Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционный договор

Инвестиционный договор.

Открываем серию публикаций на тему: «Правовое сопровождение приобретения новых объектов недвижимости на различных этапах строительства».

В настоящее время для оформления отношений, связанных с приобретением новых объектов недвижимости, используется несколько видов договоров:

  1. инвестиционный договор;
  2. договор долевого участия в строительстве;
  3. договор предварительной купли-продажи;
  4. договор о приобретении права на заключение договора купли-продажи.

Рассмотрим инвестиционный договор, основные понятия, структуру и его применение.
Инвестиционный договор – договор, который определяет взаимоотношения владельцев средств, вкладываемых, в данном случае, в объекты строительства. Средства, инвестируемые в строительство, могут быть как собственными, так и привлеченными. Договор предусматривает переход права собственности на объект.

Сторонами инвестиционного договора являются Заказчик и Инвестор. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В качестве Заказчика могут выступать физические и юридические лица.

Взаимоотношения по инвестиционному договору в строительстве строятся по следующей схеме: Инвестор обязуется передать Заказчику инвестиции, а Заказчик за вознаграждение обязуется осуществить их вложение с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность Инвестору в срок, установленный договором.

При заключении договора сторонам необходимо оговорить следующие его условия: предмет договора, размер инвестиций, срок реализации инвестиционного проекта.

При приобретении объектов недвижимости (инвестирования в строительство) предмет договора может быть сформулирован следующим образом:
«Инвестор обязуется передать Заказчику денежные средства (инвестиции) для строительства жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по строительному адресу г. Троицк, улица Цветочная, 24, техническая характеристика которого указана в приложении № 1 к договору, в размере установленной договором доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру, техническая характеристика которой указана в приложении № 2 к договору, а Заказчик обязуется осуществить вложение инвестиций с целью строительства указанного жилого дома и последующей передачи в собственность Инвестора оговоренной доли.»

Размер инвестиций в денежном выражении может быть согласован в договоре двумя способами:

  • твердой суммой, которая является неизменной на весь период инвестиционного проекта (как правило, если она оплачивается единовременно);
  • приблизительной суммой, которая корректируется с учетом текущих изменений цен на используемые в строительстве ресурсы.

На практике чаще всего используют поэтапную передачу инвестиций Заказчику, связанную с графиком выполнения работ по договору, при этом количество этапов передачи инвестиций и суммы вклада каждого этапа могут быть различными, например:

№ платежаСрок внесенияСумма вклада, рублей
120.01.2009315 000
220.02.200941 350
320.03.200955 550
..………... …
Последний платеж20.12.200973 000
ИТОГО размер инвестиций1 050 000

Договором могут быть установлены сроки различных этапов реализации инвестиционного проекта: срок сдачи объекта государственной приемочной комиссии, срок передачи объекта вместе с необходимыми сопроводительными документами Инвестору (акт приемки-передачи и др.), срок передачи документов Заказчиком для оформления права собственности на объект Инвестором.

При заключении договора возникают обязанности сторон.

К основным обязанностям Инвестора необходимо отнести следующие:

  • осуществить передачу инвестиций, то есть финансировать Заказчика;
  • принять от Заказчика объект недвижимости;
  • при регистрации права собственности передать в Федеральную регистрационную службу РФ акт приема-передачи и инвестиционный договор, а также заявление о регистрации права на конкретную квартиру, определенную в договоре инвестирования; документ об оплате государственной пошлины за регистрацию, документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя, документы ОТИ (БТИ).
Читайте так же:
Есть разница между вредными и тяжелыми условиями труда

Заказчик, в свою очередь, обязан:

  • обеспечить осуществление строительства Объекта в полном объеме в соответствии с инвестиционным проектом и сроком строительства;
  • по запросу Инвестора предоставлять отчет о ходе строительства и расходовании средств по установленному графику;
  • осуществлять контроль и технический надзор за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами, при реализации инвестиционного договора;
  • принять от подрядчика законченный объект строительства;
  • передать готовый объект строительства (или его долю, определенную договором) Инвестору;
  • предоставить все необходимых правоустанавливающие документы: Инвестору – акт приема-передачи объекта строительства (или его доли), Федеральной регистрационной службе РФ – акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В целях обеспечения исполнения сторонами инвестиционного договора своих обязательств договором может быть предусмотрена неустойка – уплата определенного договором процента или фиксированной суммы стороной, нарушившей свои обязательства, потерпевшей стороне.

Право собственности на объект строительства (или его долю) может быть оформлено как на самого Инвестора, так и на третье лицо, не являющееся стороной договора (к примеру, на несовершеннолетнего ребенка). Также право собственности на объект строительства (или его долю) может быть переуступлено другому лицу (правопреемнику), при этом Инвестор согласовывает с Заказчиком передачу своего долевого участия в строительстве Объекта правопреемнику, после чего первоначальный договор расторгается, а с правопреемником Инвестора Заказчик заключает новый договор инвестирования в строительство Объекта.

По взаимному согласию сторон и при возникновении необходимости инвестиционный договор может быть расторгнут и заключен другой договор (к примеру, договор долевого участия в строительстве), а суммы, внесенные ранее по договору инвестирования, будут зачтены в счет первоначального взноса по новому договору.

В случае смерти Инвестора все его права и обязанности по инвестиционному договору переходят к его наследникам согласно законодательству РФ.

На сегодняшний день инвестиционный договор является одним из самых распространенных договоров на приобретение новых объектов недвижимости.

Договор соинвестирования это

Введите ваш e-mail:

Инвестиционный договор как отдельный вид гражданско-правового договора

Законодательная неопределенность в правовом регулировании инвестиционных отношений уже более десяти лет создает дискуссии относительно правовой природы инвестиционного договора. Данная проблема приобрела особую актуальность в связи с бурным развитием инвестиционно-финансовой деятельности в нашей стране. Крупные компании предпочитают вкладывать свои средства в представляющие для них интерес проекты и получать от этих вложений немалые дивиденды. Очевидно, что подобные капиталовложения сопровождаются значительными рисками для инвесторов и отсутствием правовой безопасности участников инвестирования.

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

Читайте так же:
Как рассчитывают НДФЛ ИП на ЕНВД?

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как «вклад» в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

Читайте так же:
Земельный участок поредоставленный по договору аренды

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Договор соинвестирования это

Департамент торговых переговоров координирует работу федеральных органов исполнительной власти по заключению договоров Российской Федерации по вопросам инвестиций.

На данный момент Российской Федерацией заключено 82 двусторонних соглашения о поощрении и взаимной защите капиталовложений.

До 2016 года переговоры по таким соглашениям проводились на основании типового соглашения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 2001 года № 456. 30 сентября 2016 года было утверждено постановление Правительства Российской Федерации № 992 «О заключении международных договоров Российской Федерации по вопросам поощрения и защиты инвестиций». В соответствии с данным постановлением соглашения по вопросам инвестиций должны заключаться исходя из экономической целесообразности и особенностей регулирования инвестиционных вопросов на каждом конкретном рынке.

Читайте так же:
Как и сколько алиментов платит неработающий отец в 2022 году

В целом двусторонние инвестиционные соглашения предусматривают определенный набор гарантий и инструментов защиты прав инвесторов. Так, соглашениями по общему правилу запрещается дискриминация иностранных инвесторов (посредством предоставления им режима наибольшего благоприятствования). Также соглашениями предусматривается предоставление национального режима, однако такой режим, по общему правилу, может быть ограничен в случаях, предусмотренных законодательством принимающего государства.

Соглашениями устанавливается обязанность государств компенсировать инвесторам убытки, если такие убытки вызваны действиями государств. С точки зрения соглашений такие действия могут квалифицироваться в качестве экспроприации активов инвестора. Экспроприация бывает прямой (следствием является лишения инвестора его прав в отношении капиталовложений) или косвенной (к примеру, формальное сохранение инвестором своих прав в отношении капиталовложениями при фактической потере инвестора возможности свободно распоряжаться или управлять ими).

Наиболее действенным инструментом защиты инвестором своих прав являются механизмы по урегулированию споров с государством, принимающим капиталовложения. Так, в случае ущемления прав российских инвесторов на иностранных рынках, инвесторы имеют возможность использовать инструмент международных арбитражей.
Соглашения предусматривают перечень различных арбитражей, в которые инвесторы имеют право обратиться для защиты своих прав. Набор таких арбитражей является индивидуальным для каждого соглашения, однако подавляющее большинство из них содержит, к примеру, возможность передачи споров на рассмотрение арбитража adhoc, создаваемого и функционирующего на основании правил ЮНСИТРАЛ.

Международные арбитражи являются международными инстанциями, независимыми от государств, решения которых обязательны для исполнения такими государствами. Вопросы приведения таких решений в исполнение регулируются Нью-Йоркской конвенцией о признании и приведении в исполнение иностранных арбитражных решений.

Договор соинвестирования это

В процессе принятия решений в сфере зарубежных капиталовложений главную роль играют чистые финансовые компенсации — ожидаемая окупаемость предполагаемых капиталовложений и общая экономическая инфраструктура конкретной страны. Кроме того, практически все советы директоров рассматривают налоговое планирование в качестве способа повышения конечного результата этого финансового уравнения.

Однако управление рисками также является частью эффективной системы принятия решений. В международном бизнесе риски зачастую связаны не только с некомпетентной судебной системой, но и с такими внешними факторами, как политически нестабильная юрисдикция, ухудшение экономического положения и налоговая дискриминация.

При этом руководство компаний слишком редко прибегает к планированию защиты инвестиций несмотря на то, что подобные действия предохраняют акционеров от финансовых убытков, вызванных политическими рисками. Первоочередным инструментом для защиты инвестиций, в частности, на развивающихся рынках, являются двусторонние инвестиционные договоры (ДИД).

Двусторонние инвестиционные договоры

Двусторонние инвестиционные договоры (ДИД) — это договоры, заключенные между двумя странами и защищающие капиталовложения инвесторов одной страны-участницы договора на территории другой страны-участницы договора. Двусторонние инвестиционные договоры (ДИД) направлены на стимулирование иностранных инвестиций за счет сокращения политического риска и обеспечивают:

  • Защиту от принудительного отчуждения путем предоставления доступа к международному арбитражу и обеспечения принудительной выплаты компенсации.
  • Справедливое и равное отношение правительств зарубежных стран к иностранным капиталовложениям.
  • Гарантию свободного, незамедлительного перевода денежных средств иностранными инвесторами, включая защиту от валютных ограничений.

Сеть двусторонних инвестиционных договоров (ДИД) Голландии

Налоговая политика Голландии исторически направлена на искоренение двойного налогообложения, предусмотренного в около 100 международных соглашений об избежании двойного налогообложения, включая голландскую практику исключения из доли. Кроме того, в Голландии отсутствует удерживаемый налог на проценты с капитала и роялти.

Читайте так же:
Исполнение завещания по закону процедура и особенности

Следовательно, Голландия является самой популярной неофшорной страной для учреждения компании-посредника. Помимо благоприятной системы налогообложения и действующих соглашений, Голландия предлагают «золотой стандарт» двусторонних инвестиционных договоров (ДИД), так как именно в них приводятся наиболее широкие определения понятий «инвестиция» и «инвестор», что обеспечивает простой доступ к международной арбитражной системе.

Голландская сеть двусторонних инвестиционных договоров (ДИД) объединяет практически 90 действующих соглашений. В нее входят страны БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай), а также многие развивающиеся и ведущие экономики.

На примере недавних широко освещаемых в прессе дел голландские двусторонние инвестиционные договоры доказали свою экономическую эффективность и простоту в деле защиты зарубежных инвесторов от политических рисков. Среди подобных примеров выделяют:

  • дело «Юкоса» против России, по итогам которого акционерам была гарантирована выплата компенсации свыше 50 млрд. долларов США;
  • выплата компенсации Conoco-Phillips в пользу Венесуэлы; и
  • многочисленные случаи неплатежей по государственному долгу Аргентины.

Пример: Китай

При осуществлении капиталовложений в китайскую экономику может быть целесообразно использовать в деле голландскую холдинговую компанию-посредника при наличии выгодного для инвестора двустороннего инвестиционного договора (ДИД) между Голландией и Китаем. Двусторонний инвестиционный договор (ДИД) между Голландией и Китаем имеет следующие характеристики:

  • очень широкое определение всех инструментов, включая, например, права на интеллектуальную собственность;
  • защита холдинговых компаний-посредников; и
  • прямой доступ к арбитражному урегулированию в соответствии с Конвенцией об урегулировании инвестиционных споров между государствами и гражданами (ICSID) или решением Комиссии Организации Объединенных Наций по праву международной торговли (UNCITRAL) (в отличие от многих других китайских двусторонних инвестиционных договоров (ДИД)).

Учитывая, что соглашение об избежании двойного налогообложения, заключенное между Голландией и Китаем, устанавливает 10-процентный удерживаемый налог с полученных дивидендов, в то время как капиталовложения, осуществленные гонконгской организацией, облагаются только 5-процентным удерживаемым налогом, не следует вкладывать средства напрямую через голландскую дочернюю компанию. Если прибавить ко всему этому защиту, обеспечиваемую двусторонним инвестиционным договором, то голландская дочерняя компания оказывается в более выгодном положении, чем гонконгская компания. Принимая во внимание голландскую практику исключения из доли и многочисленные соглашения об избежании двойного налогообложения или тот факт, что в результате реструктуризации голландская компания может превратиться в «товарищество», внедрение голландской компании не приведет к возникновению нового корпоративного налога и удерживаемого налога на дивиденды.

Заключение

При осуществлении зарубежных капиталовложений необходимо учитывать куда больше факторов, чем эффективное налоговое планирование. Должная проверка двусторонних инвестиционных договоров (ДИД) должна проводиться до принятия решения о структуре. В случае итогового результата, не предусматривающего доступа к голландским двусторонним инвестиционным договорам (ДИД) и предлагаемому уровню защиты, инвестиции в некоторых юрисдикциях будут не целесообразны.

Внедрение на рынок голландской холдинговой компании-посредника является экономически эффективным и простым решением, направленным на защиту своих инвестиций от политического риска, и поможет совету директоров добросовестно выполнять обязательства и использовать интегрированный подход к управлению рисками.

Мы готовы более подробно объяснить Вам принцип работы голландских двусторонних инвестиционных договоров (ДИД) в сфере международного бизнеса и оказать содействие по всем вопросам, связанным с Вашей корпоративной структурой, включая голландскую инвестиционную компанию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector