Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор инвестиционного участия

Инвестиционный договор и долевое участие в строительстве

vk

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц – инвесторов, объединять с ними усилия для достижения общей цели – создания объекта недвижимости. Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с Законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» субъектами инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Заказчиками являются физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами и осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности. Именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжения объектами и результатами капитальных вложений.

Закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, а напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие – договор не должен противоречить требованиям закона.

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности.

Можно выделить два основных вида таких отношений.

1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества. В соответствии со ст. 1043 ГК результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Следовательно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. Определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании осуществляется по соглашению всех участников.

2. Привлечение инвестиций для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является встречное предоставление: инвестором – денежных средств, а застройщиком – объекта, созданного в результате строительства в собственность лицу, оплатившему стоимость его строительства. На практике такие договора называют инвестиционными. Такой вид договоров не предусмотрен законом, но в силу общих начал гражданского законодательства они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием инвестиционных договоров от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, застройщик – денежные требования. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые и нежилые помещения. Регистрации подлежит право собственности или иное вещное право каждого инвестора на жилые и нежилые помещения, входящие в состав здания и переданные застройщиком инвестору в результате исполнения обязательств по договору. До фактической передачи жилых и нежилых помещений инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу. В этом случае для регистрации права необходим не только договор инвестирования, но и договор уступки права требования.

Следует учесть, что с 20.07.06 передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на квартиру, не допускается (Федеральный закон от 18.07.06 № 111-ФЗ). Этот запрет распространяется на уступку права требования квартиры по договору инвестирования средств в строительство, заключенный как до, так и после 20.07.06.

Таким образом, документами – основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, являются инвестиционный или иной договор на участие в строительстве и акт приема-передачи объекта.

В настоящее время инвестиционные договоры вправе заключать юридические лица и граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, а в ряде случаев и граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, например на участие в строительстве сооружения.

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости застройщиком с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, возможно только по договору участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Справка: Разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана – разрешенному использованию участка; дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства на основании договора на участие в долевом строительстве, если он:

1. Является юридическим лицом любой организационно-правовой формы;

2. Имеет в собственности или аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;

3. Имеет разрешение на строительство;

4. Раскрыл информацию о застройщике и проекте строительства в проектной декларации.

Справка: Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании и др.

Читайте так же:
Долги ру запрет выезд на заграницу

Существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Если квартира приобретается в строящемся доме уже у участника долевого строительства, с данным лицом заключается соглашение об уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ст. 382-392). В случае, если имеет место перевода долга такое соглашение может быть заключено только с согласия кредитора (если «продавец» был первым участником на данную квартиру – то с согласия застройщика). Согласие кредитора также необходимо, если в первоначальном договоре была об этом оговорка. В содержании соглашения об уступке прав, также как в договоре, обращается внимание на предмет, а именно на указание конкретного объекта долевого строительства.

Регистрация договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования по договору, дополнительного соглашения к договору удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, которая осуществляется путем проставления штампа о регистрации сделки. После того, как объект недвижимости будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, с участником долевого строительства составляется акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой инвестировались деньги, передается участнику. Имея на руках акт приема-передачи, участник может обратиться в УФРС по НСО за регистрацией права собственности на квартиру.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, в том числе и в одностороннем порядке, обязательства застройщика считаются исполненными. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в зависимости от субъектов инвестиционной деятельности, объекта строительства, объекта подлежащего передаче инвестору, вклада инвестора в инвестиционную деятельность, между участниками строительства может быть заключен как инвестиционный договор, так и договор долевого участия в строительстве. Возможность выбора договора отсутствует у граждан, которые могут участвовать в строительстве многоквартирного дома только на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор инвестиционного участия

Вложение денег в строительство является одним из основных финансовых инструментов, существующих на рынке. Привлекательные цены, интересные коммерческие предложения и обещания рассрочки приводят к стабильному спросу на инвестирование при застройке земельных участков.

Законодатель определяет инвестиции как имущественные или интеллектуальные ценности, вкладываемые в предпринимательскую или иную деятельность. Результатом такой деятельности является получение определенного вида прибыли.

Для рядового человека наибольшая вероятность столкнуться с инвестициями – вложить деньги в строительство многоквартирного дома, чтобы потом получить квартиру. Вариант заманчивый, поэтому рассмотрим, как сделать так, чтобы минимизировать риски и получить долгожданные квадратные метры и/или финансовую прибыль.

Пару слов о технической стороне дела

Инвестиционные договоры заключаются при застройке земельного участка. Строительство – процесс долгий, его можно разбить на следующие этапы:

1. Подготовка к строительству.

2. Осуществление строительства.

3. Ввод объекта в эксплуатацию.

На первом этапе застройщик должен получить документы на землю и разрешительные документы на строительство. И именно на этом этапе, как правило, заключаются инвестиционные договоры на самых выгодных для инвестора условиях, но с наибольшими рисками.

Иногда у инвесторов возникают вопросы, зачем нужен именно инвестиционный договор и почему нельзя заключить договор купли-продажи. Здесь все относительно просто: объекта недвижимости – квартиры – пока еще не существует, и право собственности на него до сдачи объекта в эксплуатацию не возникнет. Поэтому и продать квартиру застройщик не может. Фактически есть только застройщик, земельный участок и разрешительная документация на строительство. И все, что можно приобрести на подготовительном этапе, – имущественные права.

Квартира – это объект инвестирования в объекте строительства, и после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию она станет отдельным имуществом. До этого инвестору принадлежит не право собственности на квартиру, а имущественные права на нее – право стать собственником имущества в будущем.

Застройщик заинтересован заключить как можно больше инвестиционных договоров, ведь это позволяет ему привлечь средства на строительство дома. Фактически многоквартирный дом строится на деньги инвесторов, а застройщик после сдачи дома в эксплуатацию сможет продать оставшиеся квартиры и на этом заработать.

Инвесторы также могут получить прибыль, ведь стоимость квартиры, собственниками которой они станут после сдачи дома в эксплуатацию, выше той суммы, которую они заплатили за имущественные права на этапе подготовки к строительству.

Понятие и виды инвестиционных договоров

Инвестиционный договор на строительство жилья – двустороннее соглашение между застройщиком с одной стороны и инвестором – с другой.

Такие договоры иногда называются по-другому, например, подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности. Но их суть практически идентична. Инвестор обязуется вносить инвестиции, традиционно – деньги, в предусмотренном договором порядке, и после окончания строительства имеет право получить в собственность жилье. На застройщика ложится обязанность потратить полученные от инвестора деньги на строительство жилья и в конечном итоге передать в собственность инвестора жилье.

Заключение договора при инвестировании обязательно. Такое требование установлено в Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», согласно которому основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор. Если несколько инвесторов собираются инвестировать в строительство одной квартиры, договор обязательно заключается в письменной форме и в нем необходимо четко прописать долю каждого инвестора и порядок внесения им денег. Но больше никаких конкретных требований к инвестиционному договору не установлено: законодатель относит выбор партнеров, определение обязательств и других условий на усмотрение сторон договора.

Читайте так же:
Если машина в аресте, можно ли на ней ездить

1. Согласно действующему законодательству инвестирование и финансирование строительства возможно только через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятия, если:

– производится жилищное строительство;

– используются негосударственные средства;

– средства привлекаются от юридических и физических лиц.

Таким образом, фактически между инвестором и застройщиком появился посредник – фонд. И заключаться должен не один договор, а два: договор об участии в фонде, по которому инвестор передает фонду деньги, и договор управляющего фондом с застройщиком, по которому застройщик обязуется построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать право собственности на жилье инвесторам.

Управление средствами инвесторов осуществляет управитель. Управителем может быть только финансовое учреждение, которое получило необходимую лицензию/разрешение и уставный капитал которой составляет не менее одного миллиона евро и полностью уплачен исключительно деньгами до начала получения средств от инвесторов. Таким управителем может быть, к примеру, банк.

2. Инвестор – лицо, которое вкладывает имущественные ценности в строительство. Инвестором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, инвесторы вкладывают деньги, личные или полученные в кредит. Но также возможно, что инвестор предоставляет строительные материалы, технику, оборудование и так далее. Какой именно будет инвестиция – определяют только стороны договора.

3. Застройщиком может быть физическое или юридическое лицо, но на практике это все же юридические лица. Застройщик должен иметь в собственности или пользовании земельный участок и подать заявление (ходатайство) о его застройке. Кроме того, чтобы начать строительство за счет инвестиций, застройщик должен заключить договор с управителем.

Договор управителя с застройщиком направлен на организацию строительства объектов и использование полученных от инвесторов средств. Такой договор обязательно должен содержать обязанность застройщика после окончания строительства передать в собственность инвесторов объекты инвестиции – квартиры.

На практике сложился перечень условий, которые традиционно включаются в инвестиционные договоры. Для удобства разделим их на три группы: существенные, обычные и случайные.

1. Существенные условия всегда обязательны. Если стороны не согласуют их, договор вообще не будет заключен.

Первым существенным условием является предмет инвестиционного договора. Предметом принято считать как сами инвестиции, так и жилье, которое планирует получить инвестор, то есть то, что представляет интерес для сторон договора. Предмет должен быть детально прописан в договоре. Так, указывается вид инвестиций и их размер. Что касается жилья, указываются данные о его местонахождении, размере, технических характеристиках. Нужно прописать кадастровый номер земельного участка, на котором находится дом, строительный адрес, номер секции, этажность дома и этаж, на котором находится квартира, ее номер, количество комнат, общую и жилую площадь. Информация должна быть максимально полной и точной.

Вторым существенным условием инвестиционного договора является срок. Стороны договора должны выполнить взятые на себя обязательства в установленный договором срок. В инвестиционном договоре о сроке можно говорить в двух аспектах. Во-первых, это сроки и порядок внесения инвестиций. Здесь возможно несколько вариантов: полная оплата при заключении договора, внесение определенной части при заключении договора (например, 50 %) с последующими ежемесячными платежами, ежеквартальная или ежегодная оплата части общей суммы и тому подобное. Какой вариант выбрать – определяют стороны. Во-вторых, в инвестиционном договоре важен срок завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и приобретения права собственности на жилье инвестором. К сожалению, достаточно часто застройщик нарушает сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в интересах инвестора было бы включать в договор условия об ответственности застройщика при нарушении таких сроков, например, штрафные санкции.

Третьим существенным условием инвестиционного, как и любого другого оплатного договора, является цена. В данном случае – это стоимость объекта строительства, то есть согласованная сторонами стоимость всех объектов инвестирования.

2. Обычные условия традиционно включаются в тот или иной договор, или же в самом тексте они не указываются, но считаются как само собой разумеющееся, потому что вытекают из требований закона. Но так как инвестиционный договор является рисковым, все же лучше внимательно продумать каждое условие такого договора, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий другой стороны.

3. Случайные условия, как правило, не обязательны для инвестиционного договора, но по взаимному согласию стороны могут их добавить. Такими условиями могут быть, например, инвестиционная оговорка, условия о допустимых отклонениях фактической площади жилья от запланированной и другие.

Несмотря на различия всех описанных выше условий, если стороны включили их в договор – они становятся одинаково обязательными.

На что обратить внимание

Считается, что суть любого договора можно свести к четырем простым вопросам: что, сколько, когда и каким образом. Так и с инвестиционным договором. Что и сколько – жилье и инвестиции, когда – срок внесения инвестиций и введения в эксплуатацию построенного дома, каким образом – порядок расчетов, передачи жилья в собственность инвестору и иные условия.

Перед заключением договора необходимо внимательно изучить следующие моменты.

1. Наличие у застройщика необходимых документов

Во-первых, нужно проверить документы на землю. Не просто посмотреть, а выяснить следующие моменты:

– кто является собственником земельного участка;

– на каких условиях застройщик его использует (право собственности или договор аренды);

– можно ли на этом участке строить многоквартирный дом;

– целевое назначение земельного участка и есть ли вообще сведения об участке в Государственном земельном кадастре. Эту информацию можно найти на публичной кадастровой карте, а также получить из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, нужно проверить документы на строительство.

В зависимости от того, когда началось строительство, необходимые документы для его строительства могут отличаться. Как правило, у застройщика должны быть:

– Проектная документация с обязательной экспертизой проекта строительства.

– Если строительство начато до июня 2017 года – декларация о начале выполнения строительных работ для объектов I – III категорий сложности или разрешение на строительство для объектов IV – V категорий. Согласно действующему законодательству таких категорий больше нет, и они соответствуют трем классам последствий (ответственности): с незначительными последствиями – бывшие I и II категории; со средними последствиями – III и IV категории, со значительными последствиями – V категории.

Читайте так же:
За сколько разводят без детей

– Если строительство начато после 9 июня 2017 года – разрешение на строительство объектов со средними и значительными последствиями или начало строительных работ по заявительскому принципу для объектов с незначительными последствиями.

– Градостроительные ограничения и условия, архитектурно-планировочные задания.

– Карточка (ордер) на временное нарушение благоустройства территории.

– Присвоение строительного адреса.

– Разрешения специализированных органов, департаментов, управлений, если строительство происходит в особых местах, например, историческом ареале города, зонах облета аэропортов, зонах с особыми условиями использования земель.

В-третьих, строительство объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средним и значительным уровнем последствий, осуществляется только при наличии лицензии. Также нужно обратить внимание на срок ее действия.

Если документов у застройщика нет, предполагаемый договор инвестирования становится не просто рисковым, а потенциальным основанием попасть в руки мошенников.

2. Репутация застройщика

На сегодняшний день, к сожалению, абсолютно надежного механизма инвестирования в строительство не существует. Но если внимательно подойти к составлению инвестиционного договора, проверить все документы и выбрать застройщика с хорошей репутацией – риски будут минимальными.

Информацию о застройщике можно искать в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований. Из Реестра можно узнать учредителей, виды деятельности, размер уставного капитала, не находится ли застройщик в процессе прекращения.

Также можно узнать «историю» застройщика или объекта строительства из Единого государственного реестра судебных решений. По Реестру можно найти, в каких делах принимал участие застройщик и какой результат. На основании этого можно делать выводы о репутации застройщика.

И самый банальный совет: просто поискать в Интернете и почитать местные форумы. Обманутые инвесторы всегда пишут о недобросовестном застройщике и пытаются привлечь к своей проблеме максимальное внимание.

3. Условия договора

Главное правило – всегда внимательно читать, что подписываешь. В инвестиционном договоре особое внимание нужно обратить на следующие условия:

– момент передачи имущественных прав. Он наступает либо сразу после оплаты полной стоимости, либо после сдачи дома в эксплуатацию;

– сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру (кто их оформляет, нужно ли будет доплатить за такое оформление);

– сроки завершения строительства и совершения в связи с этим определенных действий (например, выдачу акта приема-передачи квартиры / нежилого помещения или заключение договора купли-продажи квартиры);

– нюансы возврата денежных средств, если инвестор решил досрочно расторгнуть инвестиционный договор или переуступить свои требования;

– наличие экспликации этажа и квартиры / нежилого помещения. Их желательно оформлять как приложение к договору;

– ответственность застройщика и инвестора в случае невыполнения или нарушения условий договора. Особенно важно, чтобы была предусмотрена материальная ответственность фонда за нарушение условий договора;

– детально прописанные характеристики квартиры / нежилого помещения. Плюс все нюансы с максимально допустимым увеличением площади квартиры (отличие проектной площади от фактической);

– порядок и сроки выявления скрытых дефектов (например, качества стен, отсутствие шумоизоляции).

Законодательством инвестиционный договор не предусмотрен, поэтому он относится к так называемым непоименованным договорам. Они прямо не закреплены в Гражданском кодексе Украины, однако их заключение обусловлено ст. 6, дающей право сторонам заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства.

_____________________________________________
© ТОВ «ІАЦ «ЛІГА», ТОВ «ЛІГА ЗАКОН», 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов’язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ «ЛІГА ЗАКОН» заборонено.

Чем отличается договор инвестирования от ДДУ?

acticle picture

Покупка квартиры в строящемся доме непременно связана с подписанием документов – чаще всего отношения между застройщиком и покупателем подтверждаются путем оформления договора долевого участия, но есть и другие варианты – к примеру, договор инвестирования. Чем отличаются эти формы документального взаимодействия, какие имеются нюансы при их оформлении – в статье ниже.

Особенности договора долевого участия

Квартиры по ДДУ реализуются при условии строительства в рамках требований Федерального закона №214 – это безопасный метод приобретения квадратных метров, при котором закон гарантирует, что в случае задержки ввода в эксплуатацию здания девелопер должен будет выплатить неустойку дольщику.

По сути, договор долевого участия представляет собой письменное соглашение между девелопером и покупателем, в котором прописано, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом за счет вложенных дольщиком средств. ДДУ является легитимным только в случае, если составлен согласно букве закона и подписан обеими сторонами. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре и оплачивается только после этого. Регистрация ДДУ защищает дольщика от двойных продаж и других негативных последствий. Кроме того, именно наличие регистрации позволяет в случае неисполнения одной из сторон обязательств требовать в судебном порядке восстановления прав.

Важно помнить, что договор долевого участия и предварительный ДДУ – это разные документы. ПДДУ не регистрируется в Росреестре и имеет малую юридическую силу – это черновик будущего договора, который подписывают, чтобы согласиться с условиями в неофициальной форме. Оплачивать квартиру по ПДДУ крайне не рекомендуется.

Договор инвестирования: что это?

Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.

Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).

Читайте так же:
Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по дду?

Несмотря на то что ФЗ №214 не предусматривает оформления такой документации в современных реалиях, благодаря существующим в Законодательстве лазейкам некоторые девелоперы все же умудряются предложить своим клиентам такой договор. Интересно, что инвестором по этой схеме могут выступать не конечные получатели недвижимости, а третьи лица. Так, к примеру, принять участие в строительстве и вложениях могут родители, а в качестве будущих собственников будут выступать дети. Есть и такой момент, что по одному объекту недвижимости могут привлекаться несколько инвесторов, а расплатиться за участие в стройке можно не только денежными средствами, но и другими активами – например, другим имуществом или имущественными правами.

Договор начинает действие сразу после подписания, он не подлежит обязательной регистрации. Когда объект построен, инвестор может стать собственником как отдельного объекта, так и доли – такие моменты изначально прописываются в договоре.

Значимые отличия

На первый взгляд создается впечатление, что ДДУ и договор инвестирования очень похожи, ведь у них одна цель – зафиксировать факт вложения средств в строящийся жилой объект, а после – получить готовую недвижимость. Однако различий между документами больше, чем сходств. Вот некоторые из них:

· ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, а договор инвестирования не регистрируется;

· По ДДУ можно внести оплату только денежными, причем безналичными средствами – по ДИ есть возможность заплатить имуществом, правами, наличными, принесенными с собой на подписание;

· В ДДУ стороной, выступающей участником долевого строительства, может являться только одно лицо, в ДИ – несколько (причем одновременно в одном договоре могут участвовать и физические, и юридические лица);

· По ДДУ конечным получателем выступает лицо, которое подписало документ – по ДИ владельцем может стать как сам инвестор, так и вписанные им лица;

· Покупатель по ДДУ становится полноправным владельцем одного объекта недвижимости, а по ДИ можно разделить объект на любые по размеру доли;

· Ответственность сторон при подписании договора долевого участия определяется как сторонами, так и законом (в частности, ФЗ №214), в договоре инвестирования все ограничения и права прописываются сторонами;

· По договору инвестирования невозможно осуществить переуступку – она запрещена на законодательном уровне, в то время как по ДДУ такая возможность имеется (достаточно найти покупателя, оформить договор уступки и зарегистрировать его в Росреестре);

· Взыскание неустойки по договору ДДУ осуществляется согласно ФЗ «О долевом строительстве» и не представляет особых трудностей, в то время как взыскать неустойку по ДИ очень непросто (скорее даже почти нереально).

Переуступка прав по договору инвестирования

Закон запрещает переуступку прав собственности по договору инвестирования, однако на практике такие случаи – не редкость. Довольно часто застройщик привлекает в качестве соинвестора или подрядчика юридическое лицо, с которым расплачивается некоторым объемом квартир по договору инвестирования. Те, в свою очередь, когда сдача дома близится, начинают реализовывать имеющиеся квартиры – делают они это, естественно, по договору уступки. Однако, в связи с отсутствием законной возможности, договоры эти не регистрируются. После ввода объекта в эксплуатацию физические лица, оформившие на себя такие договора уступок, без проблем регистрируют жилье на себя.

Что очевидно, приобретая жилье по такой схеме, они серьезно рискуют – в случае, если объект не будет достроен, они с большим трудом смогут доказать свои права на объект и потребовать в судебном порядке возмещения. Более того, если достраивать объект возьмется сторонний застройщик, он может лишить их права на приобретенную недвижимость.

Основные риски, или почему не стоит заключать ДИ?

Договор инвестирования несет в себе действительно серьезные риски. Во-первых, с трудом можно представить себе добросовестного застройщика, который бы стал продавать строящуюся недвижимость таким образом сегодня. Для реализации жилья есть гораздо более открытые и прозрачные способы – договоры ДДУ. При банкротстве застройщика покупатель, подписавший ДИ, не сможет стать «обманутым дольщиком», не сможет рассчитывать на компенсацию и получение квадратных метров в дальнейшем. Привлечь застройщика к ответственности окажется очень непросто. По факту, покупатель будет в таких же условиях, что и девелопер – он понесет убытки как равный партнер.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, тщательно читайте договор, который подписываете с застройщиком, проверяйте все пункты и, соответственно, наименование документа. До завершения регистрации ДДУ не вносите средства на счет застройщика.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.

Договор инвестиционного участия

Обзор судебной практики по спорным вопросам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении инвестиционного договора

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об инвестиционном договоре

Конструкция инвестиционного договора широко применяется на практике — в сферах строительства (реконструкции, технического перевооружения) недвижимости, транспорта, добывающей деятельности, недропользования и др. Инвестиционный договор является главным основанием возникновения, изменения или прекращения инвестиционных правоотношений. Однако несмотря на его довольно широкое применение, в законодательстве РФ не содержится прямого поименования его определения.

Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закон РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действует в части норм, не противоречащих Федеральному закону N 39-ФЗ) в статьях 8 и 7, соответственно, только в общей форме устанавливают, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Читайте так же:
Доверенность на техосмотр спецтехники

Отсутствие достаточного правового регулирования применительно к договору инвестирования в строительство обусловливает сложности квалификации инвестиционных отношений.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ (пункт 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона N 1488-1, статьи 6 Федерального закона N 39-ФЗ) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

А в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункт 7 Постановления N 54).

Несмотря на то, что в связи с наличием нормы о необходимости оформления инвестиционных отношений с помощью гражданско-правового договора инвестиционный договор зачастую сводится к модели одного из известных отечественному гражданскому праву договоров, анализ законодательства об инвестиционной деятельности позволяет выделять ряд квалифицирующих признаков инвестиционного договора:

— обязательства в рамках данного вида договоров имеют единую инвестиционную направленность и единое экономическое содержание: инвестор передает инвестиции, а другое лицо за вознаграждение обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью последующей передачи результата инвестирования инвестору;

— инвестиционный проект выступает предпосылкой заключения инвестиционного договора;

— наличие объекта инвестиционной деятельности, который может приносить доход инвестору или служить достижению иного полезного для инвестора эффекта;

— источник инвестиционного дохода — деятельность лица, получившего инвестиции (организатора инвестирования), без участия инвестора;

— долгосрочный характер договорных отношений, коммерческая заинтересованность сторон и целевой характер использования средств инвестора;

— наличие особенностей инвестиционного договора с участием государства: обязательное участие государства и инвестора в качестве сторон договора, осуществление одним из субъектов инвестиционного договора (публично-правовым образованием) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору и др.

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам инвестиционного договора, а именно:

— признание договора недействительным или незаключенным;

— споры о расторжении инвестиционного договора. Существенное нарушение инвестиционного договора;

— возмещение убытков при прекращении инвестиционной деятельности.

II. Выводы судов по спорным вопросам инвестиционного договора

1. Признание инвестиционного договора недействительным или незаключенным

1.1. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21977/2014 по делу N А32-16634/2012

Исковые требования:

Администрация муниципального образования (уполномоченный орган) обратилась в суд к ООО "Компания Сочинский продовольственный Союз" (инвестору) с требованием о взыскании задолженности по заключенному сторонами спора договору инвестирования в строительство автосалона с техническим центром и предпродажной подготовкой автомобилей.

ООО "Компания Сочинский продовольственный Союз" обратилась с встречным иском к Администрации муниципального образования, муниципальному образованию в лице Администрации о признании недействительным договора инвестирования, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с муниципального образования за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Компания Сочинский продовольственный Союз" денежных средств.

Решение суда:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказано в полном объеме. Встречные исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным договор инвестирования, применены последствия недействительности договора: с муниципального образования в лице Администрации за счет казны муниципального образования в пользу ООО "Компания Сочинский продовольственный Союз" взыскано неосновательное обогащение (в части суммы в связи с пропуском срока исковой давности), а также судебные расходы. В удовлетворении встречных исковых требований к Администрации отказано.

Позиция суда:

Отметив, что, исходя из сущности договора инвестирования, следует, что исполнение обязанностей инвестора (ООО "Компания Сочинский продовольственный Союз") по договору инвестирования обусловлено предоставлением ему уполномоченным органом (Администрацией муниципального образования) в пользование земельного участка для строительства автосалона с техническим центром и предпродажной подготовкой автомобилей, установив, что во исполнение принятых на себя обязательств по договору инвестирования уполномоченный орган предоставил в аренду спорный земельный участок для строительства автомобильного салона с техническим центром обслуживания, однако вступившим в силу решением суда по другому делу договор в части аренды данного земельного участка был признан недействительным (ничтожным) на основании положений статьи 168 ГК РФ, поскольку на момент подписания договора инвестирования муниципальное образование не являлось собственником спорного земельного участка, он находился в федеральной собственности, уполномоченным органом федеральной власти не принимался специальный распорядительный акт о наделении органов местного самоуправления муниципального образования полномочиями по распоряжению указанным земельным участком, посредством предоставления его в аренду хозяйствующим субъектам, т.е. уполномоченный орган муниципального образования не обладал полномочиями по распоряжению земельным участком, суд пришел к выводу о том, что ничтожность условий договора инвестирования, регламентировавших возможность и порядок предоставления Администрацией в пользование (в аренду) ООО "Компания Сочинский продовольственный Союз" земельного участка под строительство, в принципе исключала как возможность совершения договора инвестирования, так и возможность его реализации, следовательно, ничтожность названных условий договора инвестирования влечет ничтожность и самого договора инвестирования.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector