Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни» договора долевого участия

«Подводные камни» договора долевого участия

Покупая квартиру в доме на стадии котлована, а иногда даже до того, как начаты строительные работы, дольщик планирует сэкономить средства. Экономия может достигать 40%. Как правило, покупка жилья в ещё не построенном доме оформляется как участие в долевом строительстве. На основании договора долевого строительства жилого дома застройщик берёт на себя обязательства на полученные от покупателя средства построить дом и передать квартиру дольщику.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве заключается на конкретное помещение. В документе должен быть указан точный адрес квартиры, а также её площадь и цена. Желательно, чтобы к договору
прикреплялось приложение с планировкой квартиры. Также в нём должно быть перечисление прав и обязанностей сторон, сроки исполнения договора и ответственность за нарушение обязательств. Договор дольщика также должен содержать подробную информацию о застройщике (наименование, учредители, юридический адрес и т.п.. По запросу дольщика ему обязаны предоставить к ознакомлению свидетельство о регистрации компании и документ, подтверждающий право на земельный участок.

Квартира, как правило, оплачивается частями. Желательно, чтобы взнос был фиксированным. Также в документе указывают сроки выплат и санкции за их нарушение. Очень часто в договор включается условие о возможном увеличении размера оплаты. Желательно, чтобы он бы ограничен определенной суммой или процентом.

Регистрация договора долевого участия

Во-первых, это риск того, что дом останется недостроенным. Сейчас по закону застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками, поэтому в случае чего дольщики получат возмещение. Также могут возникнуть проблемы со сроком передачи объекта долевого строительства. Сдача может затянуться и на месяц, и на полгода. Ещё один важный момент касается инфраструктуры. Нередко в новых микрорайонах долго строятся дороги, жителям приходится ждать строительства школ и детских садов.

При приобретении квартиры путём долевого участия в строительстве нужно удостовериться в том, что застройщик работает в рамках Федерального Закона 214 о долевом строительстве. Договор долевого строительства должен содержать все предусмотренные законом обязательные пункты. Договор считается заключенным после того, как он зарегистрирован в Росреестре. Оплату нужно производить только после регистрации. Если застройщик отказывается заключать договор долевого участия, предлагает другую форму договора, отказывается зарегистрировать его или еще каким-либо образом уклоняется от исполнения закона, следует отказаться от покупки квартиры у данной компании. Вы можете потребовать от застройщика разрешение на строительство, проектную декларацию и документы, подтверждающие право на участок.

Расторжение договора долевого участия

Также стоит помнить, что у дольщика есть право на расторжение договора долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более, чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков. Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Если застройщик не опубликовал проектную декларацию, дольщик вправе расторгнуть сделку. Застройщик будет обязать вернуть назад денежные средства с процентами. Право на строительные работы компания получается после разрешения на строительство, которое подтверждает, что проектная декларация соответствует градостроительным нормам.

Читайте так же:
Кладовщик: обязанности и ответственность

Подводные камни договора долевого участия: что подскажет вам юрист

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. К сожалению, как показывает опыт, эта прописная истина понятна всем, но игнорируется на практике. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора. Итак, договор долевого участия: на что обратить внимание?

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента)

Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Плата за выдачу указанных сведений на сегодняшний день составляет 200 руб.

Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.

В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства.

Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения. О том, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве вы можете прочитать здесь .

Читайте так же:
Доверенность на лежачего больного как оформить

Договор долевого участия по ФЗ-214

moIaxjy2630

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

elina-140x150Александр Марущенко Старший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Читайте так же:
Декларация по НДС в 2022-2022 годах — бланк и образец

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

elina-140x150Александр Марущенко Старший юрист

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительствеРиски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве. Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации. Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же подводные камни содержит договор долевого участия в строительстве квартиры. Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016. Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности. ФЗ №214 от 30.12.2004 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. ФЗ №215 от 30.12.2004 О жилищных накопительных кооперативах.

ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость; Градостроительный кодекс России. Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи. Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества. Поправки, внесенные в закон в 2015 году, призваны затронуть тему последовательности расчетов, форм приобретения жилья и взаимоотношений застройщиков с государством. Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды. Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов. С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков . что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика. В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика. Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям. физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей. штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Читайте так же:
Доверенность на получение документов

Риски участия в долевом строительстве. Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски. Среди более частых строительных споров можно отметить следующие. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта.

При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.

Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта. Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств.

Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат. Нельзя забывать и о наступлении ответственности самого дольщика за невыполнение взятых на себя обязательств по ДДУ. В случае нарушений условий договора дольщик обязан выплатить застройщику неустойку и убытки сверх неустойки. Права участников долевого строительства. Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный. При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Если участник долевого строительства выполнил обязательства по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от других обстоятельств. Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров. Проверка информации о застройщике и документов на строительство. При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию. наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта. наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта. наличие проектной декларации. Помимо этого строительная компания обязана предоставить.

Читайте так же:
Какие есть выплаты при рождении ребенка

подтверждение государственной регистрации. пакет учредительных документов. свидетельство о постановке на учет в налоговых органах. бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет.

аудиторское заключение за прошедший год. Дополнительно можно посетить место строительства и посмотреть информацию на информационном щите, просмотреть отзывы о компании в Интернете, ознакомиться с картотекой арбитражных дел на официальном сайте. Предварительное ознакомление с ДДУ. Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации. Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные. детальное описание объекта, включая все его характеристики. конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика. стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат. гарантийные сроки на обслуживание объекта. Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки Договор на участие в долевом строительстве. При подписании Предварительного договора купли-продажи или Договора цессииправа на квартиру принадлежат застройщику, независимо от выплаты дольщиком суммы в полном объеме. А поскольку такой договор не подлежит регистрации, то застройщик может продать одну квартиру несколько раз. Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков. Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства. На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий. Это позволяет дольщикам получить обратно свои средства при невыполнении обязательств застройщиком. Порядок разрешения разногласий с застройщиком. При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты. В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений. Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек. При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств. Если дольщиком нарушаются обязательства по выплате, застройщик имеет право на расторжение договора и требование взыскания с дольщика неустойки. Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме. В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома. Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком. Самые читаемые. Где получить полис ОМС необходимые документы Полис обязатель.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector