При открытии счета нужно отметить, что для использования счета нужно согласие суда. Деньги ребенка можно по решению суда разместить и другим способом. С полученной от имущества ребенка прибыли (например, дохода от аренды) следует прежде всего покрыть связанные с имуществом задолженности и другие расходы на обыкновенное управление. Оставшуюся часть дохода можно использовать на содержание ребенка. Если полученная с имущества ребенка прибыль не требуется для покрытия расходов на содержание имущества или ребенка, родители могут ее использовать при отсутствии других средств на содержание семьи на свое содержание, а также на содержание несовершеннолетних сестер и братьев ребенка.

У родителя, прочитавшего вышеизложенное, может возникнуть вопрос: неужели он сам не знает, что отвечает интересам его ребенка, а что нет? Действительно, знает, но для достижения целей есть разные способы. Задачей судебного надзора является обеспечение того, что выбранный способ наилучшим образом отвечает правовым и экономическим интересам ребенка.

Как продать квартиру, в которой есть доля у несовершеннолетнего?

Если ребенок владеет недвижимостью или долей в праве собственности, то по закону является полноценным участником сделки купли-продажи. Продажа имущества, принадлежащего детям до 18 лет, имеет определенные нюансы.

Права ребенка-собственника

Несовершеннолетние собственники не могут сами распоряжаться недвижимостью, которая принадлежит им полностью либо частично. Согласно 28 статье ГК РФ все имущественные сделки проводят родители, опекуны, усыновители.

  • Дети до 14 лет не могут подписывать никакие документы, за них это делают законные представители.
  • Подростки 14–18 лет вправе совершать сделки с письменного согласия родителей.

Самостоятельно продать, купить квартиру или долю в ней несовершеннолетние собственники могут после того, как будут признаны полностью эмансипированными — судом либо органами опеки. Это возможно, например, если несовершеннолетний работает или вступил в брак.

Продажа квартиры с долями детей: этапы и особенности

Родители не могут претендовать на жилье несовершеннолетних, поэтому не имеют права продать принадлежащую детям недвижимость без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ООП). Опека следит за тем, чтобы сделка не нарушила права ребенка-собственника, не ухудшила его жилищные условия. Для получения одобрения со стороны ООП необходимо предоставить ребенку взамен жилье не меньшей площади и стоимости. При этом закон запрещает покупку доли у ребенка моложе 18 лет родителями либо другими близкими родственниками.
Чтобы реализовать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего плана.

Шаг первый: найдите покупателя

Сделки с участием детей-собственников считаются альтернативными. Это значит, что владельцы продают недвижимое имущество, а на вырученные деньги сразу покупают другое. Важный момент: продавец должен заранее представить документы на приобретаемое жилье, иначе опека не одобрит проведение сделки. Учитывайте этот нюанс, если планируете продажу квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям. Всем собственникам стоит сначала найти покупателей и определиться с ценой, а потом подыскивать новый объект. Предварительно обговорите с покупателем сроки поисков новой жилплощади.
В некоторых случаях допускается вариант, когда родители не выделяют ребенку долю, а открывают ему именной счет, на который перечисляют деньги. Минимально возможную сумму в этой ситуации определяет опека.

Читайте так же:
Договор мены квартиры подводные камни

Шаг второй: подберите новое жилье

При подборе другой недвижимости помните что:

  • доля ребенка в новой квартире должна иметь аналогичную или большую площадь;
  • новое жилье должно быть не хуже по качеству, а стоить также или чуть дороже предыдущего.

Сотрудники ООП могут не одобрить сделку на покупку квартиры в менее благоприятном/развитом районе. Например, если вы решили поменять однокомнатную квартиру в городе на трехкомнатную в области, опека вправе отказать в выдаче разрешения. Поэтому тем, кто решил сменить локацию проживания стоит проконсультироваться в органах опеки — специалисты оценят вероятность одобрения той или иной сделки.
Как только подходящая квартира будет найдена, внесите за неё задаток — так будет меньше шансов, что продающая сторона передумает, пока опека проверяет документацию.
Вероятность одобрения будет выше, если вы выберете готовое жилье в новостройке или на вторичном рынке. Иногда ООП дает разрешение на покупку квартир в строящихся домах, до сдачи которых осталось не более полугода.

Шаг третий: получите разрешительный документ

Для получения разрешения на проведение сделки в органах опеки и попечительства потребуется комплект документов:

  • Свидетельство о рождении либо паспорт ребенка (оригинал, копия).
  • Заявление от родителей, иных законных представителей в свободной форме. В документе важно указать, что ребенку будет предоставлена доля в новом жилье.
  • Паспорта родителей, свидетельство о лишении родительских прав, решение суда и др.
  • Согласие несовершеннолетнего на проведение сделки (для детей старше 14 лет).
  • Выписка из единого госреестра недвижимости, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье (копии).
  • Кадастровые паспорта на оба объекта, выписки из домовой книги, копии финансово-лицевого счета.
  • Отчет независимого оценщика с указанием актуальной рыночной стоимости обеих квартир.
  • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка.

Иногда инспекторы требуют справки из БТИ, копии поэтажных планов с экспликацией помещений и другую документацию.
Заявки рассматриваются в течение 10–15 дней. По итогам выдается разрешение, где указаны условия проведения сделки, а также срок, в течение которого родители/законные представители обязаны предоставить информацию о регистрации ребенка по новому месту проживания. Чаще всего дается месяц на регистрацию договора купли-продажи или долевого участия.

Шаг четвертый: снятие с регистрации

Сроки выписки из квартиры обговариваются с покупателем. Существует два варианта снятия ребенка с регистрационного учета:

  • До момента проведения сделки. Сделать это можно без разрешения ООП — один из родителей пишет заявление, что хочет выписаться вместе с ребенком.
  • В течение двух недель после регистрации договора в Росреестре. Такое условие прописывается в соглашении купли-продажи. При несоблюдении письменной договоренности покупатель вправе расторгнуть сделку.

Для подтверждения о снятии с учета представьте покупателю выписку из домовой книги.

Шаг пятый: заключите договор купли-продажи

При реализации квартиры с долей несовершеннолетнего одновременно заключают два соглашения: о продаже старого и покупке нового жилья. К ним обязательно прикладывают разрешение ООП, а в самих документах указывают долю ребенка. Деньги за недвижимость передают по цепочке: от первого покупателя к последнему продавцу. Договоры заверяют нотариально, после чего их передают в Росреестр.

После приобретения новой квартиры представьте зарегистрированный договор купли-продажи или ДДУ в органы опеки и попечительства. Если во время проверки инспекторы обнаружат, что были ущемлены права несовершеннолетнего, сделка будет расторгнута через суд.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector