Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Читайте так же:
Выписка по запросу

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

Читайте так же:
Как писать характеристику на работника фирменном бланке или нет

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия в строительстве) — это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, указанном в договоре, при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Какие выгоды Вы получаете от оформления сделки по ДДУ:

1. Доступная цена

Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительстве и покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.

Читайте так же:
Как легко взыскать долг – что нужно знать?

2. Участники долевого строительства защищены Федеральным законом (214-ФЗ)

Интересы участников долевого строительства защищает Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ), который устанавливает высокие требования к застройщику и защищает интересы участника долевого строительства.

Согласно214-ФЗ застройщик может начать строительство только при наличии разрешительных документов:

  • разрешение на строительство,
  • технико-экономическое обоснование,
  • заключение государственной экспертизы проектной документации.

3. Регистрация ДДУ в Росреестре – это защита от двойных продаж

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж.

4. Защита инвестиций

Оплата денежных средствпроизводится после государственной регистрации ДДУ. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.

5. Гарантия сроков передачи квартиры

Закон устанавливает жёсткие требования к застройщику в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками долевого строительства сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи жилого дома, но также покрыть убытки, возникшие по её вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть денежные средства.

6. Гарантийные сроки

Гарантия на квартиру даёт право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире потребовать от застройщика их устранения за счёт застройщика. Законом предусмотрена гарантия застройщика на жилой дом: не менее пяти лет на конструктивные элементы (пол, стены, потолок, проёмы и т.п.) и три года на инженерное оборудование.

7. Открытая документация

Согласно 214-ФЗ застройщик обязан раскрывать всю информацию о компании (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находитьсяв свободном доступе и быть размещены в сети Интернет в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на официальном интернет-сайте по адресу: https://наш.дом.рф.

Покупка по 214-ФЗ – самый надёжный и защищённый способ приобретения недвижимости в новостройке. Заключая ДДУ, вы можете быть уверены в том, что:

  • застройщик получил разрешение на строительство,
  • застройщик имеет право строить на конкретном земельном участке,
  • имеется заключение о компетентности застройщика,
  • проектная документация прошла экспертизу.

Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».

Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!

Договор долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из самых востребованных способов приобретения жилья в Свердловской области. Что нужно знать гражданину, решившему вложить деньги в строительство жилья, для максимального снижения рисков?

Застройщик обязан предоставить гражданину для ознакомления разрешение на строительство многоквартирного дома, проектную декларацию, документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок (собственность или аренда).

Данная информация размещается на сайте застройщика. Не безынтересна и история деятельности застройщика. Гражданин на сайте, как правило, находит информацию о построенных объектах, сроках сдачи их в эксплуатацию. Если застройщик о себе рассказал не все, информация без труда найдется на иных сайтах. Участники долевого строительства активно общаются, обсуждают проблемы на форумах.

Читайте так же:
Как вернуть деньги из обанкротившегося банка

Ответственность застройщика за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по передаче жилого помещения должна быть застрахована. Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения о страховой организации, которая осуществляет страхование гражданской ответственности застройщика. Перечень страховых организаций, имеющих право на заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщика, размещен на сайте Центрального банка РФ. Вместо договора страхования возможно обеспечить исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства поручительством банка, однако на практике поручительство банков за застройщиков в Свердловской области не предоставлялось.

При правовой экспертизе договора долевого участия в строительстве государственной регистратор обязательно проверит соответствие указанной в договоре квартиры проектной декларации, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, способ обеспечения обязательства застройщика (наличие договора страхования ответственности застройщика).

В 2017 году многие нормы закона о долевом участии изменятся. Ужесточатся требования к застройщику. Уставный капитал застройщика значительно увеличится и будет зависеть от суммы общей площади всех помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляет застройщик.

На официальном сайте застройщика в отношении каждого строящегося многоквартирного дома должно будет размещено заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом участии в строительстве, проект договора участия в долевом строительства, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, фотографии строящегося многоквартирного дома, отражающие текущее состояние строительства. Застройщик несет ответственность за неисполнение обязанности по раскрытию информации, а так же полноту и достоверность информации.

При передаче квартиры застройщик обязан будет передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. Инструкция будет являться неотъемлемой частью передаточного акта.

Еще одна новелла – возможность размещать средства участников долевого строительства в счет оплаты строящейся квартиры на счетах эксроу в банке. Застройщик будет осуществлять строительство за счет кредита банка. А средства дольщика со счета эксроу банк перечислит застройщику только после передачи квартиры участнику долевого строительства. Риски дольщиков практически будут при такой схеме сведены к нулю. Условия для застройщиков жесткие, однако, гарантии защиты прав участников долевого строительства существенно повышены.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в часть 1 статьи 4 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Читайте так же:
Взыскание дебиторской задолженности конкурсным управляющим

2. Утратила силу с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Информация об изменениях:
Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

ГАРАНТ:

До утверждения требований к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требований к формату и заполнению форм таких документов, договоры участия в долевом строительстве могут заключаться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в формате, установленном в соответствии с частью 11 статьи 18, частью 6 статьи 30, частью 2 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Информация об изменениях:

Статья 4 дополнена частью 3.1 с 28 июня 2020 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Договор должен содержать:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 30 апреля 2021 г. — Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector