Abc-contact.ru

АБС Контакт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основные ошибки должников и способы сохранить жилье в процедуре банкротства

Основные ошибки должников и способы сохранить жилье в процедуре банкротства

Ипотечное кредитование предполагает высокие риски. За 15-20 лет, на которые обычно выдают ипотечные займы, финансовое состояние заёмщика может существенно меняться, и в некоторые острые моменты ему может не хватить денег на платежи по кредиту. Квартира при ипотечном кредитовании является залоговым имуществом и, в случае регулярных невыплат по кредиту, может перейти в собственность кредитора.

Ипотечный капкан

Договоры ипотечного кредитования составляют таким образом, что при наличии серьезных просрочек сохранить ипотечное жильё практически невозможно. Согласно закону, на ипотечное жильё не распространяется защита от взыскания, так как оно является залоговым имуществом, которое гарантирует возврат средств кредитору.

Фактически, взятая в ипотеку квартира принадлежит банку до момента полного погашения кредита. Несмотря на это, лучший выход при проблемах с выплатой ипотечного кредита —банкротство.

Варианты развития событий

На практике ситуация может развиваться по-разному, в зависимости от конкретной ситуации. Приведем несколько примеров:

Заемщик потерял работу/сбережения и не способен платить по ипотеке

Заемщик с большим количеством разных долгов принимает решение платить только по ипотеке, чтобы сохранить жильё

Некоторое время так можно прожить, но затем кредиторы сделают всё возможное, чтобы отнять его. Учитывая, что на ипотечные квартиры может обращаться взыскание , можно прогнозировать, что рано или поздно заемщик лишится этой недвижимости . В практике банков и других кредитных организаций, принято подавать в суд на несостоятельных заемщиков. В их отношении возбуждается исполнительное производство, в результате которого служба судебных приставов получает контроль над доходом должника и списывает его в счет долгов. В результате средств на выплату ипотеки не остаётся и жильё забирают как залоговое имущество.

Заемщик может решить списать все долги при помощи процедуры банкротства и оставить только ипотеку

Как де-юре, так и на практике, такой вариант невозможен. По закону нельзя списать долги перед определёнными кредиторами, при банкротстве рассматривается и списывается вся совокупность долгов заёмщика.

Время — деньги

В ситуациях с ипотекой опасно терять время, рассчитывая на кредитные каникулы или на то, что финансовое положение внезапно станет лучше. В силу большого объема ипотечных долгов, начисление значительных сумм в виде процентов происходит в короткие сроки, это почти никогда не позволяет заемщикам вернуться в привычный график платежей. Если дело не касается особых случаев, о которых мы расскажем ниже, то имеет смысл инициировать процедуру банкротства, чтобы минимизировать потери при списании долгов.

Защита ипотечных заемщиков

Закон , в ряде случаев, защищает интересы ипотечных заемщиков в процедуре банкротства и запрещает взыскивать предмет залога . Например, когда суд установил, что нарушение кредитных обязательств является незначительными. Т.е. время просрочки не превышает трёх месяцев. Чтобы изъять имущество в подобных случаях, кредитору необходимо доказывать недобросовестность заемщика, а это сложноосуществимо на практике.

В соответствии с п.5. статьи 51 Закона «Об ипотеке», существует ещё одно ограничение по взысканиям объекта залога. Если заёмщик допускает просрочки, но периодически вносит платежи по ипотечному кредиту, то взыскать объект залога могут лишь в том случае, когда просрочки регулярны , т.е. взносы постоянно поступают не вовремя, более 3-х просрочек на протяжении года.

Во время банкротства залоговое имущество находится в собственности должника. Если суд принимает решение о реструктуризации или достигнуто мировое соглашение, заемщик сохраняет жильё. В ряде случаев для ипотечных заемщиков такие сценарии являются более приемлемыми. Если назначается процедура реализации, то залоговое имущество попадает в конкурсную массу. После реализации 80% от вырученной суммы направляется на погашение кредита, остальные на выплаты по другим долгам. Если после погашения остаются средства — их возвращают заемщику, если средств не хватает — долг списывают.

Если на ипотечной жилой площади проживают несовершеннолетние дети, можно подключить попечительский совет. В результате банкротства с процедурой реализации имущества, квартира перейдет в собственность банка, но её не смогут изъять до момента, пока дети не достигли возраста 18 лет.

При реализации квартиры на торгах можно выкупить её, взяв займ у частной компании. В этом случае придется единовременно заплатить рыночную стоимость недвижимости. Но стоимость квартиры на торгах обычно ниже и банкрот может снизить потери от процедуры, выкупив жилье.

Когда по иску кредитора или в ходе банкротства судом принято решение о реализации имущества (в том числе залогового), ипотечный заёмщик может попытаться договориться с банком. Отменить такое решение нельзя, но можно попросить кредитора отсрочить его исполнение. Максимальный срок отсрочки на что можно рассчитывать в подобных случаях — 12 месяцев.

Как проходит взыскание долга по ипотечной квартире без банкротства

Без банкротства ипотечный кредитор , в случае просрочки при взыскании, реализовывает залоговую недвижимость, при этом стоимость недвижимости утверждается судом по оценке кредитора. Обычно банки заявляют заниженную стоимость ипотечного жилья. Для этого есть основания, так как оно является вторичной недвижимостью. Оставшаяся сумма взыскивается с заёмщика. Таким образом заемщик может лишиться имущества и остаться с долгами.

Банкротство при военной ипотеке и маткапитале

Если недвижимость приобреталась при помощи материнского капитала, в случае банкротства, это не защитит недвижимость от реализации. Это имущество признают залоговым, и в соответствии с законом об ипотеке его продадут в счет погашения долга. После реализации имущества при банкротстве, от полученных средств отделяется материнский капитал и направляется в Пенсионный Фонд. При необходимости семья сможет им вновь воспользоваться , так как по закону материнский капитал не может взыскиваться в счет долгов.

В случае с военной ипотекой, ипотечную задолженность за военнослужащего, продолжающего контрактную службу, выплачивает государство. Т.е. он может списать долги при помощи банкротства, при этом остаться собственником ипотечной квартиры. Особенность в том, что при такой форме ипотечного кредитования долг возникает после завершения военной службы, т.е. в момент, когда прекращается действие военных льгот. После чего государство перестает платить по ипотеке и банкротство проходит в обычном порядке, а ипотечная недвижимость подлежит реализации.

Можно ли сохранить ипотечное жилье?

Гипотетически, такая возможность существует. Для этого нужно договориться с банком о реструктуризации ипотечного долга. Это можно сделать непосредственно с уполномоченными представителями кредитора или путём банкротства с реструктуризацией в арбитражном суде. Важно понимать, что сама процедура достаточно длительная и просрочки в плане реструктуризации недопустимы. В противном случае неизбежна потеря ипотечной недвижимости. Тогда имеет смысл задуматься о растягивании процесса и использовании реструктуризации.

Читайте так же:
В какой суд подавать на военкомат

Возможен ещё один вариант сохранения ипотечной недвижимости, при процедуре реализации имущества. В этом случае квартира выставляется на торги, и заемщик, может выкупить её , если найдет достаточное количество денег. Обычно стоимость реализуемого в связи с банкротством жилья значительно ниже рыночной, что несколько облегчает поиск необходимой суммы. Сама процедура достаточно длительная и занимает около года, это также увеличивает шансы на выкуп квартиры на торгах.

Если нужную сумму найти не удастся, то до завершения процедуры заемщик может проживать в своей квартире. При реализации квартиры без банкротства, должник будет выселен в течение месяца или быстрее.

Ипотека и брак

Когда банкротом становится один из супругов, а на второго оформлены ипотечные обязательства, с ипотечной недвижимостью ничего не происходит. Например, муж спокойно платит ипотечный кредит, пока жена проходит процедуру банкротства. В случае с ипотечной недвижимостью, оформленной на второго супруга, риска потерять её при банкротстве нет.

Исключение составляют случаи, когда супруги несут по договору солидарную ответственность , в этом случае квартира будет изъята и попадет в конкурсную массу.

Ипотека после банкротства

После банкротства можно обратиться в банк за новой ипотекой. Отношение к банкротам у банков разное, некоторые кредитные организации даже охотнее выдают кредиты в силу того, что у него гарантированно нет долгов и он не может обанкротиться в ближайшие 5 лет. Чтобы увеличить шансы получить ипотечный кредит, перед тем как брать его, имеет смысл взять несколько потребительских и своевременно выплатить их.

Это связано с тем, что просрочки, которые предшествовали банкротству, повлияли на показатели, значимые для рейтинга кредитной истории, и испортили их. Такие действия улучшат кредитный рейтинг, и соответственно, банк отнесется к заемщику благосклоннее.

Вопрос-ответ

1. Можно ли спасти ипотечную недвижимость в случае банкротства?

Если речь о реализации имущества, то шансов практически нет, но можно снизить финансовые риски, по сравнению с ситуацией, когда банк просто заберет квартиру. Исключением является военная ипотека, в случае если военнослужащий служит по контракту. Подробности — тут.

2. Можно ли платить ипотеку, а по остальным кредитам инициировать банкротство с реализацией имущества и списать долги?

Нет, такой вариант противоречит закону. Если речь идёт о реализации, то в конкурсную массу входит ипотечная недвижимость (даже если это единственное жильё). Исключение из этого правила только военная ипотека.

3. Чем банкротство лучше исполнительного производства?

Тем, что при банкротстве меньше финансовые потери, долг фиксируется и не растёт (при реализации имущества). О других преимуществах и последствиях банкротства читайте здесь.

Сложная ситуация? Не гадайте, лучше спросите у практикующих юристов

Банкротство физических лиц в Сургуте

Банкротство физических лиц

В связи с вступлением в силу нового закона о банкротстве физических лиц любой гражданин Российской Федерации имеет законное право объявить себя банкротом через суд.

Банкротство физических лиц можно оформить в том случае, если гражданин больше не в состоянии выплачивать кредитные взносы или исполнять свои обязательства по каким-либо другим платежам.

Физические лица с долгами на сумму более полумиллиона рублей и отсутствием дохода для их уплаты могут обратиться в суд, чтобы официально объявить себя банкротами.

Закажите консультацию прямо сейчас и мы с удовольствием проконсультируем Вас
по всем интересующим вопросам

Банкротство физических лиц – законная возможность избавиться от непосильного бремени долгов и кредитов. Граждане могут становиться банкротами с 2015 года, именно в этом году в ФЗ №154 «О несостоятельности (банкротстве)» было внесено соответствующее положение, до этого стать банкротами могли только юридические лица или предприниматели. Нововведение позволило физическим лицам списывать всевозможные займы, штрафы, неустойки и стало надежным способом, помогающим выбраться из долговой ямы. Также порадовало изменение в законодательстве поручителей, которые теперь могут не бояться получить огромные долги.

Не имеет значения, насколько велик долг. Списать можно любую сумму, если, конечно, будет доказано, что гражданин не в состоянии её выплатить. По статистике, каждый год количество граждан прошедших через процедуру банкротства увеличивается. Это естественно, учитывая, что юридическая техника и информированность, связанная с банкротством физических лиц постоянно улучшаются.

Специфика российской правовой системы делает банкротство длительной и непростой процедурой. Поэтому часто без помощи профессионалов обойтись невозможно. Квалифицированный юрист может не только подробно проанализировать сложившуюся ситуацию, но и дать необходимые рекомендации, а также помочь с подготовкой необходимых документов.

Стадии банкротства физических лиц

В соответствии с ныне действующим законодательством, процедура банкротства осуществляется в несколько этапов.

  1. Сбор и подготовка комплекта документов. Полный перечень необходимых бумаг указан в законе. Для получения некоторых документов необходимо направить запросы в банки, микрофинансовые организации и т.д. Стоит отметить, что к сбору документов следует отнестись предельно внимательно. Подача заявления о банкротстве в арбитражный суд. Заявление должно включать в себя ряд необходимых сведений, таких как итоговая сумма долга, полный список кредиторов и указание банковских счетов должника.
  2. Проведение процедуры банкротства.
  3. Признание должника банкротом. Если гражданин признан банкротом, то значит, кредиторы и государство признают его неспособным отвечать по своим денежным обязательствам в данный момент. Объявление физического лица банкротом влечет за собой наступление определенных последствий.

Если гражданин по решению суда признан банкротом, то он не только получает возможность выплатить долги с рассрочкой и без огромных процентов, но и в некоторых случаев вовсе освобождается от обязательств перед кредиторами.

Важно!

Нельзя стать банкротом за один день. Процедура признания физического лица банкротом достаточно долгая и длится минимум 6 месяцев. Суд выносит определение о признании гражданина банкротом в сроки от 15 дней до 3 месяцев от подачи заявления. Если было принято решение о реструктуризации долгов, то она займет 4 месяца, а реализация имущества длится до 6 месяцев.

Грамотный юрист никогда не предложит ускорить этот процесс или как-то его сократить. Только опытный квалифицированный специалист поможет достигнуть необходимого результата, избежав неприятных затруднений.

Реструктуризация долгов, реализация имущества или мирный договор: что лучше?

Исход производства по банкротству, как правило, сводится к одному из трех вариантов. Это может быть либо реструктуризация долгов, либо реализация имущества, либо мировое соглашение. У каждого из этих вариантов есть свои преимущества и особенности.

  • удобна тем, что дает возможность приостановить исполнительное производство по имеющимся долгам. Проценты, штрафы и пени перестают начисляться, а прежние решения суда об их начислении отменяются;
  • позволяет рассчитываться с долгами постепенно.
  • также как и в случае с реструктуризацией долга позволяет заморозить начисление пени и штрафов;
  • после реализации имущества (независимо от его стоимости) долги списываются полностью.
  • заключается при достижении между кредиторами и должником компромисса;
  • служит основание для прекращения процедуры банкротства.
Читайте так же:
Договор аренды производственного помещения юр лицами

Обращение к профессионалу в любом случае будет способствовать снижению рисков и нахождения лучшего решения для каждого конкретного случая.

Вы признаны банкротом. Что дальше?

В современном обществе до сих пор сохраняется стереотип о том, что банкротство – это что-то постыдное. Якобы, став банкротом, и работу хорошую не найдешь, и за границу не выедешь, и бизнес не начнешь. Это заблуждение. Банкротство – прежде всего, инструмент помощи и содействия тем, кто не в состоянии справиться с навалившимися проблемами и долгами, и ничего постыдного в нем нет.

Признание физического лица банкротом влечет за собой ряд неизбежных последствий.

  • в течение 3 лет после признания банкротом запрещено занимать руководящие должности, а также входить в совет директоров;
  • в течение 5 лет, получая кредит необходимо указывать о факте банкротства в прошлом;
  • в течение 5 лет нельзя снова стать банкротом.

Юридический центр «Гарант» — грамотное правовое сопровождение процедуры банкротства.

Наши юристы помогут Вам собрать все необходимые документы, а затем подать заявление в арбитражный суд. Мы представим Ваши интересы в суде, поспособствуем выстраиванию диалога с кредиторами, а случае необходимости подадим апелляционную/кассационную жалобу. С нашей помощью Вы сумеете достигнуть наиболее приемлемого для Вас результата и почувствовать радость жизни без долгов.

Риски покупателя при банкротстве продавца квартиры

Риски покупателя при банкротстве продавца квартиры

В последнее время мы часто сталкиваемся с таким понятием как «банкротство гражданина». Мы слышим разные «страшные» истории про граждан — банкротов по телевизору, читаем в Интернете мнения специалистов и простых людей на эту тему. Особенно активно обсуждается тема, связанная с покупкой недвижимости у таких продавцов. Ведь теперь существует вероятность того, что человек, продавший вам недвижимость, в будущем может быть признан банкротом. А что же будет с жильем, которое вы у него купили, его отнимут кредиторы? Давайте не будем делать преждевременные выводы, а попытаемся разобраться, на самом ли деле «так страшен черт, как его малюют».

А началось все с 1 октября 2015 г., когда вступили в силу положения ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении физических лиц, которые определили дополнительные основания для признания сделок, совершенных должниками, недействительными. Именно поэтому, покупатель помимо прочих многочисленных рисков, связанных с покупкой недвижимости, должен теперь озаботиться проверкой своего продавца на предмет возможного банкротства.

Перед покупкой недвижимости у физического лица, важно разобраться в том, признан ли гражданин банкротом в судебном порядке или просто имеет неисполненные денежные обязательства. Ведь сделки, в зависимости от той или иной ситуации, будут проходить совершенно по-разному. Следует отметить, что информация о признании гражданина банкротом находится в открытом доступе и покупатель просто обязан проверить факт включения, либо не включения продавца в Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Если информация о продавце в указанном Реестре имеется, это значит, что в отношении данного гражданина подано заявление о признании его банкротом либо Арбитражный суд уже признал гражданина банкротом. Если все-таки гражданин признан банкротом, и в отношении него введена процедура реализации имущества, то в соответствии с п. 5 ст. 213.25 вышеназванного Закона о банкротстве, все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Таким образом, с точки зрения закона, до введения процедуры реализации имущества должник может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Однако здесь покупателю стоит хорошенько подумать, ведь такая сделка, при наличии соответствующих оснований, может быть оспорена в дальнейшем кредиторами.

Непогашенные долги продавца
Наиболее сложной для юристов представляется ситуация, когда продавец банкротом не признан, но в результате проверки выявляются обстоятельства, которые говорят нам о наличии долгов у продавца. Это могут быть долги, связанные с оплатой обязательных платежей, например за услуги ЖКХ, налоги, алименты, либо долги по кредитным договорам, договорам займа. Долги могут быть просто не погашены, а могут быть уже признаны в судебном порядке и взыскиваться судебными приставами-исполнителями. Зачастую бывает так, что продавец как раз и продает свою недвижимость для того чтобы расплатиться с долгами, но нередки случаи когда, наоборот, продавец пытается намеренно «избавиться» от имущества, чтобы в будущем до него не смогли добраться кредиторы.

В любом случае, если у продавца недвижимости обнаружились долги, нужно отнестись к этому обстоятельству очень внимательно. Ведь банкротство это не стихийное бедствие и оно не возникает внезапно. Человек может иметь долги, но при этом делать все для того чтобы их выплачивать, у него может быть достаточно имущества для того чтобы расплатиться с кредиторами в случае если он не сможет платить по долгам. Но может быть и по-другому, когда долги растут, погашать их становится все сложнее, например, когда человек потерял работу, а имеющегося имущества, возможно не хватит для того, чтобы расплатиться с кредиторами. В такой ситуации можно предположить предстоящее банкротство. Хочу напомнить, что согласно ст. 213.4 Закона о банкротстве в случае предвидения банкротства гражданин вправе самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом, а в случае если размер всех обязательств перед кредиторами в совокупности составляет не менее чем пятьсот тысяч рублей, гражданин просто обязан обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом.

Сделка по заниженной стоимости является подозрительной
Предположим, продавец обанкротится через полгода или через год после продажи своей квартиры, причем тут покупатель? Для того чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к статьям 61.1 и 61.2 вышеназванного закона. Согласно ст. 61.1 сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе о несостоятельности (банкротстве). Закон о банкротстве подразделяет сделки, которые могут быть оспорены, на различные категории. Для нас наиболее интересны сделки должника, о которых речь идет в статье 61.2, так называемые подозрительные сделки. П. 1 ст. 61.2 так определяет понятие подозрительной сделки: сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Под неравноценным встречным исполнением обязательств законодатель понимает, в частности, любую передачу имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Иными словами, в сделках с недвижимостью — это продажа квартиры (жилого дома, земельного участка) по заниженной стоимости. Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи квартиры и так несет в себе немало рисков, в случае же с продавцом-должником этот риск только увеличивается. И если в течение года после сделки ваш продавец будет признан банкротом, у кредиторов и финансового управляющего есть все основания для подачи заявления о признании подозрительной сделки должника недействительной. В данном случае нужно будет доказать, что квартира была действительно реализована по цене ниже рыночной. Каковы последствия признания такой сделки недействительной? Все, что было передано должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу. Например, вы купили квартиру у продавца за 3 000 000 рублей. Однако, рыночная стоимость квартиры была значительно выше. В суде, на основании заключения эксперта, было установлено, что рыночная стоимость купленной вами квартиры составляла 5 000 000 рублей, то есть налицо неравноценное встречное предоставление. Суд в таком случае руководствуется правилами п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве и возвращает приобретенную у должника квартиру в конкурсную массу. Таким образом, квартиру у покупателя забирают, сам же покупатель имеет право требовать с продавца уплаченную за нее сумму денег, но уже в рамках дела о банкротстве, в порядке очередности. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца в деле о банкротстве и остается лишь надеяться, что у банкрота хватит имущества, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами. Так и хочется в данной ситуации вспомнить А.С. Пушкина: «Не гонялся бы ты поп за дешевизною». Покупателя, конечно же, должна насторожить ситуация, когда квартира продается с дисконтом или продавец настаивает на том, чтобы указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость имущества.

Читайте так же:
Как оформить долю в квартире в собственность после смерти

А теперь предположим, что покупатель, который купил квартиру у должника по заниженной цене, через некоторое время продает ее вам, но уже по рыночной стоимости. Смогут ли в таком случае забрать квартиру у последнего покупателя, который приобрел её не у гражданина, признанного в последствии банкротом, а у другого продавца? Последствия для такой ситуации предусмотрены все в том же п.1 ст. 61.6 Закона о банкротстве: в случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения. Вернемся к нашему примеру. Покупатель 1 купил квартиру у Продавца за 3 000 000 рублей, и через некоторое время продал ее Покупателю 2 за 5 000 000 рублей. В рамках дела о банкротстве, подозрительная сделка Продавца и Покупателя 1 была признана недействительной, однако к этому времени Покупатель 1 уже продал квартиру Покупателю 2. То есть имущество, которое могло бы быть передано в конкурсную массу в натуре у приобретателя (Покупателя 1) отсутствует. В таком случае суд должен вынести решение о взыскании с Покупателя 1 действительной, то есть рыночной стоимости этого имущества на момент его приобретения. Как уже было сказано выше, рыночная стоимость проданного должником имущества определятся в суде на основании экспертной оценки, и если будет установлено, например, что рыночная стоимость сделки составляла 5 000 000 рублей, то с Покупателя 1 должна быть взыскана именно эта сумма. И вот здесь может возникнуть очень неприятная ситуация. Покупатель 1 заявляет, что денег у него нет, а кредиторам хочется побыстрей получить хоть что-то для удовлетворения своих требований. Зато у Покупателя 2 есть квартира, которую можно попытаться истребовать, ведь первая сделка между Продавцом и Покупателем 1 была признана недействительной. Могут ли в таком случае кредиторы предъявить иск к Покупателю 2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения по правилам ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ? Судебная практика показывает что могут. То есть кредиторам фактически никто не запретит подать такой иск к последнему приобретателю квартиры, однако, если покупатель докажет свою добросовестность, то квартиру у него вряд ли отнимут. В связи с чем, покупателю всегда нужно сохранять документы, подтверждающие, что сделка была реальной и совершена по рыночной стоимости. Это могут быть документы, подтверждающие договоренности сторон о цене сделки, документы подтверждающие наличие денег у покупателя к моменту сделки, а также документы, подтверждающие, что продавец получил все деньги, причитающиеся ему по договору купли-продажи (расписки, договоры на открытие счета в банке, платежные поручения, выписки со счетов, и т.д.).

Вероятность изъятия квартиры с течением времени уменьшается
Вторая группа сделок должника, которые могут быть признаны недействительными, определена в п. 2. ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве). «Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Исходя из данной нормы, с одной стороны получается, что даже если с момента сделки гражданина, признанного в последствии банкротом, прошел не один год, а целых три — сделка все равно может быть признана недействительной, и это только ухудшает положение покупателя. Но с другой стороны, оспорить такую сделку гораздо сложней, нежели сделку, совершенную в течение года с неравноценным встречным исполнением обязательства. В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010г. применительно к положениям указанной нормы разъяснено, что для признания сделки недействительной по основанию п. 2 ст. 61.2 закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

Читайте так же:
Как проверить телевизор при покупке: советы и рекомендации

Говоря о банкротстве гражданина, нельзя не упомянуть и еще об одном очень важном аспекте. В соответствии с п. 4 ст. 213.32 вышеназванного Закона о банкротстве оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов. Например, если у гражданина, признанного банкротом, имелось совместно нажитое в браке имущество и оформленное на супруга, то в случае реализации такого имущества супругом должника, сделка также может быть оспорена кредиторами. В последнее время появилась судебная практика по делам о признании, в рамках дела о банкротстве гражданина, недействительными соглашений о разделе совместно нажитого имущества или брачных договоров, заключенных должником. Если в результате заключения таких сделок из конкурсной массы было намеренно выведено имущество должника, например, согласно брачному договору, личное имущество должника стало принадлежать его супруге, кредиторы имеют полное право требовать признания таких сделок недействительными.

Исполнительский иммунитет
Но не все так плохо в деле с продавцами-банкротами как могло показаться на первый взгляд. Чтобы немного успокоить покупателей недвижимости, хочу рассказать о таком понятии, как «исполнительский иммунитет». В соответствии с действующим законодательством, судебные приставы-исполнители могут обращать взыскание на любое имущество, кроме того, с которым такие действия запрещены. Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещено обращение взыскания на единственное жилье должника, а также на землю, на которой оно расположено. Законодатель установил имущественный иммунитет в отношении такой недвижимости. Поэтому, если в последующем, при оспаривании подозрительной сделки должника будет установлено, что проданная квартира являлась единственным жильем для должника и членов его семьи, вернуть ее в конкурсную массу будет невозможно. Оспаривать такую сделку кредиторам просто нецелесообразно, ведь даже в случае признания ее недействительной, наложить взыскание на указанное имущество нам запрещает закон. Следует заметить, что это положение не применяется в том случае, если квартира находится в залоге. Из этого делаем вывод о том, что совершая сделку с продавцом, имеющим долги, необходимо поинтересоваться о наличии у него или у членов его семьи в собственности других жилых помещений. Большим плюсом в данной ситуации будет не просто продажа должником своего жилья, но и покупка взамен другого, хотя бы и меньшего. Ведь в любом случае, на момент начала процедуры банкротства у должника будет в наличии другая недвижимость, с которой и начнут разбираться кредиторы.
Безусловно, далеко не каждая сделка купли-продажи, совершенная с должником, будет обязательно признана недействительной. Но для того, чтобы обезопасить себя от многих неприятных ситуаций, покупателям не стоит полагаться на собственные силы. Да, информации на эту тему написано очень много, однако она не всегда сможет вам помочь. Для того чтобы в будущем не потерять квартиру и свои деньги, существует золотое правило – доверьте покупку своей квартиры профессионалам, ведь в данном случае только юристы хорошей компании смогут помочь вам минимизировать ваши риски.

Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве

Реализация имущества в процедурах банкротства подробно регламентирована ст. ст. 110, 111, 139 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Хотя на первый взгляд эта процедура может показаться непростой, возникающие на практике трудности зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации относительно реализуемого актива и его актуального состояния.

В соответствии с действующим законодательством, конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки. В большинстве случаев (если имущество не ограничено в обороте и не требуется выполнение каких-либо особых условий в отношении владения и пользования данным имуществом) торги проводятся в форме открытого по составу участников аукциона в несколько этапов.

Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определенного периода и до момента достижения цены отсечения.

Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.

К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.

Риски, связанные с приобретением имущества на торгах

В среде юристов и риелторов распространено мнение о том, что торги «очищают». Очень часто можно услышать рекомендации по приобретению имущества именно на торгах, как одном из наиболее безопасных способов покупки.

В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом). Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий. Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

Читайте так же:
Документы на развод с новорожденным

В каких случаях можно оспорить торги в банкротстве?

Как правило, приобретение имущества на торгах может быть оспорено только путем признания недействительными самих торгов. Это возможно по иску заинтересованного лица при наличии существенных нарушений в правилах проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), которые повлияли на их итог (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101). Поскольку торги являются способом продажи имущества, признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного по их результатам.

В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.

Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие, нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.

Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.

Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.

Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов.

Торги в период карантина — в зоне повышенного риска

Введенные в действие в марте-апреле 2020 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т.ч. и торгов.

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.

Опасность преимущественного права при приобретении имущества

При приобретении имущества на торгах в процедуре банкротства существует еще один риск, о котором очень часто забывают – это возможность реализации иными лицами преимущественного права на приобретение актива.

В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.

Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.

До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.

Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т.е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.

Рекомендации

В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т.ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector