Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы и порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. Можно ли расторгнуть соглашение

Нюансы и порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. Можно ли расторгнуть соглашение?

Существует много способов приобретения жилья. Найм квартиры с последующим выкупом — один из нераспространенных в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое съем жилья с правом его приобретения?

Аренда квартиры с последующим выкупом представляет собой сделку купли-продажи с постепенной оплатой стоимости жилья покупателем, а также возможностью использования его по назначению до приобретения. По своему содержанию это объединенный договор аренды с договором купли-продажи, так как несёт в себе характеристики обоих типов сделки.

От договора купли-продажи соглашение отличается тем, что покупатель не является владельцем имущества до внесения всей суммы стоимости жилья, и вносит не только плату за выкуп, но и за аренду. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 554-555).

Цель заключения таких сделок по жилому помещению

Договор аренды жилья с последующим выкупом заключают для купли-продажи недвижимости с длительной беспроцентной рассрочкой, если это выгодно как продавцу, который будет получать ежемесячную прибыль за сдачу в аренду, так и арендатору, который приобретает недвижимое имущество постепенно, без процентов, при этом пользуясь этим жилым помещением.

Составление соглашения между физическими лицами

Для совершения сделки найма жилплощади с последующим выкупом необходимо заключить договор:

    Продавец и покупатель определяют условия аренды с последующей купли-продажи:

  • срок договора;
  • размер ежемесячной арендной и выкупной платы;
  • размер полной стоимости квартиры;
  • порядок и время выплат.

Важно обговорить все условия сделки до оформления документов, чтобы в будущем у обеих сторон не возникало разногласий.

Размер выкупной платы за недвижимость может входить в стоимость аренды, также эту плату можно вносить ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от возможностей нанимателя жилья и пожеланий владельца.

Что потребуется для совершения сделки?

Для совершения сделки с обеих сторон потребуются паспорта, а со стороны владельца недвижимости пакет документов, что необходим при обычной продаже жилья:

  • Документ, подтверждающий право собственности недвижимости.
  • Кадастровые документы на недвижимость.
  • Справка об оценочной стоимости квартиры.

Как составить документ?

Данный вид сделки не ограничен четкими рамками. Подобные соглашения не распространены на территории РФ, поэтому у них нет типовой формы.

Договор может быть заключен между двумя физическими лицами, но рекомендуется доверить оформление сделки опытному юристу. Соглашение заключают письменно.

Договор аренды с последующим выкупом подразумевает включение основных положений об аренде и специальных, учитывающих вид найма (глава 34 ГК РФ). При заключении сделки используют нормы, содержащие требования:

  • К составлению договора купли-продажи.
  • К возникновению права собственности — согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ, объект найма переходит к нанимателю в случае выплаты полной стоимости квартиры.

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Основные условия

Договор найма квартиры с последующим выкупом включает:

  • Преамбулу — данные о месте и времени заключения договора, об участниках сделки.
  • Пункт о предмете найма — общая полезная и жилая площадь квартиры, количество комнат, адрес, кадастровый номер, документы, подтверждающие право собственности владельца, полная выкупная стоимость.
  • Права и обязанности сторон.
  • Расчеты сторон по договору — размер арендной платы и порядок выплаты.
  • Момент передачи прав собственности арендатору (после внесения последнего платежа за выкуп квартиры), итоговая стоимость квартиры, порядок и размер выплат.
  • Ответственность сторон.
  • Особые условия.
  • Форс-мажор.
  • Урегулирование споров.
  • Срок действия договора и права сторон по его истечении.
  • Условия расторжения договора.
  • Сведения об участниках — паспортные данные
  • Подписи участников сделки.

Для уменьшения риска финансовых потерь от инфляции стоит включить в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

Дополнительные условия

Договор аренды квартиры с последующим выкупом может включать страхование объекта.

Также рекомендуется включить в документ возможность изменения рыночной стоимости квартиры. Для этого необходимо добавить соглашение обеих сторон о ежемесячном пересчете платежей согласно естественной инфляции.

Оплату за выкуп рекомендуется производить через банк, чтобы избежать разногласий и споров в будущем.

Регистрация бумаги

После заключения сделки договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра. Сделать это необходимо дважды — для регистрации обременения недвижимости и для регистрации перехода права собственности.

Для регистрации обременения из долгосрочного найма необходимо:

  • Подготовить документы — 3 экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом, паспорта сторон, выписку из ЕГРН на право собственности на квартиру, чек об оплате госпошлины.
  • Обратиться в МФЦ или регистрирующий орган, написать заявление на регистрацию обременения и сдать документы.
  • В указанный срок получить выписку на квартиру с обременением и получить свой экземпляр договора.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ через 7-9 дней обременение будет зарегистрировано.

После этого выплаты стоимости и завершения сделки происходит передача прав собственности арендатору, что также должно быть зарегистрировано. Для регистрации перехода права в МФЦ или регистрирующий орган предоставляют документы:

  • Три экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом (о найме и об аренде жилья мы писали тут).
  • Выписка из ЕГРН на право владения квартирой.
  • Акт приема-передачи имущества.
  • Документы об оплате стоимости жилья — чеки или квитанции.
  • Паспорта участников сделки.
  • Нотариальное согласие супругов.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
Читайте так же:
Административный отпуск сотрудника

Через 7 рабочих дней (в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) арендатор получает выписку о регистрации перехода права и становится владельцем квартиры. Согласно ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ размер госпошлины составит 2000 рублей — по 1000 рублей от каждого участника договора.

Расчеты сторон

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается редко, но при условиях, удовлетворяющих обе стороны, может быть выгодна как для покупателя, так и для продавца.

С суммы выплаты за аренду арендодатель исчисляет НДС в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ, а с выкупных платежей — в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ.

Расторжение соглашения

Условия расторжения договора должны быть прописаны при его составлении и подписании. Также основанием расторжения может послужить нарушение обязанностей сторон.

Если документ не учитывает этого, продавец вправе расторгнуть договор через суд:

  • Если наниматель пользуется имуществом с нарушением условий договора.
  • Если наниматель наносит ущерб арендованному имуществу.
  • Если наниматель более двух раз не вносил плату за аренду жилья.

О самых частых проблемах с квартирантами можно прочитать тут.

Если желание расторгнуть договор исходит от арендатора, например, в случае неплатежеспособности, арендодатель может вернуть средства, полученные за выкуп квартиры (кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности?).

Возможные риски

Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:

  • Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
  • Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.

Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.

Альтернативные варианты

Альтернативой аренде с последующим выкупом недвижимости могут стать:

  • Кредит.
  • Рассрочка.
  • Покупка залогового жилья.

С этого момента отношения покупателя и продавца заканчиваются — квартира переходит в собственность покупателя, который в дальнейшем выплачивает ипотеку банку.

О том, как выбрать между арендой жилья и ипотекой, читайте тут.

При покупке квартиры в рассрочку право собственности переходит к покупателю сразу, а оплата производится согласно контракту. В этом случае в Росреестре регистрируется обременение на недвижимость в пользу продавца.

Приобретение залогового жилья это выкуп недвижимости у банка или аукциона по заниженной за счет обременения стоимости.

Приобретение недвижимости с помощью аренды с последующим выкупом — явление не частое, но при соблюдении правил и правильном составлении договора выгодное для продавца и покупателя. Важный момент совершения сделки — заключение договора, его выполнение и регистрация права перехода собственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор аренды здания с последующим выкупом образец и пример составления

Баннер в левом сайтбаре

________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: ________________________, общей площадью ________кв. м для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора.
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является технический паспорт, поэтажный план передаваемого Арендатору здания, а также кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.
1.2.1. Земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание, находится у Арендодателя на праве ________________________. Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право ________________________ на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования. Кадастровый номер земельного участка ________________________.
1.3. Здание передается в аренду на ________ лет, с «___» _____________ 2018г. по «___» _____________ 2018г.
1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.6. Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение ________ месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.
1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.
1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.
1.9. Право собственности Арендодателя на здание подтверждается ________________________.
1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
— по первому требованию Арендатора в течение ________________________ с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п.1.1 здание Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние здания на момент передачи в аренду. При этом здание должно быть передано в пользование Арендатору не позднее чем через ________________________ после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемого здания;
— не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;
— за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором, в срок ________________________;
— в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
— обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
— обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.
2.2. Арендатор обязан:
— использовать арендуемое здание в целях, указанных в п.1.1 договора;
— содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
— в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
— письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
— производить текущий ремонт здания.
2.3. Арендатор вправе:
— передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;
— в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
— в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.
2.4. Арендатор имеет право в течение ________ дней после передачи здания по приемо-сдаточному акту в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:
— требовать безвозмездного устранения недостатков здания;
— требовать соразмерного уменьшения арендной платы;
— требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;
— непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.
2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.
2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право ________________________ земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

Читайте так же:
Гражданский договор на сдачу квартиры

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет ________ рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.
3.4. Выкупная цена арендованного здания составляет ________________________. Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания. Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.
3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере ________________________.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.
5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.
5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.
5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.
5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.
6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.
6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.
Приложения:
1. Технический паспорт, поэтажный план арендуемого здания.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.

Читайте так же:
Купил авто со штрафами

Что такое аренда квартир с последующим выкупом и как правильно составить договор?

Решением проблемы при отсутствии возможности приобретения необходимого имущества сразу становится аренда с последующим выкупом, позволяющая заселиться и проживать в квартире со дня заключения договора с дальнейшим вступлением в права собственности на нее.

Рассмотрим, как лучше заключить договор, чтобы не потерять жилье и деньги.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Что такое аренда квартир с последующим выкупом? Такой вид распоряжения имуществом сочетает в себе аренду и продажу, регулируется статьями главы 30 и 34 ГК РФ, юридически закрепляет права и обязанности сторон подписанием соответствующего договора.

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору в пользование предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается на бумаге.

Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на имущество от владельца к арендатору:

  • по окончанию срока сделки;
  • досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта.

Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.

Плюсы и минусы

Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.

Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон.

Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:

  1. Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
  2. Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
  3. При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.


Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:

  1. Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
  2. Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.

Возможные риски

Заключение сделок съема с последующим приобретением жилья предполагает честность сторон и добросовестное исполнение ими пунктов договора. Даже участие квалифицированного юриста в составлении соглашения и его наблюдение за правильностью подписания документа не избавляет собственника и арендатора от возможных рисков.

    Смерть арендодателя. Вступившие в права наследования родственники могут иметь свои планы на распоряжение сданным в аренду жильем. В случае судебных разбирательств закон будет на стороне нанимателя (ст.617 ГК РФ).

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
    Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Документы, необходимые для оформления

Составление и подписание договора аренды жилплощади, помимо удостоверения личности владельца, требует предоставления следующих бумаг:

  • Подтверждение права собственности.
  • Согласие супружеской половины (в случае совместного владения квартирой, приобретенной в браке).
  • Справки об отсутствии обременений (из Росреестра) и долгов по коммунальным платежам (из управляющей компании).
  • Технический паспорт и кадастровый план недвижимости.

Обновлять техпаспорт квартиры следует каждые пять лет. Поскольку штрафные санкции за несоблюдение этого срока не предусмотрены, владельцы жилья не спешат обновлять документ. При заключении сделки с недвижимостью необходимо наличие актуального технического паспорта, получить который можно в БТИ после заполнения заявления и уплаты пошлины.

  • Скачать бланк согласия супруга на аренду жилья с последующим выкупом
  • Скачать образец согласия супруга на аренду жилья с последующим выкупом

Требования к заключению договора

С юридической точки зрения документ аналогичен договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ). Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа. Остальные пункты стандартны:

  • обязанности сторон;
  • порядок внесения платежей;
  • ответственность арендатора и собственника;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • условия расторжения договора.

Отдельным разделом вносится информация о порядке выкупа:

  • права арендатора на приобретение имущества;
  • его оговоренная выкупная стоимость;
  • процесс и условия передачи прав собственности.

В случае возникновения разногласий между сторонами грамотное составление договора играет решающую роль, на его основании определяется степень вины участников сделки при невыполнении ими взятых на себя обязательств. Не менее важно зафиксировать в соглашении права собственника и арендатора.

Читайте так же:
Имеет ли брачный договор обратную силу

Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.

Во избежание неприятных ситуаций в письменное соглашение вносится пункт о невозможности владельца в течение срока аренды закладывать квартиру, дарить и любыми другими способами обременять недвижимость.

Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:

  1. Обязательная письменная форма составления.
  2. Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
  3. Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
  4. Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.

Допускается зафиксировать в Росреестре сначала найм, а после выплаты арендатором стоимости квартиры произвести регистрацию передачи прав собственности на нее. Государственная регистрация сделки предусмотрена только после уплаты арендатором полной стоимости жилья и переход к нему права собственности на квартиру (ст.551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Особенности коммерческого найма жилья

Договор найма жилья с последующим выкупом заключается между гражданами, один из которых обязуется предоставить находящееся в его владении жилье второй стороне для проживания за установленную по договоренности плату. Получение юридическим лицом во временное пользование на возмездной основе жилого помещения возможно только по договору аренды (ст.671 ГК РФ).

Срок действия письменного соглашения о коммерческом найме жилого помещения с правом выкупа имеет максимальную продолжительность 5 лет, расторгнуть соответствующий договор наниматель вправе в любое время, предварительно уведомив собственника квартиры не менее чем за три месяца. Возможно и судебное прекращение сделки в установленных законом случаях.

Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.609 ГК РФ). Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.

Постепенный выкуп имущества в процессе использования – не самый распространенный вид получения прав собственности, к тому же объединяющий в себе две формы правоотношений – аренду и куплю – продажу. Помощь юриста позволит правильно составить договор и учесть нюансы, минимизировав риск возможных неприятных последствий для обеих сторон сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Договор аренды с последующим выкупом

Плотников Виталий Николаевич — автор статьи

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности:

  • право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в соглашении в виде заключения будущего договора купли-продажи (ДКП) имущества. То есть договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….»;
  • основным отличием договора аренды с выкупом от ДКП с рассрочкой платежа является оплата в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества;
  • в документе прописывается полное описание предмета аренды (в последующем приобретаемого имущества);
  • также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Читайте так же:
Генеральная доверенность на дом и землю

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом есть сочетание соглашений об аренде и купле-продаже недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения родственниками, друзьями и т.д, что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в документе занимает установление выкупной цены за квартиру или другую недвижимость, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договоренности, уплаченные суммы не возвращаются они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется ДКП только в момент перехода права собственности от наймодателя к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • полное описание предмета договора адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование;

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • переход права собственности по договору этим моментом может быть либо прекращение договора, либо истечение действия договора по причине выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности;
  • цена аренды жилья и выкупная стоимость без указания данных сведений соглашение будет считаться незаключенным;
  • сроки и порядок оплаты одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья;

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • положения об аренде квартиры данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это такие вопросы как: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению;
  • ответственность сторон еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения обязанностей может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в документ включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора, арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе сверить номера двигателя и кузова с документами.

В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользования и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора помимо документов на авто:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector